Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme möglich?

Anmerkung zu: BGH Urteil vom 12.05.2016, Az. VII ZR 171/15

Der Bauträger (BT) hat in die Gemeinschaftsordnung eine AGB-rechtlich unwirksame Abnahmeregelung aufgenommen. Die Eigentümerversammlung hat einen darauf aufbauenden und damit nichtigen Beschluss gefasst. Die erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist somit ebenfalls unwirksam. Die Erwerber verlangen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Der BT wendet ein, dass mangels Abnahme Mängelrechte überhaupt noch nicht geltend gemacht werden können.

Im Ergebnis sieht dies der BGH ebenso. Allerdings entscheidet er die Frage, ob vor Abnahme bereits Mängelrechte geltend gemacht werden können, nach wie vor nicht.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der BT als Verwender der unwirksamen Formulierung sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht auf diese unwirksame Formulierung stützen kann. Die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders, hier also dem Erwerber.

Der Verwender, hier der BT, darf aus der Unwirksamkeit der von ihm zur Verwendung gestellten Klausel keine Vorteile ziehen.

Hinweis:

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass Erwerber im Falle des Fehlens einer Abnahme nicht schlechter stehen dürfen, als bei einer Abnahme unter Vorbehalt. Demzufolge ist es sachgerecht, den Erwerbern Mängelrechte zuzugestehen, wenn der BT das Werk aus seiner Sicht fertig gestellt und abnahmereif abgeliefert hat.