Allgemein Archive - Leichsenring & Kollegen | Bauanwälte

Sonderkündigung und Architektenhonorar!

BGH, Urteil vom 17.11.2022, Az: VII ZR 862/21

Ein Architekt verlangt Kündigungsvergütung nach § 648 BGB wegen freier Auftraggeberkündigung für nicht mehr zu erbringende Leistungen. Der Besteller beruft sich auf das Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB. Er ist der Meinung, dass diese Kündigungsmöglichkeit auch vor Übergabe der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung gegeben sei.

Dieser Auffassung folgt der BGH nicht. Soweit wesentliche Planungsziele noch nicht vereinbart sind, entsteht das Sonderkündigungsrecht erst nach Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung und nicht bereits vorher. Damit ist die Kündigung des Bestellers als freie Kündigung zu werten. Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach auf den Vertragsteil beschränkt, der dem Architekten bei einem wirksamen Sonderkündigungsrecht zustünde.

Hinweis:

Wenn wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, kann davon ausgegangen werden, dass später, wenn die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts vorgelegen hätten, hiervon Gebrauch gemacht worden wäre. In diesem Fall stünde dem Architekten auch nur ein entsprechend reduzierter Vergütungsanspruch zu.

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Ansichziehung von Mängelansprüchen – Bleibt WEG prozessführungsbefugt?

BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az: V ZR 213/21

Im Jahr 2014 und 2015 zieht die WEG Mängelansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich (§ 10 Abs. 6 S. 2 Halbsatz 2 WEG a. F.). Ab 01.12.2020 regelt jedoch § 9a Abs. 2 WEG nur noch das, was früher als „geborene Ausübungsbefugnis“ bezeichnet wurde. Es stellt sich daher die Frage der „alten“ Beschlüsse der WEG und ferner die Frage, ob die WEG noch die umfassende Beschlusskompetenz zur Verfolgung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger besitzt. Das OLG München hat das bejaht.

Der BGH bestätigt das!

Die Prozessführungsbefugnis folgt aus den Beschlüssen aus den Jahren 2014 und 2015. Diese Beschlussfassung war damals erforderlich, weil kein Fall der geborenen Ausübungsbefugnis vorliegt. Diese bezieht sich nur auf die Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz. Nach altem Recht konnte die WEG auch die Ansprüche auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, insbesondere auch die Ansprüche auf Erfüllung und Nacherfüllung.

Durch den neuen § 9a Abs. 2 WEG wurde dieses Konzept aufgegeben. Der Unterschied zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis entfällt fortan. Indes führe diese Gesetzesänderung nicht zu einem Entfall der Prozessführungsbefugnis der WEG.

Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche der Erwerber fallen zwar nicht unter die Ausübungsbefugnis des § 9a Abs. 2 WEG. Allerdings kann die WEG nach wie vor gemäß §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung an sich ziehen. Außerdem soll nach dem Willen des Gesetzgebers die bisherige Rechtsprechung zur Vergemeinschaftung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Mängelansprüche beibehalten werden.

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Unberechtigter Rücktritt vom Fertighausvertrag – 8% Schadensersatz!

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021, Az: 29 U 178/20

Der Auftragnehmer (AN) verpflichtet sich gegenüber dem Auftraggeber (AG) zur Errichtung eines Fertighauses. Im Vertrag ist ein besonderes Rücktrittsrecht unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart. Daneben beinhalten die AGB des AN ein „freies Rücktrittsrecht“ des AG. Für diesen Fall ist vereinbart, dass dem AN ein pauschaler Schadensersatz in Höhe von 8% des Kaufpreises zusteht. Nach erfolgtem Rücktritt streiten die Parteien darüber, ob die Vereinbarung eines Schadensersatzes in Höhe von 8% in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ist.

Sie ist wirksam. 8% sind nach Auffassung des OLG nicht unangemessen hoch. Das OLG verweist in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des BGH, der entsprechende Regelungen in Höhe von 5% und sogar von 10% für wirksam gehalten hat.

Hinweis:

Bei derartigen Vereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind 10% der Gesamtvergütung als pauschaler Schadensersatz unbedenklich. Bei Vereinbarungen höherer Pauschalen besteht das Risiko, dass die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht standhält.

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Nach Bedenkenhinweis keine Arbeitseinstellung!

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.08.2022, Az: 21 U 84/21

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit Bodenbelagsarbeiten unter Einbeziehung der VOB/B. Zum vereinbarten Termin für den Arbeitsbeginn erscheint der AN nicht. Der AG mahnt den Beginn an und fordert unter Fristsetzung Abhilfe nach § 5 Abs. 3 VOB/B. Der AN meldet wegen vorhandener Restfeuchte im Estrich und Schüsselungen Bedenken an. Der AG ordnet die Fortsetzung der Arbeiten an und fordert den AN zweimal zum Beginn der Arbeiten unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung auf, woraufhin der AN erneut Bedenken anmeldet, aber nicht arbeitet. Daraufhin erklärt der AG die Teilkündigung des Vertrages für das 2. OG.

Das OLG bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung wegen der nicht erfolgten Abhilfe aufgrund der ausdrücklichen Anweisung. Trotz Bedenkenhinweises steht dem AN kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Er sei vielmehr durch seine Bedenkenanmeldung von einer Mängelhaftung frei.

Hinweis:

Der AN muss trotz Bedenkenanmeldung auch unberechtigte und unzweckmäßige Anordnungen auf Verlangen ausführen. Dem AN steht aber trotz Bedenkenanmeldung ein Leistungsverweigerungsrecht dann zu, wenn die Anordnung gegen Treu und Glauben verstößt. Das ist dann der Fall, wenn der AN trotz Haftungsfreistellung unter Umständen Dritten gegenüber haftet oder die Durchführung der Arbeiten eine Gefahr für Leib und Leben begründet.

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Welche Nachfrist ist angemessen?

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.02.2021, Az: 22 U 103/19

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Als Bauzeit sind 7 Monate vereinbart sowie eine Vertragsstrafe bei nicht fristgerechter Fertigstellung. Es kommt in der Folgezeit zu vom AN zu vertretenden Bauverzögerungen. Nach 11 Monaten Fristüberschreitung setzt der AG dem AN eine Frist von 6 Tagen zur Fertigstellung. Am Tag des Fristablaufes kündigt er den Vertrag fristlos und verlangt Ersatz der Fertigstellungskosten sowie Zahlung einer Vertragsstrafe.

Der AG war berechtigt, den Vertrag wegen Verzuges des AN zu kündigen. Auch die gesetzte Nachfrist war mit 6 Tagen angemessen. Sinn einer Nachfrist ist es, dem AN eine letzte Gelegenheit zu geben, seine Werkleistung fertigzustellen. Er muss daher die Arbeiten unter den größten ihm möglichen Anstrengungen erbringen. Das bedeutet, dass er die Zahl der Arbeitskräfte und die täglichen Arbeitsstunden erheblich erhöhen muss. Auch Doppelschichten und Samstagsarbeit sind geboten. Ist dem AN auch bei der größtmöglichen Anstrengung eine Fertigstellung innerhalb der Frist nicht möglich, hat der den AG darauf hinzuweisen.

Dass der AG die Kündigung bereits 8 Stunden vor Fristablauf erklärt hat, ist unschädlich. Wenn aufgrund der Umstände feststeht, dass die Frist nicht eingehalten wird, ist dem AG ein Abwarten des Fristablaufes nicht zumutbar und er ist berechtigt, die Kündigung schon vor Fristablauf auszusprechen.

Hinweis:

Ob eine Nachfrist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Auch wenn eine zu kurze Frist den Lauf einer angemessenen Frist in Gang setzt, ist zu empfehlen, die Nachfrist nicht zu kurz zu bemessen, da ansonsten eine nach Ablauf der gesetzten Nachfrist ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam ist.

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Bauvertrag kann nicht per E‑Mail gekündigt werden!

OLG Stuttgart, Urteil vom 30.12.2020, Az: 10 U 202/20

Der Auftragnehmer (AN) eines VOB/B‑Vertrages macht restlichen Werklohn geltend. Der Auftraggeber (AG) verteidigt sich damit, er habe den geschlossenen Bauvertrag aus wichtigem Grund gekündigt, weshalb ihm ein Anspruch auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten zustehe. Die schriftliche Kündigungserklärung hat der AG eingescannt und per E‑Mail an den AN geschickt. Das Landgericht gibt der Klage des AN statt.

Auch die Berufung des AG hat keinen Erfolg. Ein Anspruch auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten setzt voraus, dass der Bauvertrag wirksam gekündigt wurde. Das in § 8 Abs. 6 VOB/B geregelte Schriftformerfordernis wird durch eine Kündigung per E‑Mail nicht eingehalten, denn die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB ist in den Fällen, in denen durch Gesetz die Schriftform vorgeschrieben ist, die Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens zu unterzeichnen.

Da die VOB kein Gesetz, sondern eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist, war die Rechtslage nach altem Recht so, dass § 127 Abs. 2 BGB anwendbar war, wonach zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form auch die telekommunikative Übermittlung, also eine E‑Mail, ausreichte. Der ab 01.01.2018 geltende § 650h BGB regelt jedoch, dass die Kündigung des Bauvertrages der Schriftform bedarf. Es gilt also seit diesem Zeitpunkt eine gesetzliche Formvorgabe, wonach eine telekommunikative Übermittlung nicht mehr ausreichend ist.

Die Schriftform kann gemäß § 126 Abs. 3 BGB durch elektronische Form ersetzt werden. Dazu muss der Aussteller der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit seiner qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Eine einfache E‑Mail reicht bei Bauverträgen also, sofern die Bauverträge nach dem 01.01.2018 abgeschlossen wurden, nicht mehr.

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Behinderung durch Corona-Pandemie

KG, Urteil vom 24.05.2022, Az: 21 U 156/21

Der Bauträger kommt mit der Herstellung der Bezugsfertigkeit in Verzug. Diese war zum 30.06.2018 geschuldet. Tatsächlich kann der Bauträger die Wohnung erst am 06.07.2020 übergeben. Gegen die Forderung nach Ausgleich der Verzögerungsschäden wendet der Bauträger ein, dass coronabedingt ab März 2020 die Handwerker mangels Einreiseerlaubnis die Wohnung nicht bezugsreif hätten erstellen können.

Das lässt das Gericht nicht gelten. Der Bauträger hat sich in Verzug befunden. Es sei – so das Gericht – zwar zutreffend, dass der Bauträger die Verspätung seiner Leistung unter Umständen nicht zu verantworten hat, soweit sie auf einem unabwendbaren Ereignis beruhen. Es reicht aber nicht die abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse, zumal sich der Bauträger nach der gesetzlichen Beweislastverteilung entlasten muss.

Er muss also konkret darlegen, wie sich der schwerwiegende unvorhersehbare Umstand, auf den er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens auswirkte, sog. bauablaufbezogene Darlegungen. Diesen Anforderungen genügt der Sachvortrag des Bauträgers nicht.

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Baugrundrisiko ist Auftragnehmerrisiko!

OLG Bamberg, Beschluss vom 09.10.2019, Az: 4 U 185/18

Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) schließen einen Vertrag über die Errichtung eines Rohbaus einschließlich des erforderlichen Bodenaushubs. Der Vertrag enthält keine Einschränkungen bezüglich der Bodenklasse. Der AN geht bei Angebotserstellung von einer Bodenklasse III – V aus, stellt aber nach Beginn der Ausführung fest, dass eine höhere Bodenklasse vorliegt und macht Anspruch auf zusätzliche Vergütung geltend.

Ohne Erfolg!

Der Baugrundaushub ist vom Leistungssoll umfasst und deshalb ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen. Das Angebot des AN enthält bezüglich der Bodenklasse keine Einschränkungen. Es lagen hierzu zum Zeitpunkt der Angebotserstellung auch keine konkreten Erkenntnisse vor. Damit sind bestimmte Bodenverhältnisse nicht zum Vertragsinhalt geworden. Es liegt damit keine Soll-Ist-Abweichung vor, die zu einer Mehrvergütung berechtigt.

Hinweis:

Es herrscht leider immer noch die Fehlvorstellung vor, dass sämtliche mit dem Baugrund einhergehenden Probleme Auftraggeber-Probleme seien, weil der AG Grundstückseigentümer ist und deshalb das Baugrundrisiko trage. Das ist nicht richtig.

Es gibt im Werkvertragsrecht keine allgemeine Sphärentheorie. Deshalb müssen die Baugrundrisiken differenziert betrachtet werden, was im Ergebnis häufig zum Nachteil des AN ausfällt.

Anders verhält es sich dann, wenn der AG den Baugrund beschreibt und der AN dann auf andere Verhältnisse trifft. Ist der Boden im LV dagegen nicht beschrieben, ist der Aushub des jeweils vorgefundenen Bodens geschuldet und von der getroffenen Preisvereinbarung umfasst.

Es gibt also kein allgemeines Baugrundrisiko. Maßgeblich ist in erster Linie der durch Auslegung zu ermittelnde Vertragsinhalt.

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Kein Widerspruch zum Nachtragsangebot – Einheitspreise akzeptiert!

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.05.2022, Az: 12 U 141/21

Der Auftragnehmer (AN) macht restliche Vergütungsansprüche gegen den Auftraggeber (AG) geltend und zwar u.a. wegen einer Nachtragsforderung, wobei der Anspruchsgrund unstreitig ist. Streit besteht lediglich über die Höhe der Einheitspreise einzelner Positionen.

Das Landgericht gibt der Klage teilweise statt und spricht dem AN einen restlichen Vergütungsanspruch zu. Begründet wird dies damit, dass der AN mit seinen Nachtragsangeboten jeweils die zugrunde gelegte Kalkulation vorgelegt habe. Außerdem habe der AG der Ausführung der Leistungen nicht widersprochen und die Leistungen sogar abgenommen. Das Landgericht geht deshalb von einer konkludenten Abnahme der Einheitspreise des Nachtragsangebotes aus.

Das Oberlandesgericht entscheidet ebenfalls, dass eine vertragliche Vereinbarung über die Höhe der Einheitspreise aus dem Nachtragsangebot zustande gekommen ist. Schweigen auf ein Angebot sei zwar grundsätzlich nicht als stillschweigende Zustimmung zu werten. Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn nach Treu und Glaube und der Verkehrssitte ein Widerspruch des Angebotsempfängers erforderlich gewesen wäre und der andere Teil das Verhalten so verstehen konnte, dass der Empfänger den Vertrag auf der Grundlage des Angebotes schließen wollte.

Ferner würde aus der besonderen Kooperationspflicht von Parteien eines Werkvertrages folgen, dass der AG zu einem alsbaldigen Widerspruch verpflichtet sei, wenn er die dem Nachtragsangebot zugrunde liegenden Preise nicht gegen sich gelten lassen will. Außerdem sei es dem AG bei einer Zeitspanne von nahezu zwei Monaten möglich und zumutbar gewesen, auf die Nachtragsangebote zu reagieren.

Hinweis:

Die weit verbreitete Praxis, Nachtragsangebote ohne Widerspruch entgegenzunehmen und die Leistungen ausführen zu lassen, kann zu nachteiligen Folgen für den AG führen. Um eine konkludente Annahme des Nachtragsangebotes zu vermeiden, sollte der AG dieses zeitnah inhaltlich prüfen und Stellung nehmen.

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Verzicht auf die Ausführung von LV-Positionen – Freie Kündigung

OLG Celle, Beschluss vom 08.10.2020, Az: 16 U 34/20

Der Auftraggeber (AG) erteilt dem Auftragnehmer (AN) unter Einbeziehung der VOB/B den Auftrag für Erd‑, Entwässerungskanal- und Verkehrswegebauarbeiten. Mit E‑Mail vom 20.04.2018 teilt der AG mit, dass zwei Positionen des LV nicht ausgeführt werden sollen und beauftragt eine neue LV-Position.

Mit seiner Schlussrechnung fordert der AN ca. 26.000,00 € Vergabegewinn für die gekündigten LV-Positionen.

Der AN hat recht!

Der von ihm geltend gemachte Anspruch ist auf Grundlage des § 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B zu berechnen und nicht nach § 2 Abs. 3 VOB/B. § 2 Abs. 3 VOB/B sei eine spezielle Regelung für die ansonsten als Wegfall der Geschäftsgrundlage einzuordnende Mengenänderung, so das Gericht. Sinn dieser Regelung sei, den Vergütungsanspruch des AN den Unwägbarkeiten zu entziehen, die sich aus einer falschen Einschätzung der erforderlichen Mengen ergäben. Damit wird dem Risiko Rechnung getragen, dass Mengenschätzungen zum Zeitpunkt der Ausschreibung naturgemäß ungenau sind. Deshalb ist § 2 Abs. 3 VOB/B nur dann anwendbar, wenn sich das Risiko dieser Fehleinschätzung verwirkliche, weil im Hinblick auf die Mengen andere Verhältnisse vorgefunden worden seien, als sie in das LV Eingang gefunden haben. Diese Regelung sei nicht anwendbar, wenn sich die Leistungen durch Anordnungen des AG ändert oder der AG einen Teil der Leistungen kündigt. Bei der gebotenen Abrechnung nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B kann dieser Vergabegewinn, den der AN erzielt hätte, wenn der AG die freie Kündigung nicht erklärt hätte, abgerechnet werden.