Anmer­kung zu: OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 30.04.2015, Az.: 21 U 71/14

Der Kel­ler eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ist nass. Nach erfolg­lo­ser Auf­for­de­rung zur Man­gel­be­sei­ti­gung an den Bau­trä­ger führt der Käu­fer die Ersatz­vor­nah­me mit einem Auf­wand von ca. 50.000,00 € durch. Der Bau­trä­ger wen­det ein, ein Teil der Kos­ten sei nicht ange­mes­sen und nicht erfor­der­lich gewe­sen. Sind die­se Ein­wen­dun­gen beachtlich?

Nein!

Die Ein­wen­dun­gen sind uner­heb­lich. Die vom Käu­fer gel­tend gemach­ten Kos­ten sind im Ver­gleich zu den vom Pri­vat­gut­ach­ter als ange­mes­sen ange­se­he­nen Kos­ten nicht der­art über­höht, dass der Käu­fer gegen sei­ne Scha­dens­min­de­rungs­pflicht ver­sto­ßen hät­te. Grund­sätz­lich sind sämt­li­che Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten, die der AG zum Zeit­punkt der Män­gel­be­sei­ti­gung als wirt­schaft­lich ver­nünf­tig den­ken­der Bau­herr auf­grund fach­li­cher, sach­kun­di­ger Bera­tung auf­wen­den muss­te, erstat­tungs­fä­hig. Der Erstat­tungs­an­spruch des AG wird erst dann gemin­dert, wenn die Gren­zen der Erfor­der­lich­keit ein­deu­tig über­schrit­ten sind und bei der Aus­wahl des Dritt­un­ter­neh­mers die Scha­dens­min­de­rungs­pflicht ver­letzt wur­de. Der Auf­trag­neh­mer trägt das Risi­ko dafür, dass sich bestimm­te Man­gel­be­sei­ti­gungs-arbei­ten bei einer nach­träg­li­chen Bewer­tung als nicht erfor­der­lich erwei­sen, also das Pro­gno­se­ri­si­ko. Erstat­tungs­fä­hig sind des­halb auch sol­che Kos­ten, die für einen erfolg­lo­sen oder sich spä­ter als unver­hält­nis­mä­ßig teu­er her­aus­stel­len­den Ver­such auf­ge­wen­det werden.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ver­deut­licht wie­der­um, wie teu­er den Unter­neh­mer Ersatz­vor­nah­men des Bau­herrn im Ver­gleich zur selbst durch­ge­führ­ten Man­gel­be­sei­ti­gung kom­men können.

 

Anmer­kung zu: KG Ber­lin, Urteil vom 09.01.2015, Az: 7 U 227/03

Der AG beauf­tragt den AN mit der Errich­tung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses auf Basis einer vom AG ander­wei­tig beauf­trag­ten Pla­nung. Die in der Aus­füh­rungs­pla­nung vor­han­de­nen Män­gel füh­ren zu einer man­gel­haf­ten Bau­aus­füh­rung durch den AN. Im Werk­lohn­pro­zess behaup­tet der AN, für die Män­gel nicht ver­ant­wort­lich zu sein, da er nur das gebaut hat, was der AG in sei­ner Aus­füh­rungs­pla­nung vor­ge­ge­ben hat.

Ohne Erfolg!

Nach Auf­fas­sung des KG gilt die Prü­fungs- und Hin­weis­pflicht des Werk­un­ter-neh­mers über den Anwen­dungs­be­reich der VOB/B hin­aus für sämt­li­che Bau-ver­trä­ge. Das bedeu­tet, dass der AN grund­sätz­lich die ihm über­las­se­ne Pla­nung und sämt­li­che Aus­füh­rungs­un­ter­la­gen fach­lich zu prü­fen hat. Sofern der AN die in der Pla­nung und in den Aus­füh­rungs­un­ter­la­gen vor­han­de­nen Män­gel mit dem bei einem Fach­mann sei­nes Gebie­tes zu erwar­ten­den Kennt­nis­se hät­te erken­nen kön­nen, ist er für die Män­gel ver­ant­wort­lich. Die­se Prü­fungs­pflicht ist nach Auf­fas­sung des KG nicht auf offen­sicht­li­che Män­gel beschränkt. Der Umfang der Prü­fungs­pflicht ergibt sich viel­mehr aus den Umstän­den des Ein­zel­falls. Soweit der AN mit der erfor­der­li­chen Prü­fung in der Lage gewe­sen wäre, die Män­gel in der Aus­füh­rung zu ver­hin­dern, setzt er die Ursa­che für den ein­ge­tre­te­nen Scha­den und haf­tet allein.

Hin­weis:

Die Auf­fas­sung des KG ist zutref­fend. Jeder Auf­trag­neh­mer muss vor Aus­füh­rung die über­ge­be­nen Pla­nungs­un­ter­la­gen über­prü­fen. Es hängt von den Umstän­den des Ein­zel­fal­les ab, ob Pla­nungs­feh­ler dem AG zuzu­rech­nen sind und der AN des­halb Mit­ver­schul­den ein­wen­den kann. Im vor­lie­gen­den Fall war der Pla­nungs­man­gel offen­kun­dig, was zu der vom KG ange­nom­me­nen ver­schärf­ten Haf­tung des AN geführt hat.

Anmer­kung zu: OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2014, Az. 11 U 79/14

Eine Bau­fir­ma ver­langt im Jahr 2013 ca. 30.000,00 € Rest­werk­lohn vom Bau­herrn (AG). Der AG hat­te im Jahr 2009 Abnah­me der Werk­leis­tung des AN erklärt. Die Kla­ge wur­de im Jahr 2013 erho­ben. Der AG beruft sich auf Ver­jäh­rung. Die Ver­jäh­rungs­frist von 3 Jah­ren sei zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung bereits abge­lau­fen gewe­sen. Der AN meint, die Abnah­me­er­klä­rung des AG sei unwirk­sam, weil erheb­li­che Rest­män­gel vor­ge­le­gen haben und mit­hin eine wirk­sa­me Abnah­me­er­klä­rung über­haupt nicht vor­ge­le­gen hat. 

Die Kla­ge wird abgewiesen.

Die Rest­werk­lohn­for­de­rung des AN ist ver­jährt. Es liegt eine aus­drück­li­che Abnah­me­er­klä­rung des AG vor. Selbst vor­han­de­ne, schwer­wie­gen­de Män­gel berüh­ren deren Wirk­sam­keit nicht. Es han­delt sich bei der Abnah­me um eine nicht emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung. Die­se ist u.a. im Fal­le eines beacht­li­chen Irr­tums anfecht­bar. Die­ses Anfech­tungs­recht steht jedoch nur dem Erklä­ren­den zu. Es steht dem AG auch frei, eine Abnah­me zu erklä­ren, obwohl mög­li­cher­wei­se erheb­li­che Män­gel vorliegen.

 

Anmer­kung zu: OLG Frank­furt, Urteil vom 04.07.2014, Az: 24 U 84/13

Der Erwer­ber kauft ein Rei­hen­haus. Im Kauf­ver­trag vom 18.10.2001 ist die gesetz­li­che Gewähr­leis­tung nach Werk­ver­trags­recht ver­ein­bart. Die Ver­äu­ße­rer haben das Gebäu­de selbst errichtet.

Im März 2010 erfährt der Erwer­ber von Feuch­tig­keit und Schim­mel­be­fall in der Dach­kon­struk­ti­on und lei­tet dar­auf­hin ein selb­stän­di­ges Beweis­ver­fah­ren ein und erhebt spä­ter Kla­ge. Daher beruft sich der Ver­äu­ße­rer auf Verjährung.

Das OLG sieht das anders. Es geht von einem arg­list­glei­chen Orga­ni­sa­ti­ons­ver-schul­den aus. Auf­grund der Art, Häu­fig­keit und Erkenn­bar­keit der Män­gel besteht ein Anscheins­be­weis für die Ver­let­zung der Bau­auf­sichts­pflicht, da wäh­rend der Durch­füh­rung der Bau­ar­bei­ten mit blo­ßem Auge erkenn­bar war, dass die Dampf­sper­re feh­ler­haft ver­legt wur­de. Bei ord­nungs­ge­mä­ßer Über­wa­chung hät­te erkannt wer­den müs­sen, dass die Folie nicht luft­dicht befes­tigt wor­den war und ein Spalt ver­blie­ben ist. 

Um sich zu ent­las­ten, hät­te der Ver­äu­ße­rer des­halb vor­tra­gen müs­sen, dass und wie er die Durch­füh­rung der Arbei­ten im Ein­zel­nen orga­ni­siert hat­te, um den Her­stel­lungs­pro­zess zu über­wa­chen und die Bau­leis­tung zu über­prü­fen. Dies ist jedoch unterblieben.

Die Ent­schei­dung ent­spricht der Recht­spre­chung des BGH. § 634a Abs. 3 BGB bestimmt, dass Ansprü­che wegen Män­geln, die der Unter­neh­mer arg­lis­tig ver­schwie­gen hat, in drei Jah­ren ver­jäh­ren. Die Ver­jäh­rung beginnt — und das ist der ent­schei­den­de Punkt — erst mit Mangelkenntnis.

Wenn bei­spiels­wei­se die Bau­über­wa­chung unzu­rei­chend ist und wenn Aus­füh-rungs­män­gel gar nicht fest­ge­stellt wer­den kön­nen, sich also der Unter­neh­mer inso­fern unwis­send hält, ist von einem arg­list­glei­chen Orga­ni­sa­ti­ons­ver­schul­den aus­zu­ge­hen. Dass die Bau­über­wa­chung unzu­rei­chend gewe­sen ist, hat der Käu­fer zu bewei­sen. Aller­dings war hier auf­grund der Art und der Erkenn­bar­keit der Män­gel wäh­rend der Bau­pha­se zu Las­ten der Ver­käu­fer von einem Anscheins­be­weis aus­zu­ge­hen, d. h., der Ver­käu­fer muss­te die­sen Anscheins­be­weis erschüt­tern, was ihm aber nicht gelun­gen ist. 

Arg­list­glei­ches Orga­ni­sa­ti­ons­ver­schul­den ist die Aus­nah­me. Die Auf­ga­be eines Bau­lei­ters ist kom­plex und ent­hält so vie­le Feh­ler­quel­len, dass erfah­rungs­ge­mäß auch sorg­fäl­tig aus­ge­such­te Bau­lei­ter immer wie­der Feh­ler machen. Ein ein­ma­li­ges Ver­sa­gen eines Bau­lei­ters führt zwar zu einer Ver­let­zung der Über­wa­chungs­pflicht, nicht aber zu einer feh­ler­haf­ten Organisation.

 

Anmer­kung zu: Kam­mer­ge­richt, Urteil vom 13.05.2014, Az. 7 U 116/13 (Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de zurückgenommen)

Der Auf­trag­ge­ber (AG) beauf­tragt den Auf­trag­neh­mer (AN) mit der Errich­tung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern. Geschul­det ist die Errich­tung von Stahl­be­ton­bo­den­plat­ten B 15 mit einer Stär­ke von 15 cm. Tat­säch­lich wer­den die Boden­plat­ten nur mit ca. 10,5 cm Stär­ke errich­tet. Der AG for­dert den AN zur Man­gel­be­sei­ti­gung auf. Die­ser ver­wei­gert. Er behaup­tet, die gerin­ge­re Dicke füh­re zu kei­nem Scha­den. Die Boden­plat­ten sei­en was­ser­un­durch­läs­sig aus­ge­führt. Zudem ver­hin­de­re eine 0,2 mm dicke Bau­fo­lie unter den Plat­ten den kapil­la­ren Was­ser­trans­port. Zudem sei eine Man­gel­be­sei­ti­gung unver­hält­nis­mä­ßig. Der AG lei­te­te ein selb­stän­di­ges Beweis­ver­fah­ren ein. Der Sach­ver­stän­di­ge stell­te eine Durch­feuch­tung der Boden­plat­ten fest. Die Unter­schrei­tung der Dicke der Boden­plat­te von 15 cm wider­spre­che der WU-Richt­li­nie. Das Land­ge­richt spricht dem AG Scha­den­er­satz zu. Der AN legt hier­ge­gen Beru­fung ein. 

Ohne Erfolg!

Das KG kor­ri­giert das erst­in­stanz­li­che Urteil des LG nur hin­sicht­lich der Mehr­wert­steu­er, spricht dem AG jedoch den Scha­den­er­satz gemäß § 13 Abs. 7 VOB/B zu. Die Unter­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Stär­ke stellt einen wesent­li­chen Man­gel dar, der die Gebrauchs­taug­lich­keit erheb­lich beeinträchtigt. 

Der Scha­den­er­satz bemisst sich nach Wahl des AG ent­we­der nach dem man­gel­be­ding­ten Min­der­wert oder den Kos­ten der Man­gel­be­sei­ti­gung. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob der Man­gel tat­säch­lich besei­tigt wird. Auf eine Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Man­gel­be­sei­ti­gung kann sich der AN nicht beru­fen, weil das Risi­ko wei­ter­ge­hen­der Feuch­tig­keits­schä­den droht und er den Man­gel grob fahr­läs­sig ver­ur­sacht hat. 

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung liegt auf der Linie der stän­di­gen Recht­spre­chung des BGH. Der Ein­wand der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit schei­det bereits dann aus, wenn ein Ver­stoß gegen aner­kann­te Regel­tech­nik vor­liegt. Die aktu­el­le Fas­sung der WU-Richt­li­nie sieht für den Last­fall Boden­feuch­te bereits eine Min­dest­stär­ke von 15 cm für Stahl­be­ton­bo­den­plat­ten vor. Damit liegt ein Ver­stoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Tech­nik auf der Hand.

 

Anmer­kung zu: OLG Mün­chen, Urteil vom 29.10.2013, Az: 9 U 773/13 — BGH, Beschluss vom 10.07.2014, Az: VII ZR 322/13

Erwer­ber und Bau­trä­ger strei­ten dar­über, ob die Erwer­ber das durch Bau­trä­ger-ver­trag erwor­be­ne Gemein­schafts­ei­gen­tum bereits abge­nom­men haben. Es fan­den zwei Abnah­me­ter­mi­ne statt, zu denen je ein von den Erwer­bern unter-zeich­ne­tes Abnah­me­pro­to­koll ange­fer­tigt wur­de. Die Erwer­ber hin­ge­gen mei­nen, in die­sen bei­den Ter­mi­nen sei es im Wesent­li­chen nur um die Abnah­me der im Son­der­ei­gen­tum gele­ge­nen Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums gegan­gen. Die ver-trag­li­chen Rege­lun­gen für die Abnah­me des übri­gen Gemein­schafts­ei­gen­tums sei­en nicht ein­ge­hal­ten wor­den. Hin­zu kom­me, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum im ers­ten Ter­min noch gar nicht fer­tig­ge­stellt war.

Das OLG Mün­chen und letzt­end­lich auch der BGH geben dem Bau­trä­ger Recht. Das im ers­ten Ter­min erstell­te und unter­zeich­ne­te Abnah­me­pro­to­koll bekun­det aus-drück­lich die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums bis auf im Pro­to­koll auf­ge-führ­te Rest­ar­bei­ten, die ihrer­seits aus­weis­lich eines wei­te­ren Abnah­me­pro­to­kolls im zwei­ten Ter­min abge­nom­men wor­den sei­en. Die auf­ge­lis­te­ten Män­gel hät­ten die Erwer­ber nicht davon abge­hal­ten, eine umfas­sen­de Abnah­me zu erklä­ren. Selbst wenn die Abnah­me wegen Män­geln und Rest­leis­tun­gen objek­tiv ver­früht gewe­sen wäre, wäre sie wirk­sam und kön­ne jeden­falls nicht wegen Irr­tums oder arg­lis­ti­ger Täu­schung ange­foch­ten werden.

Hin­weis:
Es steht dem Bestel­ler frei, auch ein nicht abnah­merei­fes Werk abzunehmen.

Dies hat der BGH erst kürz­lich wie­der bestä­tigt. Umstrit­ten ist, ob die Abnah­me auch gegen den Wil­len des Unter­neh­mers erklärt wer­den kann, z.B. um in den Anwen­dungs­be­reich der Män­gel­rech­te des § 634 BGB zu gelangen.

Anmer­kung zu: OLG Köln, Beschluss vom 18.09.2013, Az.: 11 U 79/13

Zwi­schen Auf­trag­ge­ber (AG) und Auf­trag­neh­mer (AN) war im Rah­men der Durch­füh­rung von Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten Streit über ver­schie­de­ne Vari­an­ten zur Man­gel­be­sei­ti­gung auf­ge­kom­men. Der AG ver­klagt den AN schließ­lich auf Zah­lung von Kos­ten­vor­schuss. Der AN wen­det ein, es gäbe eine kos­ten­güns­ti­ge­re alter­na­ti­ve Metho­de zur erfolg­rei­chen Mangelbeseitigung.

Das Land­ge­richt spricht dem AG den höhe­ren Kos­ten­vor­schuss zu. Hier­ge­gen legt der AN Beru­fung ein.

Ohne Erfolg.

Nach den Aus­füh­run­gen des OLG Köln kann der Bestel­ler ver­lan­gen, dass die gewähl­te Art der Sanie­rung den werk­ver­trag­li­chen Erfolg auf Dau­er sichert und gleich­wer­tig mit der ver­trag­lich geschul­de­ten Leis­tung ist. Der AG muss sich daher nicht auf die vom AN vor­ge­schla­ge­ne Sanie­rungs­me­tho­de ver­wei­sen las­sen. Ein Gerichts­sach­ver­stän­di­ger hat­te fest­ge­stellt, dass die­se nicht beden­ken­frei ist.

Hin­weis:
Die Ent­schei­dung des OLG Köln bestä­tigt die ein­schlä­gi­ge Recht­spre­chung des BGH. Nach die­ser muss sich der AG zur Man­gel­be­sei­ti­gung nicht auf Ersatz­lö­sun­gen ver­wei­sen las­sen. Der AN muss selbst die Kos­ten über­neh­men, die im Rah­men einer Sanie­rung anfal­len, die ursprüng­lich nach fach­li­cher Bera­tung des AG als erfolg­ver­spre­chend bewer­tet wur­den, im Nach­hin­ein jedoch schei­ter­te. Der AN trägt somit auch das Pro­gno­se­ri­si­ko. Der AG ist daher nach Ein­ho­lung fach­li­chen Rat­schlags auf der siche­ren Seite.