Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015, Az.: 21 U 71/14

Der Keller eines Einfamilienhauses ist nass. Nach erfolgloser Aufforderung zur Mangelbeseitigung an den Bauträger führt der Käufer die Ersatzvornahme mit einem Aufwand von ca. 50.000,00 € durch. Der Bauträger wendet ein, ein Teil der Kosten sei nicht angemessen und nicht erforderlich gewesen. Sind diese Einwendungen beachtlich?

Nein!

Die Einwendungen sind unerheblich. Die vom Käufer geltend gemachten Kosten sind im Vergleich zu den vom Privatgutachter als angemessen angesehenen Kosten nicht derart überhöht, dass der Käufer gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen hätte. Grundsätzlich sind sämtliche Mangelbeseitigungskosten, die der AG zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als wirtschaftlich vernünftig denkender Bauherr aufgrund fachlicher, sachkundiger Beratung aufwenden musste, erstattungsfähig. Der Erstattungsanspruch des AG wird erst dann gemindert, wenn die Grenzen der Erforderlichkeit eindeutig überschritten sind und bei der Auswahl des Drittunternehmers die Schadensminderungspflicht verletzt wurde. Der Auftragnehmer trägt das Risiko dafür, dass sich bestimmte Mangelbeseitigungs-arbeiten bei einer nachträglichen Bewertung als nicht erforderlich erweisen, also das Prognoserisiko. Erstattungsfähig sind deshalb auch solche Kosten, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet werden.

Hinweis:

Die Entscheidung verdeutlicht wiederum, wie teuer den Unternehmer Ersatzvornahmen des Bauherrn im Vergleich zur selbst durchgeführten Mangelbeseitigung kommen können.

 

Anmerkung zu: KG Berlin, Urteil vom 09.01.2015, Az: 7 U 227/03

Der AG beauftragt den AN mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf Basis einer vom AG anderweitig beauftragten Planung. Die in der Ausführungsplanung vorhandenen Mängel führen zu einer mangelhaften Bauausführung durch den AN. Im Werklohnprozess behauptet der AN, für die Mängel nicht verantwortlich zu sein, da er nur das gebaut hat, was der AG in seiner Ausführungsplanung vorgegeben hat.

Ohne Erfolg!

Nach Auffassung des KG gilt die Prüfungs- und Hinweispflicht des Werkunter-nehmers über den Anwendungsbereich der VOB/B hinaus für sämtliche Bau-verträge. Das bedeutet, dass der AN grundsätzlich die ihm überlassene Planung und sämtliche Ausführungsunterlagen fachlich zu prüfen hat. Sofern der AN die in der Planung und in den Ausführungsunterlagen vorhandenen Mängel mit dem bei einem Fachmann seines Gebietes zu erwartenden Kenntnisse hätte erkennen können, ist er für die Mängel verantwortlich. Diese Prüfungspflicht ist nach Auffassung des KG nicht auf offensichtliche Mängel beschränkt. Der Umfang der Prüfungspflicht ergibt sich vielmehr aus den Umständen des Einzelfalls. Soweit der AN mit der erforderlichen Prüfung in der Lage gewesen wäre, die Mängel in der Ausführung zu verhindern, setzt er die Ursache für den eingetretenen Schaden und haftet allein.

Hinweis:

Die Auffassung des KG ist zutreffend. Jeder Auftragnehmer muss vor Ausführung die übergebenen Planungsunterlagen überprüfen. Es hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, ob Planungsfehler dem AG zuzurechnen sind und der AN deshalb Mitverschulden einwenden kann. Im vorliegenden Fall war der Planungsmangel offenkundig, was zu der vom KG angenommenen verschärften Haftung des AN geführt hat.

Anmerkung zu: OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2014, Az. 11 U 79/14

Eine Baufirma verlangt im Jahr 2013 ca. 30.000,00 € Restwerklohn vom Bauherrn (AG). Der AG hatte im Jahr 2009 Abnahme der Werkleistung des AN erklärt. Die Klage wurde im Jahr 2013 erhoben. Der AG beruft sich auf Verjährung. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufen gewesen. Der AN meint, die Abnahmeerklärung des AG sei unwirksam, weil erhebliche Restmängel vorgelegen haben und mithin eine wirksame Abnahmeerklärung überhaupt nicht vorgelegen hat.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Restwerklohnforderung des AN ist verjährt. Es liegt eine ausdrückliche Abnahmeerklärung des AG vor. Selbst vorhandene, schwerwiegende Mängel berühren deren Wirksamkeit nicht. Es handelt sich bei der Abnahme um eine nicht empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese ist u.a. im Falle eines beachtlichen Irrtums anfechtbar. Dieses Anfechtungsrecht steht jedoch nur dem Erklärenden zu. Es steht dem AG auch frei, eine Abnahme zu erklären, obwohl möglicherweise erhebliche Mängel vorliegen.

 

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 04.07.2014, Az: 24 U 84/13

Der Erwerber kauft ein Reihenhaus. Im Kaufvertrag vom 18.10.2001 ist die gesetzliche Gewährleistung nach Werkvertragsrecht vereinbart. Die Veräußerer haben das Gebäude selbst errichtet.

Im März 2010 erfährt der Erwerber von Feuchtigkeit und Schimmelbefall in der Dachkonstruktion und leitet daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhebt später Klage. Daher beruft sich der Veräußerer auf Verjährung.

Das OLG sieht das anders. Es geht von einem arglistgleichen Organisationsver-schulden aus. Aufgrund der Art, Häufigkeit und Erkennbarkeit der Mängel besteht ein Anscheinsbeweis für die Verletzung der Bauaufsichtspflicht, da während der Durchführung der Bauarbeiten mit bloßem Auge erkennbar war, dass die Dampfsperre fehlerhaft verlegt wurde. Bei ordnungsgemäßer Überwachung hätte erkannt werden müssen, dass die Folie nicht luftdicht befestigt worden war und ein Spalt verblieben ist.

Um sich zu entlasten, hätte der Veräußerer deshalb vortragen müssen, dass und wie er die Durchführung der Arbeiten im Einzelnen organisiert hatte, um den Herstellungsprozess zu überwachen und die Bauleistung zu überprüfen. Dies ist jedoch unterblieben.

Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH. § 634a Abs. 3 BGB bestimmt, dass Ansprüche wegen Mängeln, die der Unternehmer arglistig verschwiegen hat, in drei Jahren verjähren. Die Verjährung beginnt – und das ist der entscheidende Punkt – erst mit Mangelkenntnis.

Wenn beispielsweise die Bauüberwachung unzureichend ist und wenn Ausfüh-rungsmängel gar nicht festgestellt werden können, sich also der Unternehmer insofern unwissend hält, ist von einem arglistgleichen Organisationsverschulden auszugehen. Dass die Bauüberwachung unzureichend gewesen ist, hat der Käufer zu beweisen. Allerdings war hier aufgrund der Art und der Erkennbarkeit der Mängel während der Bauphase zu Lasten der Verkäufer von einem Anscheinsbeweis auszugehen, d. h., der Verkäufer musste diesen Anscheinsbeweis erschüttern, was ihm aber nicht gelungen ist.

Arglistgleiches Organisationsverschulden ist die Ausnahme. Die Aufgabe eines Bauleiters ist komplex und enthält so viele Fehlerquellen, dass erfahrungsgemäß auch sorgfältig ausgesuchte Bauleiter immer wieder Fehler machen. Ein einmaliges Versagen eines Bauleiters führt zwar zu einer Verletzung der Überwachungspflicht, nicht aber zu einer fehlerhaften Organisation.

 

Anmerkung zu: Kammergericht, Urteil vom 13.05.2014, Az. 7 U 116/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Errichtung von Mehrfamilienhäusern. Geschuldet ist die Errichtung von Stahlbetonbodenplatten B 15 mit einer Stärke von 15 cm. Tatsächlich werden die Bodenplatten nur mit ca. 10,5 cm Stärke errichtet. Der AG fordert den AN zur Mangelbeseitigung auf. Dieser verweigert. Er behauptet, die geringere Dicke führe zu keinem Schaden. Die Bodenplatten seien wasserundurchlässig ausgeführt. Zudem verhindere eine 0,2 mm dicke Baufolie unter den Platten den kapillaren Wassertransport. Zudem sei eine Mangelbeseitigung unverhältnismäßig. Der AG leitete ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der Sachverständige stellte eine Durchfeuchtung der Bodenplatten fest. Die Unterschreitung der Dicke der Bodenplatte von 15 cm widerspreche der WU-Richtlinie. Das Landgericht spricht dem AG Schadenersatz zu. Der AN legt hiergegen Berufung ein.

Ohne Erfolg!

Das KG korrigiert das erstinstanzliche Urteil des LG nur hinsichtlich der Mehrwertsteuer, spricht dem AG jedoch den Schadenersatz gemäß § 13 Abs. 7 VOB/B zu. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Stärke stellt einen wesentlichen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt.

Der Schadenersatz bemisst sich nach Wahl des AG entweder nach dem mangelbedingten Minderwert oder den Kosten der Mangelbeseitigung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Auf eine Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung kann sich der AN nicht berufen, weil das Risiko weitergehender Feuchtigkeitsschäden droht und er den Mangel grob fahrlässig verursacht hat.

Hinweis:

Die Entscheidung liegt auf der Linie der ständigen Rechtsprechung des BGH. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit scheidet bereits dann aus, wenn ein Verstoß gegen anerkannte Regeltechnik vorliegt. Die aktuelle Fassung der WU-Richtlinie sieht für den Lastfall Bodenfeuchte bereits eine Mindeststärke von 15 cm für Stahlbetonbodenplatten vor. Damit liegt ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik auf der Hand.

 

Anmerkung zu: OLG München, Urteil vom 29.10.2013, Az: 9 U 773/13 – BGH, Beschluss vom 10.07.2014, Az: VII ZR 322/13

Erwerber und Bauträger streiten darüber, ob die Erwerber das durch Bauträger-vertrag erworbene Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen haben. Es fanden zwei Abnahmetermine statt, zu denen je ein von den Erwerbern unter-zeichnetes Abnahmeprotokoll angefertigt wurde. Die Erwerber hingegen meinen, in diesen beiden Terminen sei es im Wesentlichen nur um die Abnahme der im Sondereigentum gelegenen Teile des Gemeinschaftseigentums gegangen. Die ver-traglichen Regelungen für die Abnahme des übrigen Gemeinschaftseigentums seien nicht eingehalten worden. Hinzu komme, dass das Gemeinschaftseigentum im ersten Termin noch gar nicht fertiggestellt war.

Das OLG München und letztendlich auch der BGH geben dem Bauträger Recht. Das im ersten Termin erstellte und unterzeichnete Abnahmeprotokoll bekundet aus-drücklich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bis auf im Protokoll aufge-führte Restarbeiten, die ihrerseits ausweislich eines weiteren Abnahmeprotokolls im zweiten Termin abgenommen worden seien. Die aufgelisteten Mängel hätten die Erwerber nicht davon abgehalten, eine umfassende Abnahme zu erklären. Selbst wenn die Abnahme wegen Mängeln und Restleistungen objektiv verfrüht gewesen wäre, wäre sie wirksam und könne jedenfalls nicht wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten werden.

Hinweis:
Es steht dem Besteller frei, auch ein nicht abnahmereifes Werk abzunehmen.

Dies hat der BGH erst kürzlich wieder bestätigt. Umstritten ist, ob die Abnahme auch gegen den Willen des Unternehmers erklärt werden kann, z.B. um in den Anwendungsbereich der Mängelrechte des § 634 BGB zu gelangen.

Anmerkung zu: OLG Köln, Beschluss vom 18.09.2013, Az.: 11 U 79/13

Zwischen Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) war im Rahmen der Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten Streit über verschiedene Varianten zur Mangelbeseitigung aufgekommen. Der AG verklagt den AN schließlich auf Zahlung von Kostenvorschuss. Der AN wendet ein, es gäbe eine kostengünstigere alternative Methode zur erfolgreichen Mangelbeseitigung.

Das Landgericht spricht dem AG den höheren Kostenvorschuss zu. Hiergegen legt der AN Berufung ein.

Ohne Erfolg.

Nach den Ausführungen des OLG Köln kann der Besteller verlangen, dass die gewählte Art der Sanierung den werkvertraglichen Erfolg auf Dauer sichert und gleichwertig mit der vertraglich geschuldeten Leistung ist. Der AG muss sich daher nicht auf die vom AN vorgeschlagene Sanierungsmethode verweisen lassen. Ein Gerichtssachverständiger hatte festgestellt, dass diese nicht bedenkenfrei ist.

Hinweis:
Die Entscheidung des OLG Köln bestätigt die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Nach dieser muss sich der AG zur Mangelbeseitigung nicht auf Ersatzlösungen verweisen lassen. Der AN muss selbst die Kosten übernehmen, die im Rahmen einer Sanierung anfallen, die ursprünglich nach fachlicher Beratung des AG als erfolgversprechend bewertet wurden, im Nachhinein jedoch scheiterte. Der AN trägt somit auch das Prognoserisiko. Der AG ist daher nach Einholung fachlichen Ratschlags auf der sicheren Seite.

 

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2012, Az: 23 U 143/11

Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) unter Einbeziehung der VOB/B mit der Errichtung einer Hofüberdachung. Nach der Abnahme rügt der AG Mängel. Die Überdachung sei völlig unbrauchbar. Der AG lehnt eine Nachbes-serung ab. Er verlangt einen Rückbau. Der AN klagt Restwerklohn ein. Hiergegen erhebt der AG Widerklage auf Rückzahlung bereits gezahlten Werklohnes Zug um Zug gegen Rückgewähr der Werkleistung. Das Landgericht gibt der Klage zunächst statt und weist die Widerklage ab.

Die hiergegen vom AG eingelegte Berufung hatte nur teilweise Erfolg. Das OLG Düsseldorf sprach dem AN einen Teilbetrag seiner Restwerklohnforderung ledig-lich Zug um Zug gegen die Mängelbeseitigung zu.

Ein hinzugezogener Gutachter hat festgestellt, dass die Hofüberdachung keines-wegs unbrauchbar ist. Sie weist nur einzelne behebbare Mängel auf. Damit ent-scheidet grundsätzlich der AN zwischen allen geeigneten Maßnahmen zur Mangel-beseitigung, wie er die Mängel beseitigt. Durch die Ablehnung der Nachbes-serung durch den AG ist dieser in Annahmeverzug geraten. Sein Verlangen nach vollständigem Rückbau war gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B unberechtigt. Im Ergebnis kann der AN Zahlung seines Restwerklohnes nur Zug um Zug gegen Man-gelbeseitigung verlangen. Weil sich der AG jedoch in Annahmeverzug befindet, kann nur der einfache Betrag der Mangelbeseitigungskosten im Rahmen des Leistungsverweigerungsrechtes dem Restwerklohn bis zur Vollendung der Mangel-beseitigung entgegengehalten werden.

Hinweis:
In derartigen Fällen ist zur Vollstreckbarkeit zwingend ein Antrag auf Feststellung des Vorliegens von Annahmeverzug notwendig.