OLG Dresden, Beschluss vom 24.11.2022, Az: 14 U 538/22

Eine biologische Kläranlage wird errichtet und im Dezember 2015 fertiggestellt. Es findet keine ausdrückliche Abnahme statt. Die im Januar 2016 gestellte Schlussrechnung zahlt der Auftraggeber (AG) überwiegend. Sodann beauftragt der AG Drittunternehmen mit der Wartung der Anlage. Nachdem Probleme mit der Anlage auftreten, beantragt der AG im Oktober 2017 die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens und fordert den Auftragnehmer (AN) dann im Oktober 2019 zur Nacherfüllung auf, die nicht erfolgt. Im Rechtsstreit verlangt der AG vom AN Vorschuss zur Mangelbeseitigung.

Ohne Erfolg!

Der AG hat die Anlage vor Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens konkludent abgenommen. Eine konkludente Abnahme kommt in Betracht, wenn ein im Wesentlichen funktionstüchtiges Werk bestimmungsgemäß in Gebrauch genommen wird und ein angemessener Erprobungszeitraum abgelaufen ist. Ferner hat sich der Abnahmewille des AG in der weit überwiegenden Zahlung auf die Schlussrechnung manifestiert. Auch hat der AG nicht dargelegt, dass zu diesem Zeitpunkt die Anlage nicht im Wesentlichen funktionstüchtig gewesen wäre. Damit gilt die Anlage als konkludent abgenommen und der AG trägt die Beweislast für die Mangelhaftigkeit.

Diese Beweisführung ist ihm nicht gelungen, da der Sachverständige festgestellt hat, dass die Mängel nicht ihren Grund in einer mangelhaften Planung oder Errichtung der Anlage gehabt haben, sondern in einer unzureichenden Wartung und Bedienung.

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.03.2023, Az: 15 U 295/21

Es kommt bei der Durchführung von Rohbauarbeiten an einem Bestandsbau wegen Schadstofffunden zu einer Bauzeitverlängerung. Der Auftragnehmer (AN) meint, ihm stehe gegen den Auftraggeber (AG) ein Anspruch aus § 2 Abs. 5 VOB/B wegen einer störungsbedingten Unterdeckung der Allgemeinen Geschäftskosten (AGK) einerseits und Wagnis/Gewinn andererseits sowie Produktivitätsverlusten und witterungsbedingten Leistungsminderungen sowie Vorhaltekosten zu.

Das OLG sieht dies anders:

Zwar erfasst § 2 Abs. 5 VOB/B auch Mehrkosten des AN, die auf angeordnete Änderungen des Bauentwurfes zurückzuführen sind. Dabei sind allerdings die bauzeitbedingten Mehrkosten auf der Grundlage einer bauablaufbezogenen Darstellung, also die Gegenüberstellung der Ist- mit den Soll-Abläufen, schlüssig darzulegen. Der AN hat darzustellen, wie er den Bauablauf geplant hatte. Dem ist der tatsächliche Bauablauf gegenüberzustellen. Die einzelnen Behinderungen sind mit ihren tatsächlichen Auswirkungen auf den Bauablauf zu erläutern.

Ferner kann bei § 2 Abs. 5 VOB/B eine Mehrkostenberechnung  nicht auf eine umsatzbezogene Unterdeckung der AGK bzw. Wagnis/Gewinn gestützt werden. Außerdem haben hier Nachtragsvereinbarungen vorgelegen, die im Hinblick auf die Bauzeitverzögerungsfolgen abschließend sind.

Hinweis:

Der Fall ist typisch. Immer wieder wird vom AN versucht, ohne bauablaufbezogene Darstellungen zu einem Zahlungsanspruch zu gelangen. § 2 Abs. 5 VOB/B gewährt einen Vergütungsanspruch für entstandene Mehrkosten. Ausgebliebene Umsätze für AGK und Wagnis/Gewinn stellen aber keine vertragsbezogenen Mehrkosten dar. Von § 2 Abs. 5 VOB/B werden nur solche tatsächlich erforderlichen Mehrkosten erfasst, die als Folge einer Anordnung entstanden sind und bei Ausführung der ursprünglich vereinbarten Leistung nicht entstanden wären. Nur hierauf kann dann ein angemessener Zuschlag für AGK sowie Wagnis/Gewinn berechnet werden.

OLG München, Urteil vom 26.07.2022, Az: 9 U 7532/21 Bau

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit Tiefbauarbeiten. Die VOB/B ist Vertragsbestandteil. Der AN führt die Arbeiten größtenteils aus. Allerdings verlässt er noch vor Einbau der vertraglich vereinbarten Asphalttragschicht die Baustelle und zieht sämtliche Mitarbeiter ab. Drei Wochen später lässt der AG, ohne den AN zuvor zur Fertigstellung der Arbeiten aufgefordert zu haben, die noch ausstehenden Arbeiten durch einen anderen Unternehmer ausführen und rechnet mit den entstandenen Kosten gegen den Vergütungsanspruch des AN auf.

Ohne Erfolg!

Es wäre vor Beauftragung des Drittunternehmers mit der Fertigstellung der Arbeiten erforderlich gewesen, dem AN zuvor eine Frist mit Kündigungsandrohung zu setzen. Diese Fristsetzung war hier nicht entbehrlich. Allein das Verlassen der Baustelle ist keine Erfüllungsverweigerung. Vielmehr erfordert in einem solchen Fall das Kooperationsgebot, dass der AG sich mit dem AN in Verbindung setzt, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

Hinweis:

Auch wenn die Arbeiten grundlos eingestellt werden, sollte der AG eine Frist zur Fertigstellung setzen und diese mit einer Kündigungsandrohung verbinden. Dabei muss auch darauf geachtet werden, dass die gesetzte Nachfrist angemessen ist.

Es ist grundsätzlich so, dass Partner eines Bauvertrages aufgrund des bauvertraglichen Kooperationsgebotes bei allen auftretenden Komplikationen zunächst versuchen sollen, miteinander ins Gespräch zu kommen, um eine angemessene Lösung zu finden. Bei Verstoß gegen dieses Gebot kann Rechtsverlust drohen.

OLG München, Urteil vom 21.11.2023, Az: 9 U 301/23 Bau e

Ein Architekt macht für seine offenen Honoraransprüche einen Anspruch auf Sicherheit nach § 648a BGB a. F. in Höhe von ca. 4,3 Mio. € geltend. Das Landgericht weist die Klage ab, weil der Anspruch verjährt sei. Die Verjährung beginne nicht zum Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei. Vielmehr errechne sich die Verjährungsfrist taggenau ab dem ersten Sicherungsverlangen. Der Architekt legt Berufung ein.

Mit Erfolg!

Das OLG stellt fest, dass der BGH zwar offengelassen habe, ob die Verjährung am Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei, beginnt. Die überwiegende Meinung in der Literatur geht jedoch davon aus. Die Rechtsauffassung des LG sei deshalb unzutreffend. Damit beginnt die Verjährung des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit am Schluss des Jahres, in dem der Unternehmer die Sicherheit verlangt hat.

Hinweis:

Im Zusammenhang mit der Bauhandwerkersicherheit nach dem neuen § 650f BGB müssen einige Verjährungsfristen beachtet werden.

Zunächst darf der Anspruch auf Sicherheitsleistung nicht verjähren. Wird Sicherheit durch Bürgschaft geleistet, muss der Auftragnehmer (AN) dafür sorgen, dass der Anspruch gegen den Bürgen nicht verjährt. Außerdem ist natürlich dafür Sorge zu tragen, dass der eigentliche Anspruch nicht verjährt.

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.12.2023, Az: 15 U 211/21

Der Auftragnehmer (AN) führte 2012 Arbeiten an der Dacheindeckung des Neubaus eines Bürogebäudes für den Auftraggeber (AG) aus. Die VOB/B wurde in den Vertrag einbezogen. Das Dach ist seit 2014 undicht. In den Folgejahren standen die Parteien mehrfach in Kontakt. Am 28.06.2016 bat der Geschäftsführer des AG den AN per WhatsApp, sich das Dach nochmals anzuschauen, weil es immer noch lecke. Der AN antwortete mit „ok“ und sah sich das Dach am 29.06.2016 an. Der AG will nun Ersatz der Kosten für die zwischenzeitlich ausgeführte Dachsanierung in Höhe von ca. 100.000,00 €. Der AN wendet Verjährung ein.

Das OLG hält die Forderung für verjährt. Durch die Begehung des Daches am 29.06.2016 könne zwar eine Hemmung der Verjährung abgeleitet werden. Danach seien die Verhandlungen aber eingeschlafen, denn nach der Dachbegehung habe der AG nicht weiter reagiert. Eine Reaktion sei innerhalb eines Monats zu erwarten gewesen, daher sei die Hemmung am 29.07.2016 beendet gewesen. Die WhatsApp-Nachricht des AG vom 28.06.2016 habe auch keinen Quasi-Neubeginn einer gesonderten 2-jährigen Frist nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B ausgelöst. Bei dieser WhatsApp-Nachricht fehle es an dem hierzu erforderlichen schriftlichen Mangelbeseitigungsverlangen. Zwar gelte für das Schriftformerfordernis der VOB/B nicht § 126 BGB, sondern § 127 Abs. 2 S. 1 BGB. Demzufolge könne die gewillkürte Schriftform durch eine telekommunikative Übermittlung gewahrt werden. Hierzu sei aber eine Erklärung erforderlich, die in gleicher Weise wie ein Schriftstück verfasst sei, aus der sich unzweideutig der Erklärende ergebe.

Zudem müsse der Erklärungsempfänger in der Lage sein, das Schriftstück auszudrucken und dauerhaft abzuspeichern bzw. zu archivieren. All das sei hier nicht gegeben. Außerdem könne ein Messenger-Dienst, der zum raschen Austausch rein privater Nachrichten und gerade nicht zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen bestimmt sei, nicht die notwendige Warnfunktion eines Formerfordernisses erfüllen.

Hinweis:

Wer rechtssicher die (gewillkürte) Schriftform wahren will, muss mindestens eine E-Mail schreiben.

OLG München, Urteil vom 15.02.2022, Az: 28 U 2563/13 Bau

BGH, Beschluss vom 14.12.2022, Az: VII ZR 56/22

Die Verkäufer sanieren eine rund 50 Jahre alte Doppelhaushälfte. Neu installiert werden dabei ein Gasbrennwertkessel, eine Solaranlage, Heizkörper, die Fußbodenheizung, Hauswasserinstallation, Fenster, Haustür und Dacheindeckung. Anschließend bieten sie die Doppelhaushälfte als „kernsaniert“ an und schließen im Kaufvertrag – wie bei Grundstückskaufverträgen üblich – Mängelrechte des Käufers aus. Die Käufer machen nach Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens nach Werkvertragsrecht (nicht nach Kaufrecht) einen Kostenvorschussanspruch in Höhe von ca. 170.000,00 € geltend.

Mit Erfolg!

Das OLG München stellt fest, dass die Käufer Schadensersatzansprüche haben, da die Immobilien nicht die vertraglich geschuldete Beschaffenheit aufweist. Die Parteien hätten einen Vertrag abgeschlossen, der sowohl kauf- als auch werkvertragliche Elemente enthalte.

Zwar liege kein Bauträgervertrag vor, die Verkäufer hätten aber eine umfassende Sanierung versprochen, für deren Durchführung tiefe Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich gewesen seien. In wirtschaftlicher Hinsicht würden die klassischen werkvertraglichen Komponenten des Vertrages die kaufvertraglichen Elemente überragen, weshalb die geltend gemachten Ansprüche nach Werkvertragsrecht zu beurteilen seien. Die Bezeichnung des Vertrages als „Kaufvertrag“ sei hierbei unschädlich.

Hinweis:

§ 650u BGB erfordert für das Vorliegen eines Bauträgervertrages keinen „erheblichen“ Umbau, weshalb das Gericht den vorliegenden Vertrag als Bauträgervertrag einordnet. Die Durchführung der Sanierungsarbeiten vor Abschluss des notariellen Vertrages steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen (sog. Nachzügler-Rechtsprechung). Ferner kann ein Bauträgervertrag auch dann vorliegen, wenn auf der Veräußererseite ein Verbraucher handelt.

LG München II, Urteil vom 20.04.2023, Az: 3 O 5314/19 Bau

Ein Bauträger verlangt vom Erwerber Restvergütung in Höhe von ca. 6.000,00 €. Die Eigentumswohnung wurde im November 2016 unter Mängelvorbehalt abgenommen. Die Besitzübergabe erfolgte im Dezember 2016. Die Schlussrechnung des Bauträgers datiert ebenfalls vom Dezember 2016. Dort wird die Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5% gefordert.  Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ebenfalls unter Mängelvorbehalt am 17.01.2017. Auf die Schlussrechnung zahlte der Erwerber einen Abschlag in Höhe der Hälfte.

Das Gericht weist die Klage des Bauträgers ab. Die Forderung des Bauträgers sei mangels „vollständiger Fertigstellung“ nicht fällig geworden. Vollständige Fertigstellung liegt nach Ansicht des Gerichts dann vor, wenn alle wesentlichen und auch die unwesentlichen bei der Abnahme gerügten Mängel, sog. Protokollmängel, beseitigt sind.

Der Sachverständige hat im Gerichtsverfahren das Vorhandensein der Protokollmängel bestätigt und Mangelbeseitigungskosten im Sondereigentum in Höhe von ca. 5.500,00 € und im Gemeinschaftseigentum in Höhe von ca. 20.000,00 € festgestellt. Auch wenn die Mängel im Gemeinschaftseigentum möglicherweise unwesentliche Mängel sind, darf sich der Erwerber hierauf berufen und zwar auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mangelverfolgung an sich gezogen hat. Die Einrede der fehlenden Fälligkeit unterliegt zudem keiner betragsmäßigen Begrenzung auf die Mangelbeseitigungskosten oder einer Miteigentumsquote.

Hinweis:

Es handelt sich um die erstinstanzliche Entscheidung eines Landgerichtes. Das Landgericht hat sich allerdings mit seiner sehr ausführlich begründeten Entscheidung mit dem Meinungsstand zur „vollständigen Fertigstellung“ auseinandergesetzt, weshalb der Entscheidung zuzustimmen ist.

Diese Entscheidung zur sog. Fertigstellungsrate ist auch übertragbar auf die Fälligkeit des 5%-igen Sicherheitseinbehaltes.

Erwerber sollten vor Zahlung des Sicherheitseinbehaltes in Höhe von 5% und der Fertigstellungsrate prüfen, ob der Bauträger tatsächlich Zahlung verlangen kann und sich hierzu ggf. auch beraten lassen. Erfahrungsgemäß ist die Neigung des Bauträgers zur Mangelbeseitigung gering, wenn von den Erwerbern keine oder nur noch geringe Zahlungen zu erwarten sind.

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2021, Az: 19 U 76/20

BGH, Beschluss vom 15.02.2023, Az: VII ZR 413/21

Der Auftragnehmer (AN) soll Bauarbeiten bei einem Großbauvorhaben ausführen. Dabei kommt es zu Störungen des Bauablaufs und der AN legt einen Bauzeitennachtrag vor. Der Bauzeitennachtrag wird geprüft, eine verbindliche Vereinbarung kommt aber nicht zustande. Daraufhin erhebt der AN Klage.

Ohne Erfolg!

Die Gerichte vermissen eine konkrete bauablaufbezogene Darstellung nebst Gegenüberstellung der Ist- und Soll-Abläufe. Es nützt dem AN auch nichts, dass er einwendet, dass der Bauzeitennachtrag geprüft wurde und der Projektsteuerer dessen Angemessenheit bestätigt habe und er sich mit dem damaligen Oberbürgermeister (OB) auf eine Vergütung verständigt habe. Erleichterungen der Darlegungs- und Beweislast jedenfalls seien deshalb – so die Gerichte – nicht gerechtfertigt. Es habe sich bei den Äußerungen des OB und des Projektsteuerers lediglich um Absichtsbekundungen gehandelt. Dem AN sei bekannt gewesen, dass die maßgeblichen Entscheidungen von den kommunalen Gremien zu treffen sind.

Hinweis:

Schadensersatzansprüche scheitern meistens am fehlenden Verschulden des Auftraggebers (AG). Der AG muss sich Versäumnisse des Vorunternehmers, die zu Bauablaufstörungen führen, nicht zurechnen lassen, da die Vorunternehmer im Verhältnis zum AN keine Erfüllungsgehilfen des AG sind.

Gleichwohl kann der AN gegen den AG verschuldensunabhängige Entschädigungsansprüche aus § 642 BGB haben, auch wenn dem AG in Bezug auf die Bauablaufstörung kein Verschulden vorzuwerfen ist.

Eine bauablaufbezogene Darstellung ist dann nicht erforderlich, wenn im Verzögerungszeitraum ein absoluter Baustopp herrschte. Wenn der AN nicht baut, gibt es keinen Bauablauf, der dargestellt werden müsste.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 29.04.2022, Az. 13 U 4656/21

Der Bauträger hat die vollständige Fertigstellung der vom Erwerber erworbenen Eigentumswohnung bis zum 31.01.2016 zugesichert. Die Abnahme erfolgte jedoch erst am 15.08.2016, die Übergabe der Wohnung erst am 24.10.2017, nachdem der Bauträger trotz vorhandener Mängel und trotz entstandenem Verzugsschaden zunächst auf den vollständigen Ausgleich des Erwerbspreises bestanden hatte. Der Erwerber klagt auf Eigentumsumschreibung und obsiegt vor dem Landgericht.

Das OLG Nürnberg misst der Berufung des Bauträgers gegen diese Entscheidung keine Erfolgsaussichten bei. Nach erfolgter Aufrechnung bestehe mit ca. 2,3 % nur noch ein geringfügiger restlicher Erwerbspreis Die Verweigerung der Auflassung verstoße daher gegen Treu und Glauben, zumal der Bauträger die vertragliche Abwicklung erheblich verzögert hat. Das OLG Nürnberg verweist zutreffend auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung sowie zwei Entscheidungen des OLG München.

Hinweis:

Grundsätzlich setzt die Eigentumsumschreibung die vollständige Zahlung des Kaufpreises voraus. Der Erwerber kann jedoch Teile der Kaufpreisforderung durch Aufrechnung, z. B. mit Verzugsschaden oder einem Vorschuss auf Mangelbeseitigungskosten, zum Erlöschen bringen.

Außerdem kann der Erwerber auch bei Vorliegen eines Zurückbehaltungsrechts wegen vorhandener Mängel die Eigentumsumschreibung verlangen, insbesondere dann, wenn der Bauträger trotz wiederholter Mahnungen die Mängel nicht beseitigt.

In letzter Zeit häufen sich Fälle, in denen Bauträger die letzten bis zur vollständigen Fertigstellung des Gebäudes zu erbringenden Restleistungen nur zögerlich erbringen und dadurch verursachen, dass die letzte Kaufpreisrate nicht fällig wird. Auch bei derartigen Konstellationen besteht u. U. ein Anspruch auf Eigentumsumschreibung vor vollständiger Kaufpreiszahlung.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2022, Az. 21 U 71/22

Es werden Abbruch- und Sanierungsarbeiten an einer Schule ausgeschrieben. Die Arbeiten umfassen auch die Entfernung von 9.000 m² asbesthaltigem Putz inkl. Farbe, Spachtelmasse und Beton, bei einer weiteren LV-Position die Entsorgung von 120 t Asbest. Tatsächlich fallen 563,56 t asbesthaltiger Putz an, weshalb der AN einen Nachtrag in Höhe von 115.000,00 € geltend macht. Er ist der Auffassung, dass sein kalkulierter Aufwand deutlich erhöht wurde. Er habe mehr Material abgestemmt, in Säcke verpackt und wesentlich mehr Säcke hätten innerhalb des sogenannten Schwarzbereichs transportiert, gereinigt und ausgeschleust werden müssen. Der AG verweigert die Bezahlung, weshalb der AN Klage erhebt.

Ohne Erfolg! Die Ausschreibung enthielt keine Angaben zur Dicke des asbesthaltigen Putzes, sondern lediglich eine qm-Angabe. Bei den durchzuführenden Asbestarbeiten wusste keine Partei genau, wo sich die Kontaminierung konkret befand. Zudem handelte es sich um einen Altbau, der zu verschiedenen Zeiten errichtet und ergänzt worden war. Außerdem fehlten eindeutige Bauunterlagen. Aufgrund dieser Beschreibung hätte dem AN als Spezialunternehmen klar sein müssen, dass die konkrete Lage des Asbests und dessen Menge unbekannt waren. Diese Ungewissheit hätte er in seiner Kalkulation berücksichtigen müssen.

Hinweis:

Nach der Rechtsprechung des BGH darf sich ein AN auf ein erkennbar kalkulatorisch unklares LV nicht verlassen. Er darf solche LV-Positionen nicht einfach hinnehmen, sondern muss Zweifelsfragen vor Abgabe des Angebots klären. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich aus dem LV und den überlassenen Unterlagen die Bauausführung nicht mit hinreichender Klarheit ergibt, der AN aber hierauf maßgeblich abstellen will.