Erwerber können den Bauträger auf Fertigstellung verklagen!

KG, Urteil vom 16.07.2024, Az: 21 U 131/23

Die Mitglieder einer WEG fordern vom Bauträger die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums gemäß der Baubeschreibung aus dem Bauträgervertrag.

Der Bauträger wendet ein, die Klage sei hinsichtlich der einzelnen Bauleistungen unschlüssig, da hierauf keine Anspruchsgrundlage bestünde. Er schulde aus dem Bauträgervertrag nur den Gesamterfolg. Außerdem fehle dem Antrag auf Herstellung das Rechtsschutzbedürfnis, da, wenn der Bauträger nach einem entsprechenden Urteil nicht freiwillig selbst erfüllt, ersatzweise als Kostenvorschuss oder Aufwendungsersatz vollstreckt werden müsste. Die Klage laufe also tatsächlich auf einen Kostenvorschussanspruch hinaus. Außerdem – so der Bauträger – seien die Forderungen der Eigentümer in Bezug auf Fassaden und Balkone zu unbestimmt, da im Klageantrag nicht konkretisiert wird, welche Leistungen hiervon noch offen und zu erbringen sind.

Die Erwerber obsiegen. Sie dürfen mit der Klage Herstellung fordern. Die Bestimmbarkeit der offenen Leistungen ergibt sich – so das KG – aus der Bezugsurkunde, den Aufteilungsplänen und der Baubeschreibung. Ein Gerichtsvollzieher kann damit den aktuellen Bautenstand selbst feststellen, so dass eine laufende Anpassung im Klageverfahren nicht notwendig ist.

Hinweis:

Die Geltendmachung eines Kostenvorschusses hat den Nachteil, dass der Vorschussanspruch entweder eine Abnahme oder eine endgültige Ablehnung der Leistung durch die Erwerber voraussetzt. Ferner ersparen sich die Erwerber im Rahmen der Fertigstellung durch den Bauträger neue Auftragsvergaben, was bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit langwierigen Beschlussverfahren verbunden ist.

Mangelbeseitigung unverhältnismäßig?

BGH, Beschluss vom 10.04.2024, Az: VII ZR 226/22

Die Dämmarbeiten an einem Gebäude sind mangelhaft. Vereinbart war der Einbau einer 9 cm starken Hartschaumdämmung. Verbaut wurde eine Dämmung, die lediglich 8 cm stark ist.

Der Bauherr verlangt daher Mangelbeseitigung. Der Handwerker wendet ein, eine Nachbesserung sei vorliegend unverhältnismäßig.

Die Klage des Bauherrn hat Erfolg! Der Auftragnehmer (AN) muss knapp 50.000,00 € Kostenvorschuss zahlen.

Mangelbeseitigungskosten sind nur dann unverhältnismäßig, wenn die für jeden Einzelfall zu erfolgende Abwägung ergibt, dass der durch die Mangelbeseitigung erzielbare Erfolg zu dem verursachten Kostenaufwand außer Verhältnis steht. Das ist immer nur dann der Fall, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Leistung ein ganz erheblicher und deshalb unangemessener Aufwand gegenübersteht. Dabei bemisst sich das objektive Interesse des Bestellers allein am vertraglich vereinbarten Gebrauch des Werkes. Das ursprüngliche Preis-Leistungs-Verhältnis oder das jetzige Verhältnis des Nachbesserungsaufwandes zum Vertragspreis sind irrelevant.

Hinweis:

Der Einwand  der Unverhältnismäßigkeit wird oft erhoben, ist aber nur selten erfolgreich.

Wer muss Überzahlung bei gekündigtem Vertrag beweisen?

BGH, Urteil vom 11.07.2024, Az: VII ZR 127/23

Nach Kündigung eines Pauschalpreisvertrages streiten der Auftraggeber (AG) und ein Bürge über die Höhe des Werklohnanspruches des Auftragnehmers (AN), der zwischenzeitlich in Insolvenz geraten ist. Der Bürge verlangt Rückzahlung des auf eine Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern gezahlten Betrages.

Der AG legt ein Gutachten vor, welches die erbrachten Leistungen nach Marktpreisniveau bewertet. Eine andere Preisermittlung sei nicht möglich, da keine Detaileinzelpreise zugrunde gelegen hätten. Nach dem von diesem Gutachten ermittelten Wert der Werkleistung bestehe kein Rückzahlungsanspruch.

Die Klage hat keinen Erfolg: Der AG hat schlüssig dargelegt, dass die Voraussetzungen eines Saldoüberschusses zugunsten des AN nicht vorliegen. Es kann von ihm nicht verlangt werden, dass er zu dem Vertragspreisniveau der Einzelleistungen vorträgt. Daher obliegt dem AN die Darlegungslast dafür, dass nach dem Vertragspreisniveau der zu bewertenden Einzelleistungen weniger gezahlt wurde, als es dem Baufortschritt entspricht. Diese Darlegungslastverteilung gilt auch für den Bürgen.

Da der AG keine Kenntnis von der Kalkulation des AN hat, muss er keine Abrechnung des Pauschalpreisvertrages vornehmen. Er hat sich darauf beschränkt, was er bei zumutbarer Ausschöpfung der ihm zur Verfügung stehenden Quellen vortragen kann.

Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung steht auch dem Architekten zu!

OLG Schleswig, Urteil vom 09.03.2022, Az: 12 U 16/21

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Architekten mit der Planung und Objektüberwachung eines Einfamilienhauses. Der Architekt weicht in der Planung vom Gebäudekonzept ab, sodass wegen der geänderten Höhenlage des Gebäudes eine Drainage erforderlich wird. Nach Ausführung weist das Gelände regelwidrig ein Gefälle zum Gebäude hin auf.

Der AG meint, für die Mangelbeseitigung sei eine Anhebung des Objektes erforderlich und verlangt Schadensersatz in Höhe von ca. 260.000,00 €.

Der Architekt wendet ein, eine derartige Mangelbeseitigung sei unverhältnismäßig.

Der Einwand ist erfolgreich. Es liegt zwar eine Pflichtverletzung des Architekten vor, weil das Objekt durch die veränderte Höhe nicht vertragsgemäß errichtet wurde. Deshalb hat der AG auch Anspruch auf Schadensersatz. Der Mangel ließe sich durch die Anhebung des Gebäudes beseitigen, was das OLG aber als unverhältnismäßig ansieht. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit kann beim Architektenvertrag nicht auf § 635 Abs. 3 BGB gestützt werden aber auf § 251 Abs. 2 BGB. Es ist dabei regelmäßig eine Abwägung vorzunehmen. Dabei geht es nicht darum, ob die Kosten zu hoch sind oder sich in Relation zu den Herstellungskosten als zu hoch darstellen. Unverhältnismäßig ist die Mangelbeseitigung dann, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung nicht sachgerecht ist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der AG kein objektiv berechtigtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwandes hat. Die zu ersetzenden Kosten dürfen nicht unnötig, unzweckmäßig oder überteuert sein.

Das Interesse des AG daran, dass das Gebäude in einer bestimmten Höhe liegt, hat das OLG als objektiv gering angesehen. Mit der Herstellung einer funktionsfähigen Drainage befände sich das Objekt in einem funktionsfähigen Zustand.

Hinweis:

Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit wird meistens ohne Erfolg erhoben. Dies liegt daran, dass ein objektiv berechtigtes Interesse des AG nicht verneint werden kann, wenn ein Funktionsmangel vorliegt. Es ist eine Gesamtbetrachtung anzustellen. Wer einen Mangel vorsätzlich herbeiführt, wird sich nicht darauf berufen können, dass der Besteller kein objektiv berechtigtes Interesse an der Mangelbeseitigung hat.

Abrechnung von Stundenlohnarbeiten!

OLG Nürnberg, Urteil vom 22.12.2022, Az: 13 U 630/21

Es geht um Metallbauarbeiten und Vergütungsansprüche in Höhe von ca. 137.500,00 €, die der Auftragnehmer (AN) als Nachunternehmer gegen seinen Auftraggeber (AG) geltend macht und auf Stundenlohnbasis abgerechnet hat. Nachdem das Landgericht die Klage abgewiesen hat, wendet sich der AN an das OLG.

Überwiegend mit Erfolg!

Das OLG gibt der Klage im Wesentlichen statt. Es ist ausreichend, bei der Abrechnung von Regieleistungen darzulegen, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind. Eine Differenzierung dergestalt, dass die abgerechneten Arbeitsstunden einzelnen Tätigkeiten zugeordnet werden müssen, ist nicht erforderlich. Auch ist es nicht notwendig, die Tätigkeiten nach zeitlichen Abschnitten (Tagen) aufzuschlüsseln.

Allerdings begründet die Vereinbarung einer Stundenlohnvergütung für den AN die Nebenpflicht zur wirtschaftlichen Betriebsführung. Salopp ausgedrückt: es muss zügig gearbeitet werden. Eine Verletzung dieser Pflicht führt jedoch nicht unmittelbar zu einer Minderung der Vergütung, sondern zu einem vom Besteller geltend zu machenden Schadensersatzanspruch. Dessen Voraussetzungen muss der Besteller darlegen und beweisen.

Leistungserbringung ohne Plan!

OLG Köln, Urteil vom 12.08.2021, Az: 7 U 144/20

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Abdichtung eines Wärmedämmverbundsystems und mit der Ausführung der Türschwelle des Kellers. Diese Leistungen werden vom AN mangelhaft ausgeführt. Eine Vertikalabdichtung fehlt und die Schwellenhöhe der Tür wird falsch bemessen und ausgeführt. Der AG macht nach entsprechender Fristsetzung einen Kostenvorschussanspruch geltend. Der AN wendet ein, der AG habe die Mangelhaftigkeit mitverschuldet, da er keine detaillierten Planungsunterlagen zur Verfügung gestellt habe.

Der Einwand des AN ist ohne Erfolg. Der AN hat die Leistungen in Kenntnis des Umstandes übernommen, dass keine ausreichende Planungsgrundlage des AG vorliegt. Damit ist er mit seinem Mitverschuldenseinwand ausgeschlossen.

Hinweis:

Planungsfehler gehen grundsätzlich zu Lasten des Bauherrn. Das ist nur dann anders, wenn der AN Planungsleistungen übernommen hat oder die Leistungen in dem Bewusstsein ausführt, dass keine ausreichende Planung vorliegt.

Der Mitverschuldenseinwand führt im Übrigen auch nur dazu, dass die Haftung des AN quotal gemindert wird. Will er seine Haftung vollständig vermeiden, muss er einen detaillierten Bedenkenhinweis anbringen.

Mit Prüfung der Schlussrechnung werden auftragslos erbrachte Leistungen nicht anerkannt!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2022, Az: 23 U 79/21

Der Auftragnehmer (AN) wird unter Einbeziehung der VOB/B mit Rohbauarbeiten beauftragt. Bei der Leistungserbringung führt er technisch notwendige aber im LV nicht beschriebene zusätzliche Leistungen aus, die er dann auch abrechnet. Der vom Auftraggeber (AG) beauftragte Architekt kürzt die Rechnung um ca. 50.000,00 €, woraufhin der AN Klage erhebt und meint, die Rechnungsprüfung des Architekten sei als Anerkenntnis anzusehen.  Außerdem beruft er sich auf § 2 Abs. 8 Nr. 2 Satz 1 VOB/B, wonach dem AN für auftragslos erbrachte Leistungen eine Vergütung zusteht, wenn der AG diese Leistungen nachträglich anerkennt.

Die Klage hat nur teilweise Erfolg. Der AG hat die auftragslos erbrachten Leistungen nicht dadurch anerkannt, dass sein Architekt die Schlussrechnung mit dem Ergebnis geprüft hat, dass dem AN hierfür eine Vergütung zusteht. Die Prüfung der Schlussrechnung genügt regelmäßig nicht, um von einem Anerkenntnis auszugehen.

Vielmehr bedarf es für das Anerkenntnis auftragslos erbrachter Leistungen eines tatsächlichen Verhaltens, das eindeutig erkennen lässt, dass der AG mit diesen Leistungen einverstanden ist und sie als in den Vertrag einbezogen ansieht. Ein derartiges Anerkenntnis kann z. B. dadurch erfolgen, dass der AG auf diesen Leistungen aufbaut. Ob dem AG bewusst war, dass diese Leistungen zusätzlich zu vergüten sind, ist unerheblich.

Allerdings ist es möglich, dass der AG die Vergütung der Zusatzleistungen aufgrund ihrer technischen Notwendigkeit schuldet.

Hinweis:

Technisch zwingend notwendige Zusatzleistungen sind zu vergüten und zwar selbst dann, wenn es an einer unverzüglichen Anzeige des AN nach § 2 Abs. 8 Nr. 2 Satz 2 VOB/B fehlt.

Welche Handlungen des AN bei nicht technisch zwingend notwendigen Zusatzleistungen ein nachträgliches Anerkenntnis darstellen, kommt auf die Umstände des Einzelfalles an. Es reicht z. B. nicht aus, wenn der AN die Leistungen entgegennimmt und nicht protestiert. Ebenfalls kein Anerkenntnis liegt in der Erstellung eines gemeinsamen Aufmaßes oder – wie im obigen Fall – in der Rechnungsprüfung vor. Auch die Bezahlung einer Abschlagsrechnung stellt kein Anerkenntnis dar.

Kündigung per Fax?

OLG Koblenz, Urteil vom 03.12.2021, Az: 3 U 2206/19

Der Auftraggeber (AG) beauftragt beim Auftragnehmer (AN) die Entsorgung von Baggergut aus einer Ausbaggerung. Nach Vertragsabschluss streiten die Parteien darüber, auf welcher Deponie der Baggerschlamm entsorgt werden soll.

Mit Kündigung vom 01.03.2011 – unterzeichnet vom stellvertretenden Amtsleiter -, die vorab per Fax übersendet wurde, kündigt der AG. Der AN weist die Kündigung wegen mangelnder Vertretungsberechtigung unverzüglich zurück und droht seinerseits mit Kündigung wegen unterlassener Mitwirkung. Am 09.03.2011 kündigt der AN wegen unterlassener Mitwirkung. Erst am 14.03.2011 geht das vorab per Fax übersandte Original der Kündigung des AG vom 01.03.2011 zu.

Die Kündigung des AG vom 01.03.2011 ist unwirksam. Es stellt sich bereits die Frage, ob dieses Fax nur eine Vorabinformation darstellen sollte oder bereits die Kündigungserklärung. Das kann aber dahinstehen, weil jedenfalls die unverzügliche Zurückweisung durch den AN wegen fehlender Vertretungsberechtigung des AN zur Unwirksamkeit der Kündigungserklärung führt, da der stellvertretende Amtsleiter nicht zur Vertretung des AG berufen war, sondern nur unterbevollmächtigt. Deshalb wäre mit dem Telefax die Vollmachtsurkunde vorzulegen gewesen. Allerdings ist die Vollmachtsurkunde im Original vorzulegen, weshalb eine Übersendung per Telefax nicht ausreicht.

Wenn der Erklärungsempfänger in einem solchen Fall die Erklärung unverzüglich zurückweist – wie hier -, ist die Kündigung unwirksam (§ 174 BGB). Es fand auch mit Zugang des Originals am 14.03.2011 keine Heilung statt.

Demzufolge hat erst die Kündigung des AN vom 09.03.2011 zur Beendigung des Vertragsverhältnisses geführt.

Hinweis: § 174 BGB ist analog auf geschäftsähnliche Handlungen anwendbar. Werden solche Erklärungen von einem Bevollmächtigten abgegeben, ist also immer Vorsicht geboten.

Rechtsfolgen einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung!

OLG Stuttgart, Urteil vom 12.12.2023, Az: 10 U 22/23

Bei der Ausführung der Leistungen des Auftragnehmers (AN) kam es zu diversen Verzögerungen, deren Ursache und Dauer streitig ist. Der Auftraggeber (AG) fordert den AN unter Androhung der Kündigung zur Wiederaufnahme der Tätigkeit auf, woraufhin der AN mit einer Behinderungsanzeige reagierte. Nach einem gemeinsamen Gespräch fordert der AG zur Abrechnung nach dem derzeitigen Leistungsstand auf.  Jetzt verlangt der AN die große Kündigungsvergütung (voller Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen).

Mit Erfolg!

Es liegt zwar keine ausdrücklich erklärte einseitige Kündigungserklärung vor. Jedoch kann die Aufforderung, nach derzeitigem Leistungsstand abzurechnen, als Kündigungserklärung verstanden werden. Unabhängig davon kann auch die Vereinbarung einer einverständlichen Vertragsaufhebung die Folgen des § 8 Abs. 1 VOB/B auslösen.

Wenn die Vereinbarung zur Vertragsaufhebung keine Regelung über die Folgen enthält, ist im Wege der Auslegung eine Lösung zu ermitteln. Kommt also der AN einem Auflösungswunsch des AG nach, würden die Folgen der freien Kündigung gelten. Wenn andererseits die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung für eine der Vertragsparteien vorgelegen haben, so ergeben sich die Folgen der Vertragsaufhebung aus dieser möglichen außerordentlichen Kündigung. Denkbar ist auch eine Auslegung dahingehend, dass nur die erbrachten Leistungen zu vergüten sind.

Es lagen hier die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung seitens des AG nicht vor. Demzufolge wird abgerechnet wie bei einer freien Auftraggeberkündigung.

Hinweis:

Auch wenn keine Kündigung ausgesprochen wird oder der Vertrag „irgendwie“ aufgehoben wird, besteht die Gefahr, dass die große Kündigungsvergütung zu zahlen ist, weil nicht ersichtlich ist, warum der AG die Rechtsfolgen einer freien Kündigung mittels einer Aufhebungsvereinbarung vermeiden könne. Es ist deshalb darauf zu achten, dass bei einer eventuellen Vertragsaufhebung auch die Kündigungsfolgen geregelt werden.

5% der Nettovertragssumme – Vertragsstrafe unwirksam!

BGH, Urteil vom 15.02.2024, Az: VII ZR 42/22

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Erschließung von rund 1.600 Hausanschlüssen mit Glasfaserkabeln bis Ende November 2017. Die Nettoangebotssumme beläuft sich auf rund 5,7 Mio €. Die AGB des AG (BVB-VOB) enthalten eine Vertragsstrafenvereinbarung, wonach für jeden Tag des Verzugs 0,2%, höchstens jedoch 5% der im Auftragsschreiben genannten Nettovertragssumme als Vertragsstrafe zu zahlen sind. Der AN vollendet die Arbeiten ca. acht Monate nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin, woraufhin der AG rund 284.000,00 € Vertragsstrafe für die Rechnung abzieht.

Der BGH sieht die Vertragsstrafenklausel als unwirksam an: Eine in den AGB vereinbarte Vertragsstrafe darf die Gesamthöhe von 5% der Abrechnungssumme nicht überschreiten. Alles was darüber hinausgeht, ist nicht mehr angemessen, da der AG durch einen Verlust von 5% der Vergütungssumme oftmals nicht nur seinen Gewinn verliert, sondern einen spürbaren Verlust erleidet. Bei einer Klausel, die bei einem Einheitspreisvertrag eine Vertragsstrafe von bis zu 5% der ursprünglich vereinbarten Nettoauftragssumme vorsieht, kann die Vertragsstrafe die Grenze von 5% der Abrechnungssumme überschreiten, z. B. dann, wenn sich die tatsächlich ausgeführten Mengen verringern. Bereits diese Möglichkeit führt zu einer Unwirksamkeit der Vertragsstrafenklausel.

Hinweis:

Die mögliche Vertragsstrafe darf nicht höher als 5% der Abrechnungssumme, d. h. der tatsächlichen Vergütungssumme sein. Bei einem Einheitspreisvertrag kann die Vergütungssumme geringer ausfallen als die Auftragssumme.

Bei einer Prüfung, ob die Vertragsstrafenklausel wirksam ist, finden lediglich abstrakte und generalisierte Prüfungen statt, so dass sämtliche mögliche Konstellationen zu berücksichtigen sind.