Anmerkung zu: BGH Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15

Der Bauträger (BT) hat in die Gemeinschaftsordnung eine AGB-rechtlich unwirksame Abnahmeregelung aufgenommen. Die Eigentümerversammlung hat einen darauf aufbauenden und damit nichtigen Beschluss gefasst. Die erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist somit ebenfalls unwirksam. Die Erwerber verlangen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Der BT wendet ein, dass mangels Abnahme Mängelrechte überhaupt noch nicht geltend gemacht werden können.

Im Ergebnis sieht dies der BGH ebenso. Allerdings entscheidet er die Frage, ob vor Abnahme bereits Mängelrechte geltend gemacht werden können, nach wie vor nicht.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der BT als Verwender der unwirksamen Formulierung sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht auf diese unwirksame Formulierung stützen kann. Die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders, hier also dem Erwerber.

Der Verwender, hier der BT, darf aus der Unwirksamkeit der von ihm zur Verwendung gestellten Klausel keine Vorteile ziehen.

Hinweis:

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass Erwerber im Falle des Fehlens einer Abnahme nicht schlechter stehen dürfen, als bei einer Abnahme unter Vorbehalt. Demzufolge ist es sachgerecht, den Erwerbern Mängelrechte zuzugestehen, wenn der BT das Werk aus seiner Sicht fertig gestellt und abnahmereif abgeliefert hat.

 

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil 10.05.2016 – 21 U 180/15

Es geht um Mängel an einer neuen Heizungsanlage und Sanitäranlagen. Mehrere Nachbesserungsversuche führen nicht zum Erfolg. Daraufhin setzte der Auftraggeber (AG) dem Auftragnehmer (AN) am 27.12.2011 eine Frist zur umfassenden Mangelbeseitigung bis spätestens 06.01.2012. Versuche des AN, den AG vor Fristablauf zu erreichen, schlagen fehl. Auch Terminvorschläge für einen Ortstermin wurden nicht bzw. nur ausweichend beantwortet. Am 13.01.2012 teilt der AG mit, dass er zur Ersatzvornahme übergegangen sei. Nach Abschluss der Reparaturarbeiten verlangt er Schadensersatz in Höhe von 61.000,00 €.

Ohne Erfolg!

Eine Nachfrist zur Mangelbeseitigung muss so bemessen sein, dass es dem Unternehmer möglich ist, den Mangel unter größten Anstrengungen fristgemäß zu beseitigen. Die hier gesetzte Frist reichte nicht aus, um die komplexe Mängelproblematik der Heizungsanlage zu beheben. Gleiches gilt auch für die Sanitäranlagen. Diese waren zwar einfach zu beheben, bedurften aber vorab einer Ortsbesichtigung, die der AN nicht vereinbaren konnte, weil der AG nicht reagiert hat.

Hinweis:

Kann ohne Mitwirkung des Auftraggebers mit der Nacherfüllung innerhalb der gesetzten Frist nicht einmal begonnen werden, so genügt der AN seinen Pflichten, wenn er innerhalb der Nachbesserungspflicht unverzüglich und intensiv versucht, den Auftraggeber zur erforderlichen Mitwirkung zu bewegen.

Die zu knapp bemessene Nachfrist ist allerdings nicht unwirksam, sondern setzt automatisch den Lauf einer angemessenen Frist in Gang. Unabhängig von der dem AN gesetzten Frist sollte diese angemessene Frist abgewartet werden, bevor Vertragskündigungen ausgesprochen oder zur Ersatzvornahme übergegangen werden. Es gibt keine abstrakten Maßstäbe oder Mindestfristen. Die Dauer der angemessenen Frist ist immer abhängig von der durchzuführenden Maßnahme. Allerdings ist davon auszugehen, dass der AN größte Anstrengungen unternehmen muss, um die Mangelbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist durchzuführen.

Anmerkung zu: OLG Zweibrücken, Urteil vom 03.12.2013, Az: 8 U 32/11 – BGH, Beschluss vom 27.04.2016, Az: VII ZR 345/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit dem Einbau einer Heizungs- und Lüftungsanlage in einem Geschäftshaus. Darin befand sich ein Fitnessstudio. Der AN hatte ein Konzept für eine neue Anlage erstellt und ein Angebot erarbeitet. Nach Errichtung der Anlage entstanden in einigen Trainingsräumen so hohe Raumtemperaturen, dass mehrere Kunden die Verträge mit dem Fitnessstudio kündigten. Auf Aufforderung hin verweigerte der AN die Mangelbeseitigung. Den Einbau einer ursprünglich mit angebotenen Klimaanlage hatte der AG wegen zu hoher Kosten abgelehnt. Darauf, dass die Anlage nicht die Funktion einer Klimaanlage ersetze, hat der AN den AG hingewiesen. Der AG klagte daraufhin auf Gewährung von Schadensersatz.

Mit Erfolg!

Das OLG Zweibrücken hat in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich des geschuldeten Erfolges nicht nur auf die vereinbarte Ausführungsart abgestellt, sondern entscheidend auf die Funktionstauglichkeit der Anlage für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch. In dieser Hinsicht war das Werk nicht funktions-tauglich. Die Anlage sollte die Luftqualitäten in einem Fitnessstudio sicherstellen. Dies war mit der vereinbarten Ausführungsart nach den Feststellungen des Sach-verständigen überhaupt nicht möglich. Der AN hat es pflichtwidrig unterlassen, auf die Erforderlichkeit des Einbaus weiterer Technik hinzuweisen, nämlich aufgrund dessen, dass in unterschiedlichen Räumen unterschiedliche Nutzlasten angesetzt werden müssen. Im vorliegenden Fall kürzt das Gericht den Schadensersatz im Rahmen der sog. Vorteilsausgleichung. Dies bedeutet, es werden die Mehrkosten in Abzug gebracht, um die die Bauleistung bei ordnungsgemäßer Ausführung von vornherein teurer gewesen wäre.

Hinweis:

Es besteht mittlerweile eine breite obergerichtliche Rechtsprechung zur Funktionstauglichkeit eines Werkes. Danach genügt es grundsätzlich nicht, die einzelnen Positionen eines Leistungsverzeichnisses abzuarbeiten, um eine mangelfreie Leistung abzuliefern. Im Blickwinkel muss stets die Funktionstaug-lichkeit des geschuldeten Bauwerkes sein, gemessen am vertraglich vorausge-setzten Gebrauch.

 

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.04.2016 – 21 U 145/13

In einer Produktionshalle fallen die Deckenplatten ab. Die entsprechenden Trockenausbauarbeiten waren im Mai 2001 abgenommen worden. Nach 10 Jahren löst sich ein großer Teil der Abhangdecke und fällt herunter. Der daraufhin vom Auftraggeber (AG) eingeschaltete Gutachter stellte schwere Befestigungsmängel mit Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 111.000,00 € fest. Der Auftragnehmer (AN) wendet Verjährung ein.

Ohne Erfolg!

Die Ansprüche sind nicht verjährt. Die 2-jährige Verjährungsfrist nach § 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B gilt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen werden. Es verbleibt dann bei der allgemeinen Verjährungsfrist des BGB.

Arglistig verschwiegen wird ein Mangel dann, wenn er den Mangel oder die hierfür ursächliche vertragswidrige Ausführung der Werkleistung kennt und treuewidrig nicht vor oder bei Abnahme offenbart. Deshalb kann Arglist dann vorliegen, wenn der AN bewusst von für die Ausführung wesentlichen Vorgaben des Bestellers abweicht. Hier war die explizit ausgeschriebene komplette Nachschraubung der vorhandenen Lattung gänzlich unterblieben. Deshalb weicht die Ausführung augenfällig vom geschuldeten Vertragsgegenstand ab. Daraus hat das OLG geschlossen, dass dem AN dieser gravierende Mangel bewusst war.

Der Einsatz eines Subunternehmers entlastet den AN nicht, denn dann hätte er die Verschraubung vor Anbringen der Folie überprüfen müssen, was unstreitig nicht erfolgte. Der AN hatte selbst vorgetragen, dass die vorhandene Verschraubung nicht mehr kontrolliert werden konnte, weil diese in einem Arbeitsgang zusammen mit dem Anbringen einer undurchsichtigen Folie von unten durchgeführt wurde.

Hinweis:

Die Durchbrechung der Verjährung zu Ungunsten des Werkunternehmers ist die Ausnahme. Auch gravierende Mängel lassen nicht ohne Weiteres den Schluss zu, dass der AN arglistig gehandelt hat. Davon wird allerdings immer dann auszugehen sein, wenn der Werkunternehmer eigenmächtig von der Baubeschreibung abgewichen ist.

 

Anmerkung zu: BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: 7 ZR 210/13

Der AG verlangt Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an Fliesenarbeiten in den Bädern von zwei Studentenwohnheimen. Nach Abnahme sind teilweise die Fugen ausgebrochen und es kam zu Feuchtigkeitsschäden. Der AN verteidigt sich damit, dass die Schäden auf unsachgemäße Reinigung der Fugen mit einem säurehaltigen Reinigungsmittel zurückzuführen sind. Landgericht und Oberlandesgericht verurteilen den AN. Es könne offenbleiben, so die Vorinstanzen, ob für den mangelhaften Zustand eine unzureichende Herstellung, falsches Fugenmaterial oder nachträgliche Beschädigungen durch unsachgemäße Reinigung verantwortlich seien. Die Verwendung eines ungeeigneten Reinigungsmittels gehe zu Lasten des AN. Er hätte aufgrund seines größeren Fachwissens den AG darauf hinweisen müssen, dass die Reinigung nur mit neutralen oder alkalischen Reinigungsmitteln möglich sei.

Der BGH hebt die Entscheidung auf. Er stellt klar dass dann, wenn die Fugen zum Zeitpunkt der Abnahme fachgerecht hergestellt waren, kein Mangel vorliegt. Der jetzige Zustand sei erst nach Abnahme eingetreten. Für die Beurteilung, ob die Leistung mangelhaft ist, kommt es jedoch auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Mit einem erst nach Abnahme eingetretenen Zustand allein kann die Mangelhaftigkeit des Werkes nicht begründet werden. Die Mangelhaftigkeit ergibt sich auch nicht aus der Verletzung einer Hinweispflicht. Mängelansprüche knüpfen allein an die objektive Mangelhaftigkeit des Werkes zum Zeitpunkt der Abnahme an. Ein AN kann sich durch einen Bedenkenhinweis von seiner Verantwortlichkeit befreien, wenn die Ursache des Mangels nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt (z. B. fehlerhafte Planung), die Verletzung der Hinweispflicht begründet aber keinen Mangel.

Hinweis:

Eventuell kann der fehlende Hinweis auf geeignete und ungeeignete Reinigungsmittel als Verletzung einer Nebenpflicht geeignet sein, einen eigenständigen Schadensersatzanspruch zu begründen. Dieser Schadensersatz-anspruch würde aber – anders als die Mängelhaftung – Verschulden voraussetzen und innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis verjähren.

 

Anmerkung zu: BGH, Beschluss vom 10.02.2016, Az.: VII ZR 230/13

Der AG verlangt von einem mit den Leistungsphasen 1 – 9 beauftragten Architekten Schadensersatz wegen Planungsfehlern. Dieser wendet Verjährung ein und begründet dies damit, dass seine Rechnung im Jahr 1995 vollständig bezahlt worden ist und damit das Architektenwerk konkludent abgenommen worden sei. Die ausführenden Unternehmen hatten ihre Leistungen ebenfalls im Jahr 1995 fertiggestellt. Verjährung sei daher im Jahr 2000 eingetreten. Nachdem im Frühjahr 2004 erste Mängel festgestellt wurden, seien erst im Jahr 2009 verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen worden. Greift die Einrede der Verjährung durch?

Die Ansprüche sind verjährt. Ansprüche wegen Planungsmängeln verjähren in 5 Jahren beginnend ab Abnahme. Wenn eine Abnahme nicht erfolgt, beginnt die Verjährung mit der Vollendung des Architektenwerkes. Das Architektenwerk ist erst vollendet, nachdem sämtliche Teilleistungen der Phase 9 erbracht sind, also mit Abschluss der Objektbetreuung. Somit ist die Leistung des Architekten noch nicht vollendet, solange noch Gewährleistungsfristen gegen Bauhandwerker und Unternehmer laufen. Die Verjährungsfrist für die bauausführenden Handwerker begann mit der Fertigstellung ihrer Leistungen im Jahr 1995 und lief demnach 2000 ab, sodass erst zu diesem Zeitpunkt der Verlauf der Verjährung gegen den Architekten begann. Dementsprechend lief diese Verjährungsfrist im Jahr 2005 ab. Damit ist die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens im Jahr 2009 eindeutig zu spät.

Hinweis:

Der Architekt hatte Glück, da er keine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 vereinbart hatte. Ohne ausdrückliche Vereinbarung besteht keine Pflicht des Auftraggebers zur Teilabnahme nach Leistungsphase 8, wenn der Architekt auch mit Leistungsphase 9 beauftragt ist. Ohne Vereinbarung einer Teilabnahme besteht das Risiko, dass der Planer noch 10 Jahre nach Abnahme der letzten Leistung der ausführenden Unternehmer wegen Mängeln in Anspruch genommen werden kann.

 

Anmerkung zu: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 4 U 26/12

Der Bauherr beauftragt den AN mit der Erbringung von Rohbauarbeiten einschließlich Abdichtungsarbeiten für die Errichtung eines Einfamilienhauses. Bereits vor Abnahme der Bauleistungen werden Mängel an den Abdichtungs-arbeiten festgestellt.

Der AN lehnt die Haftung für die Mängel mit der Begründung ab, er habe sich bei der Ausführung der Abdichtungsarbeiten an die im LV vorgegebene Ausführung gehalten. Sein Werk sei also mangelfrei.

Der Einwand des AN ist unbeachtlich.

Das Gericht stellt fest, dass der AN aus diversen Umständen hätte schlussfolgern müssen, dass nicht nur eine Abdichtung gegen nichtdrückendes Wasser, sondern eine Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser erforderlich ist. Dies hätte er zum Anlass nehmen müssen, den Bauherrn auf seine Bedenken hinsichtlich der im LV vorgegebenen Ausführung hinzuweisen. Zumindest habe er die Pflicht gehabt, auf den Widerspruch zwischen LV und Planung hinzuweisen und Klärung zu verlangen.

Diese Prüfungs- und Hinweispflicht besteht auch dann, wenn ein Fachingenieur oder Architekt die Leistung geplant und ausgeschrieben hat.

Hinweis:

Die Fachkunde der planenden Fachingenieure oder Architekten entlastet den AN nicht. Er ist trotzdem gehalten, die ihm vorliegende Planung und die Leistungsverzeichnisse bzw. Ausführungsvorgaben dahingehend zu überprüfen, ob damit der ihm bekannte werkvertraglich geschuldete Erfolg auch erreicht werden kann. Er muss grundsätzlich auf Bedenken hinweisen. Es besteht ansonsten die Gefahr, trotz Ausführung nach den Vorgaben des LV einen Mangel zu produzieren und hierfür zu haften.

 

Anmerkung zu: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.12.2015, Az: 4 U 140/14

Der AG erwirbt 2009 eine gebrauchte Wohnimmobilie und beauftragt mit der Sanierung des Daches einen Architekten sowie mit Zimmerer-, Klempner- und Dachdeckerarbeiten einen Handwerksbetrieb.

Keiner der Beteiligten erkennt den fortgeschrittenen Befall des Dachstuhls mit Holzwurm. Nach Abschluss der Sanierung stellt ein Gutachter fest, dass die Standsicherheit des Daches gefährdet ist. Der AG verlangt vom Handwerker (AN) 52.000,00 € Kostenvorschuss. Der AN wendet zutreffend ein, er habe alle ihm vom Architekten vorgegebenen und nach Vertrag geschuldeten Leistungen erbracht. Der Holzwurmbefall sei nicht erkennbar gewesen.

Der AN wird zu einem Drittel Haftung verurteilt. Das OLG begründet ausführlich, dass ein Handwerksbetrieb nicht bloß die Abarbeitung der Leistungsvorgaben des AG oder Architekten schuldet, sondern die „Funktion“ des Werkes. Das beinhaltet vorliegend auch die Standsicherheit des Daches. Da diese nicht gegeben ist, ist das Werk des Handwerkers mangelhaft. Seine haftungsbefreiende Prüf- und Hinweispflicht hat der AN nicht erfüllt. Den Schädlingsbefall hätte der Handwerker ohne weiteres erkennen können. Entlastend für den AN wirkt nur das Planungsverschulden des Architekten, welches sich der Bauherr zu 2/3 anrechnen lassen muss.

 

Anmerkung zu: OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015 – 1 U 209/15

Der AN war zur schlüsselfertigen Erstellung eines Shoppingcenters mit Parkhaus verpflichtet. Die Geltung der VOB/B war vereinbart. Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre und die Abnahme erfolgte am 10.03.2008.

Der AG verlangt nun Kostenvorschuss für Mangelbeseitigung in Höhe von 100.000,00 €. Das LG weist die Klage wegen Verjährung ab. Bei Einreichung der Anspruchsbegründung am 28.10.2013 sei die Verjährungsfrist bereits abgelaufen gewesen. Es liege auch keine rechtzeitige schriftliche Aufforderung zur Mangelbeseitigung vor. Die E-Mail des AN vom 20.08.2012 stellte kein schriftliches Mangelbeseitigungsverlangen im Sinne von § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B dar.

Hiergegen wendet sich der AG mit seiner Berufung.

Ohne Erfolg!

Das OLG ist der Meinung, eine Verlängerung der Verjährungsfrist gem. § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B sei nicht eingetreten. Nach dieser Bestimmung verjähren Mängel, die gerügt werden, erst in zwei Jahren nach Zugang des schriftlichen Verlangens auf Mangelbeseitigung (Quasiunterbrechung). Der AG habe nicht bewiesen, dass eine unterschriebene Mängelrüge zugegangen sei. Die E-Mail erfülle nicht das Schriftformerfordernis, da hierfür gem. § 126 BGB eine eigenhändige Namensunterschrift erforderlich ist. Auch wenn diese Form nach § 126 Abs. 3 BGB durch die in § 126a BGB geregelte elektronische Form ersetzt werden könne, genüge die E-Mail diesen Anforderungen nicht. Sie sei unstreitig nicht unterschrieben worden und habe keine elektronische Signatur.

Hinweis:

Die Entscheidung des OLG Jena ist problematisch. Gem. § 127 Abs. 2 BGB genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form die telekommunikative Übermittlung. Dazu reicht eine E-Mail. Außerdem ist die Kommunikation per E-Mail im Baugeschehen üblich, sodass sich die Beteiligten möglicherweise konkludent auf diese Form der schriftlichen Kommunikation geeinigt haben.

Gleichwohl zeigt diese Entscheidung wiederum, wie risikobehaftet die Kommunikation lediglich per E-Mail sein kann.

 

Anmerkung zu: OLG Hamm, Urteil vom 02.09.2015, Az.: 12 U 199/14

Der AG errichtet ein Werkstatt- und Bürogebäude und beauftragt den NU mit Heizungs- und Sanitärinstallationen. Nach Fertigstellung tritt im Wandbereich eines Sozialraumes Wasser aus, weil sich eine Muffenverbindung des Abflussrohres gelöst hatte. Dieses Abflussrohr war nicht entsprechend der Montageanleitung des Herstellers mit zwei Rohrschellen, sondern nur mit einer Schelle befestigt. Der NU ist der Auffassung, die von der Montageanleitung abweichende Absicherung des Abflussrohres stelle keinen Mangel dar und verlangt Klageabweisung.

Ohne Erfolg!

Es würde eine Abweichung zu der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit vorliegen. Die Montageanleitung ist zwar nicht ausdrücklich als Leistungsinhalt vereinbart worden. Es sei aber bei einem besonderen Interesse des AG an der Einhaltung der Herstellervorgaben von einer konkludenten Einbeziehungsvereinbarung auszugehen.

Hinweis:

DIN-Vorschriften sind bekanntlich nicht zwingend anerkannte Regeln der Technik. Fraglich ist, welche Bedeutung Herstellerrichtlinien haben. Ein Unternehmer darf sich jedenfalls nicht auf Herstellerrichtlinien verlassen, wenn das Werk nicht funktionsgerecht nutzbar ist. Andererseits kann ein Werk mangelfrei sein, wenn es funktionsfähig ist, auch wenn es entgegen der Herstellerangaben erstellt wurde. Jedenfalls ist mit der Abweichung von einer Herstellerrichtlinie das Risiko eines Schadenseintrittes erhöht.