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Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme möglich?

Anmerkung zu: BGH Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15

Der Bauträger (BT) hat in die Gemeinschaftsordnung eine AGB-rechtlich unwirksame Abnahmeregelung aufgenommen. Die Eigentümerversammlung hat einen darauf aufbauenden und damit nichtigen Beschluss gefasst. Die erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist somit ebenfalls unwirksam. Die Erwerber verlangen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Der BT wendet ein, dass mangels Abnahme Mängelrechte überhaupt noch nicht geltend gemacht werden können.

Im Ergebnis sieht dies der BGH ebenso. Allerdings entscheidet er die Frage, ob vor Abnahme bereits Mängelrechte geltend gemacht werden können, nach wie vor nicht.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der BT als Verwender der unwirksamen Formulierung sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht auf diese unwirksame Formulierung stützen kann. Die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders, hier also dem Erwerber.

Der Verwender, hier der BT, darf aus der Unwirksamkeit der von ihm zur Verwendung gestellten Klausel keine Vorteile ziehen.

Hinweis:

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass Erwerber im Falle des Fehlens einer Abnahme nicht schlechter stehen dürfen, als bei einer Abnahme unter Vorbehalt. Demzufolge ist es sachgerecht, den Erwerbern Mängelrechte zuzugestehen, wenn der BT das Werk aus seiner Sicht fertig gestellt und abnahmereif abgeliefert hat.

 

Frist zur Mangelbeseitigung muss angemessen sein!

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil 10.05.2016 – 21 U 180/15

Es geht um Mängel an einer neuen Heizungsanlage und Sanitäranlagen. Mehrere Nachbesserungsversuche führen nicht zum Erfolg. Daraufhin setzte der Auftraggeber (AG) dem Auftragnehmer (AN) am 27.12.2011 eine Frist zur umfassenden Mangelbeseitigung bis spätestens 06.01.2012. Versuche des AN, den AG vor Fristablauf zu erreichen, schlagen fehl. Auch Terminvorschläge für einen Ortstermin wurden nicht bzw. nur ausweichend beantwortet. Am 13.01.2012 teilt der AG mit, dass er zur Ersatzvornahme übergegangen sei. Nach Abschluss der Reparaturarbeiten verlangt er Schadensersatz in Höhe von 61.000,00 €.

Ohne Erfolg!

Eine Nachfrist zur Mangelbeseitigung muss so bemessen sein, dass es dem Unternehmer möglich ist, den Mangel unter größten Anstrengungen fristgemäß zu beseitigen. Die hier gesetzte Frist reichte nicht aus, um die komplexe Mängelproblematik der Heizungsanlage zu beheben. Gleiches gilt auch für die Sanitäranlagen. Diese waren zwar einfach zu beheben, bedurften aber vorab einer Ortsbesichtigung, die der AN nicht vereinbaren konnte, weil der AG nicht reagiert hat.

Hinweis:

Kann ohne Mitwirkung des Auftraggebers mit der Nacherfüllung innerhalb der gesetzten Frist nicht einmal begonnen werden, so genügt der AN seinen Pflichten, wenn er innerhalb der Nachbesserungspflicht unverzüglich und intensiv versucht, den Auftraggeber zur erforderlichen Mitwirkung zu bewegen.

Die zu knapp bemessene Nachfrist ist allerdings nicht unwirksam, sondern setzt automatisch den Lauf einer angemessenen Frist in Gang. Unabhängig von der dem AN gesetzten Frist sollte diese angemessene Frist abgewartet werden, bevor Vertragskündigungen ausgesprochen oder zur Ersatzvornahme übergegangen werden. Es gibt keine abstrakten Maßstäbe oder Mindestfristen. Die Dauer der angemessenen Frist ist immer abhängig von der durchzuführenden Maßnahme. Allerdings ist davon auszugehen, dass der AN größte Anstrengungen unternehmen muss, um die Mangelbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist durchzuführen.