OLG Mün­chen, Urteil vom 15.02.2022, Az: 28 U 2563/13 Bau

BGH, Beschluss vom 14.12.2022, Az: VII ZR 56/22

Die Ver­käu­fer sanie­ren eine rund 50 Jah­re alte Dop­pel­haus­hälf­te. Neu instal­liert wer­den dabei ein Gas­brenn­wert­kes­sel, eine Solar­an­la­ge, Heiz­kör­per, die Fuß­bo­den­hei­zung, Haus­was­ser­in­stal­la­ti­on, Fens­ter, Haus­tür und Dach­ein­de­ckung. Anschlie­ßend bie­ten sie die Dop­pel­haus­hälf­te als „kern­sa­niert“ an und schlie­ßen im Kauf­ver­trag – wie bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen üblich – Män­gel­rech­te des Käu­fers aus. Die Käu­fer machen nach Durch­füh­rung eines selbst­stän­di­gen Beweis­ver­fah­rens nach Werk­ver­trags­recht (nicht nach Kauf­recht) einen Kos­ten­vor­schuss­an­spruch in Höhe von ca. 170.000,00 € geltend.

Mit Erfolg!

Das OLG Mün­chen stellt fest, dass die Käu­fer Scha­dens­er­satz­an­sprü­che haben, da die Immo­bi­li­en nicht die ver­trag­lich geschul­de­te Beschaf­fen­heit auf­weist. Die Par­tei­en hät­ten einen Ver­trag abge­schlos­sen, der sowohl kauf- als auch werk­ver­trag­li­che Ele­men­te enthalte.

Zwar lie­ge kein Bau­trä­ger­ver­trag vor, die Ver­käu­fer hät­ten aber eine umfas­sen­de Sanie­rung ver­spro­chen, für deren Durch­füh­rung tie­fe Ein­grif­fe in die Bau­sub­stanz erfor­der­lich gewe­sen sei­en. In wirt­schaft­li­cher Hin­sicht wür­den die klas­si­schen werk­ver­trag­li­chen Kom­po­nen­ten des Ver­tra­ges die kauf­ver­trag­li­chen Ele­men­te über­ra­gen, wes­halb die gel­tend gemach­ten Ansprü­che nach Werk­ver­trags­recht zu beur­tei­len sei­en. Die Bezeich­nung des Ver­tra­ges als „Kauf­ver­trag“ sei hier­bei unschädlich.

Hin­weis:

§ 650u BGB erfor­dert für das Vor­lie­gen eines Bau­trä­ger­ver­tra­ges kei­nen „erheb­li­chen“ Umbau, wes­halb das Gericht den vor­lie­gen­den Ver­trag als Bau­trä­ger­ver­trag ein­ord­net. Die Durch­füh­rung der Sanie­rungs­ar­bei­ten vor Abschluss des nota­ri­el­len Ver­tra­ges steht der Anwen­dung von Werk­ver­trags­recht nicht ent­ge­gen (sog. Nach­züg­ler-Recht­spre­chung). Fer­ner kann ein Bau­trä­ger­ver­trag auch dann vor­lie­gen, wenn auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te ein Ver­brau­cher handelt.

LG Mün­chen II, Urteil vom 20.04.2023, Az: 3 O 5314/19 Bau

Ein Bau­trä­ger ver­langt vom Erwer­ber Rest­ver­gü­tung in Höhe von ca. 6.000,00 €. Die Eigen­tums­woh­nung wur­de im Novem­ber 2016 unter Män­gel­vor­be­halt abge­nom­men. Die Besitz­über­ga­be erfolg­te im Dezem­ber 2016. Die Schluss­rech­nung des Bau­trä­gers datiert eben­falls vom Dezem­ber 2016. Dort wird die Fer­tig­stel­lungs­ra­te in Höhe von 3,5% gefor­dert.  Die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums erfolgt eben­falls unter Män­gel­vor­be­halt am 17.01.2017. Auf die Schluss­rech­nung zahl­te der Erwer­ber einen Abschlag in Höhe der Hälfte.

Das Gericht weist die Kla­ge des Bau­trä­gers ab. Die For­de­rung des Bau­trä­gers sei man­gels „voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung“ nicht fäl­lig gewor­den. Voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung liegt nach Ansicht des Gerichts dann vor, wenn alle wesent­li­chen und auch die unwe­sent­li­chen bei der Abnah­me gerüg­ten Män­gel, sog. Pro­to­koll­män­gel, besei­tigt sind.

Der Sach­ver­stän­di­ge hat im Gerichts­ver­fah­ren das Vor­han­den­sein der Pro­to­koll­män­gel bestä­tigt und Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten im Son­der­ei­gen­tum in Höhe von ca. 5.500,00 € und im Gemein­schafts­ei­gen­tum in Höhe von ca. 20.000,00 € fest­ge­stellt. Auch wenn die Män­gel im Gemein­schafts­ei­gen­tum mög­li­cher­wei­se unwe­sent­li­che Män­gel sind, darf sich der Erwer­ber hier­auf beru­fen und zwar auch dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Man­gel­ver­fol­gung an sich gezo­gen hat. Die Ein­re­de der feh­len­den Fäl­lig­keit unter­liegt zudem kei­ner betrags­mä­ßi­gen Begren­zung auf die Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten oder einer Miteigentumsquote.

Hin­weis:

Es han­delt sich um die erst­in­stanz­li­che Ent­schei­dung eines Land­ge­rich­tes. Das Land­ge­richt hat sich aller­dings mit sei­ner sehr aus­führ­lich begrün­de­ten Ent­schei­dung mit dem Mei­nungs­stand zur „voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung“ aus­ein­an­der­ge­setzt, wes­halb der Ent­schei­dung zuzu­stim­men ist.

Die­se Ent­schei­dung zur sog. Fer­tig­stel­lungs­ra­te ist auch über­trag­bar auf die Fäl­lig­keit des 5%-igen Sicherheitseinbehaltes.

Erwer­ber soll­ten vor Zah­lung des Sicher­heits­ein­be­hal­tes in Höhe von 5% und der Fer­tig­stel­lungs­ra­te prü­fen, ob der Bau­trä­ger tat­säch­lich Zah­lung ver­lan­gen kann und sich hier­zu ggf. auch bera­ten las­sen. Erfah­rungs­ge­mäß ist die Nei­gung des Bau­trä­gers zur Man­gel­be­sei­ti­gung gering, wenn von den Erwer­bern kei­ne oder nur noch gerin­ge Zah­lun­gen zu erwar­ten sind.

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2021, Az: 19 U 76/20

BGH, Beschluss vom 15.02.2023, Az: VII ZR 413/21

Der Auf­trag­neh­mer (AN) soll Bau­ar­bei­ten bei einem Groß­bau­vor­ha­ben aus­füh­ren. Dabei kommt es zu Stö­run­gen des Bau­ab­laufs und der AN legt einen Bau­zei­ten­nach­trag vor. Der Bau­zei­ten­nach­trag wird geprüft, eine ver­bind­li­che Ver­ein­ba­rung kommt aber nicht zustan­de. Dar­auf­hin erhebt der AN Klage.

Ohne Erfolg!

Die Gerich­te ver­mis­sen eine kon­kre­te bau­ab­lauf­be­zo­ge­ne Dar­stel­lung nebst Gegen­über­stel­lung der Ist- und Soll-Abläu­fe. Es nützt dem AN auch nichts, dass er ein­wen­det, dass der Bau­zei­ten­nach­trag geprüft wur­de und der Pro­jekt­steue­rer des­sen Ange­mes­sen­heit bestä­tigt habe und er sich mit dem dama­li­gen Ober­bür­ger­meis­ter (OB) auf eine Ver­gü­tung ver­stän­digt habe. Erleich­te­run­gen der Dar­le­gungs- und Beweis­last jeden­falls sei­en des­halb – so die Gerich­te – nicht gerecht­fer­tigt. Es habe sich bei den Äuße­run­gen des OB und des Pro­jekt­steue­rers ledig­lich um Absichts­be­kun­dun­gen gehan­delt. Dem AN sei bekannt gewe­sen, dass die maß­geb­li­chen Ent­schei­dun­gen von den kom­mu­na­len Gre­mi­en zu tref­fen sind.

Hin­weis:

Scha­dens­er­satz­an­sprü­che schei­tern meis­tens am feh­len­den Ver­schul­den des Auf­trag­ge­bers (AG). Der AG muss sich Ver­säum­nis­se des Vor­un­ter­neh­mers, die zu Bau­ab­lauf­stö­run­gen füh­ren, nicht zurech­nen las­sen, da die Vor­un­ter­neh­mer im Ver­hält­nis zum AN kei­ne Erfül­lungs­ge­hil­fen des AG sind.

Gleich­wohl kann der AN gegen den AG ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ge Ent­schä­di­gungs­an­sprü­che aus § 642 BGB haben, auch wenn dem AG in Bezug auf die Bau­ab­lauf­stö­rung kein Ver­schul­den vor­zu­wer­fen ist.

Eine bau­ab­lauf­be­zo­ge­ne Dar­stel­lung ist dann nicht erfor­der­lich, wenn im Ver­zö­ge­rungs­zeit­raum ein abso­lu­ter Bau­stopp herrsch­te. Wenn der AN nicht baut, gibt es kei­nen Bau­ab­lauf, der dar­ge­stellt wer­den müsste.

OLG Nürn­berg, Beschluss vom 29.04.2022, Az. 13 U 4656/21

Der Bau­trä­ger hat die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung der vom Erwer­ber erwor­be­nen Eigen­tums­woh­nung bis zum 31.01.2016 zuge­si­chert. Die Abnah­me erfolg­te jedoch erst am 15.08.2016, die Über­ga­be der Woh­nung erst am 24.10.2017, nach­dem der Bau­trä­ger trotz vor­han­de­ner Män­gel und trotz ent­stan­de­nem Ver­zugs­scha­den zunächst auf den voll­stän­di­gen Aus­gleich des Erwerbs­prei­ses bestan­den hat­te. Der Erwer­ber klagt auf Eigen­tums­um­schrei­bung und obsiegt vor dem Landgericht.

Das OLG Nürn­berg misst der Beru­fung des Bau­trä­gers gegen die­se Ent­schei­dung kei­ne Erfolgs­aus­sich­ten bei. Nach erfolg­ter Auf­rech­nung bestehe mit ca. 2,3 % nur noch ein gering­fü­gi­ger rest­li­cher Erwerbs­preis Die Ver­wei­ge­rung der Auf­las­sung ver­sto­ße daher gegen Treu und Glau­ben, zumal der Bau­trä­ger die ver­trag­li­che Abwick­lung erheb­lich ver­zö­gert hat. Das OLG Nürn­berg ver­weist zutref­fend auf die ein­schlä­gi­ge BGH-Recht­spre­chung sowie zwei Ent­schei­dun­gen des OLG München.

Hin­weis:

Grund­sätz­lich setzt die Eigen­tums­um­schrei­bung die voll­stän­di­ge Zah­lung des Kauf­prei­ses vor­aus. Der Erwer­ber kann jedoch Tei­le der Kauf­preis­for­de­rung durch Auf­rech­nung, z. B. mit Ver­zugs­scha­den oder einem Vor­schuss auf Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten, zum Erlö­schen bringen.

Außer­dem kann der Erwer­ber auch bei Vor­lie­gen eines Zurück­be­hal­tungs­rechts wegen vor­han­de­ner Män­gel die Eigen­tums­um­schrei­bung ver­lan­gen, ins­be­son­de­re dann, wenn der Bau­trä­ger trotz wie­der­hol­ter Mah­nun­gen die Män­gel nicht beseitigt.

In letz­ter Zeit häu­fen sich Fäl­le, in denen Bau­trä­ger die letz­ten bis zur voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung des Gebäu­des zu erbrin­gen­den Rest­leis­tun­gen nur zöger­lich erbrin­gen und dadurch ver­ur­sa­chen, dass die letz­te Kauf­preis­ra­te nicht fäl­lig wird. Auch bei der­ar­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen besteht u. U. ein Anspruch auf Eigen­tums­um­schrei­bung vor voll­stän­di­ger Kaufpreiszahlung.

OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 29.11.2022, Az. 21 U 71/22

Es wer­den Abbruch- und Sanie­rungs­ar­bei­ten an einer Schu­le aus­ge­schrie­ben. Die Arbei­ten umfas­sen auch die Ent­fer­nung von 9.000 m² asbest­hal­ti­gem Putz inkl. Far­be, Spach­tel­mas­se und Beton, bei einer wei­te­ren LV-Posi­ti­on die Ent­sor­gung von 120 t Asbest. Tat­säch­lich fal­len 563,56 t asbest­hal­ti­ger Putz an, wes­halb der AN einen Nach­trag in Höhe von 115.000,00 € gel­tend macht. Er ist der Auf­fas­sung, dass sein kal­ku­lier­ter Auf­wand deut­lich erhöht wur­de. Er habe mehr Mate­ri­al abge­stemmt, in Säcke ver­packt und wesent­lich mehr Säcke hät­ten inner­halb des soge­nann­ten Schwarz­be­reichs trans­por­tiert, gerei­nigt und aus­ge­schleust wer­den müs­sen. Der AG ver­wei­gert die Bezah­lung, wes­halb der AN Kla­ge erhebt.

Ohne Erfolg! Die Aus­schrei­bung ent­hielt kei­ne Anga­ben zur Dicke des asbest­hal­ti­gen Put­zes, son­dern ledig­lich eine qm-Anga­be. Bei den durch­zu­füh­ren­den Asbest­ar­bei­ten wuss­te kei­ne Par­tei genau, wo sich die Kon­ta­mi­nie­rung kon­kret befand. Zudem han­del­te es sich um einen Alt­bau, der zu ver­schie­de­nen Zei­ten errich­tet und ergänzt wor­den war. Außer­dem fehl­ten ein­deu­ti­ge Bau­un­ter­la­gen. Auf­grund die­ser Beschrei­bung hät­te dem AN als Spe­zi­al­un­ter­neh­men klar sein müs­sen, dass die kon­kre­te Lage des Asbests und des­sen Men­ge unbe­kannt waren. Die­se Unge­wiss­heit hät­te er in sei­ner Kal­ku­la­ti­on berück­sich­ti­gen müssen.

Hin­weis:

Nach der Recht­spre­chung des BGH darf sich ein AN auf ein erkenn­bar kal­ku­la­to­risch unkla­res LV nicht ver­las­sen. Er darf sol­che LV-Posi­tio­nen nicht ein­fach hin­neh­men, son­dern muss Zwei­fels­fra­gen vor Abga­be des Ange­bots klä­ren. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn sich aus dem LV und den über­las­se­nen Unter­la­gen die Bau­aus­füh­rung nicht mit hin­rei­chen­der Klar­heit ergibt, der AN aber hier­auf maß­geb­lich abstel­len will. 

OLG Schles­wig, Urteil vom 25.08.2023, Az: 1 U 85/21

Der Auf­trag­ge­ber (AG) beauf­tragt den Arbeit­neh­mer (AN) mit Sanitär‑, Hei­zungs- und Lüf­tungs­ar­bei­ten. Dazu gehört auch der Ein­bau einer Wohn­raum­be­lüf­tungs­an­la­ge. Nach Inbe­trieb­nah­me der Anla­ge rügt der AG, dass die­se zu laut sei. Er meint, es sei erkenn­bar gewe­sen, dass das neue Gebäu­de geho­be­nen Ansprü­chen genü­gen sol­le. Daher habe der AN zu einer Anla­ge raten müs­sen, die eine gerin­ge­re Schall­ent­wick­lung auf­weist. Der AN wen­det ein, er habe genau die beauf­trag­te Lüf­tungs­an­la­ge ein­ge­baut und dabei kei­nen erhöh­ten Schall­schutz berück­sich­ti­gen müssen.

Der AG erhebt Kla­ge und ver­langt Vor­schuss für die Man­gel­be­sei­ti­gung in Höhe von 15.000,00 €.

Mit Erfolg!

Das OLG meint, die ein­ge­bau­te Lüf­tungs­an­la­ge sei man­gel­haft, weil sie die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­ten Wer­te für Schall­emis­sio­nen nicht einhält.

Zwar sei kei­ne aus­drück­li­che Beschaf­fen­heit hin­sicht­lich des ein­zu­hal­ten­den Schall­schut­zes ver­ein­bart wor­den. Den­noch ergibt die Ver­trags­aus­le­gung, dass ein ein­zu­hal­ten­der Schall­schutz ver­ein­bart wor­den ist. Min­des­tens ver­spricht der Unter­neh­mer dem Bau­herrn still­schwei­gend die Ein­hal­tung der Regeln der Tech­nik. Für die Fra­ge, wel­cher Schall­schutz geschul­det ist, kommt es auf das Vor­stel­lungs­bild der Par­tei­en vom Bau­werk an. Es sind daher nicht in jedem Fall die Min­dest­an­for­de­run­gen an den Schall­schutz nach DIN 4109 ent­schei­dend. Beson­de­re Qua­li­täts­an­for­de­run­gen kön­nen sich aus dem Ver­trags­text erge­ben, aber auch aus erläu­tern­den und prä­zi­sie­ren­den Erklä­run­gen und sons­ti­gen ver­trags­be­glei­ten­den Umstän­den, den kon­kre­ten Ver­hält­nis­sen des Bau­werks und sei­nes Umfelds, dem qua­li­ta­ti­ven Zuschnitt, dem archi­tek­to­ni­schen Anspruch und der Zweck­be­stim­mung des Gebäudes.

All­ge­mein wird der Bau­herr eine Aus­füh­rung erwar­ten, die einem übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fort­stan­dard ent­spricht. Das bedeu­tet in Bezug auf den Schall­schutz die Anwen­dung der Schall­schutz­stu­fen II und III der VDI-Richt­li­nie 4100 oder des Bei­blatts 2 zur DIN 4109.

Erhöh­ter Schall­schutz bedarf kei­ner aus­drück­li­chen Ver­ein­ba­rung, son­dern kann sich aus den Umstän­den erge­ben. Danach muss­te hier der AN eine Anla­ge anbie­ten, die geho­be­nen Anfor­de­run­gen an den Schall­schutz gerecht wird. Es war näm­lich erkenn­bar, dass es sich bei dem geplan­ten Haus um ein sol­ches geho­be­ner Bau­wei­se han­delt. Dies ergab sich schon allein aus dem Grund­riss des Gebäu­des und dem wohl recht üppi­gen Raum­pro­gramm. Auch die Lage des Gebäu­des sprach dafür, dass ein geho­be­ner Schall­schutz erwar­tet wurde.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ent­spricht der BGH-Recht­spre­chung. Neben der Leis­tungs­be­schrei­bung sind auch Umstän­de des aus­ge­schrie­be­nen Vor­ha­bens für die Aus­le­gung des Ver­tra­ges bedeutsam.

OLG Schles­wig, Urteil vom 05.07.2023, Az: 12 U 116/22

Der Auf­trag­neh­mer (AN) errich­tet ein Metall­dach aus Alu­mi­ni­um. Unter der Alu­mi­ni­um­ein­de­ckung ver­legt er eine Mem­bran, die Feuch­tig­keit auf­sau­gen bzw. spei­chern kann. Der Auf­trag­ge­ber (AG) bean­stan­det die Mem­bran und behält Tei­le des Werk­lohns ein. Der AN bestrei­tet den Man­gel und erhebt Klage.

Ohne Erfolg!

Nach Ein­schät­zung bei­der Instan­zen und der beauf­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen ist die strit­ti­ge Mem­bran für den Ein­satz unter einem Alu­mi­ni­um­dach unge­eig­net und damit nicht fachgerecht.

Durch die Mate­ri­al­ei­gen­schaf­ten der Mem­bran kann Kon­den­sat ent­ste­hen, das sowohl das Alu­mi­ni­um des Daches als auch das Holz der Unter­kon­struk­ti­on schä­di­gen wür­de. Vor Ort waren sol­che Schä­den aller­dings nicht festzustellen.

Es genügt jedoch für die Annah­me eines Man­gels, dass eine blo­ße Man­gel­ge­fahr vor­liegt, d. h., dass die Unge­wiss­heit besteht, ob wegen der Ver­wen­dung des für die­sen Zweck nicht gedach­ten Vlie­ses lang­fris­tig Feuch­tig­keits­schä­den drohen.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dun­gen sind miss­ver­ständ­lich for­mu­liert. Es liegt nicht ledig­lich Man­gel­ge­fahr vor, son­dern bereits ein Man­gel, wenn die aus­ge­führ­te Bau­wei­se nicht fach­ge­recht ist. Dies gilt auch, wenn unklar ist, ob die man­gel­haf­te Bau­aus­füh­rung Fol­ge­schä­den verursacht.

Nicht fach­ge­recht aus­ge­führ­te Leis­tun­gen sind auch dann man­gel­haft, wenn sie kei­ne Fol­ge­schä­den befürch­ten las­sen. Auf die Fol­gen von Bau­män­geln kommt es allen­falls dann an, wenn der Unter­neh­mer gel­tend macht, die fach­ge­rech­te Man­gel­be­sei­ti­gung sei mit unver­hält­nis­mä­ßi­gen Kos­ten ver­bun­den. Bei der dann erfor­der­li­chen Abwä­gung spielt die Scha­dens­ge­fahr natür­lich eine maß­geb­li­che Rolle.

Jeden­falls ist ein Bau­man­gel nicht erst dann gege­ben, wenn eine feh­ler­haf­te Bau­wei­se das Risi­ko künf­ti­ger Schä­den erhöht.

OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 05.09.2022, Az: 23 U 116/21

Der Auf­trag­ge­ber (AG) beauf­tragt den Arbeit­neh­mer (AN) mit Beschich­tungs­ar­bei­ten in einem Park­haus. Die­se Arbei­ten müs­sen auf­grund feh­len­der Mit­wir­kungs­hand­lun­gen des AG um zwei Mona­te ver­scho­ben werden.

Nach­dem die Arbei­ten dann auf­ge­nom­men wur­den, müs­sen sie nach eini­ger Zeit wegen des bevor­ste­hen­des Win­ters unter­bro­chen wer­den. Danach ist die Auf­nah­me der Arbei­ten wie­der­um nicht mög­lich, da Autos auf dem Park­deck ste­hen. Der AN legt ein Pri­vat­gut­ach­ten vor, wel­ches einen Ent­schä­di­gungs­an­spruch in Höhe von ca. 107.000,00 € errech­net. In die­sem Gut­ach­ten wird der Anspruch durch einen Ver­gleich der im Zeit­raum des Still­stands geplan­ten mit den tat­säch­li­chen Erlö­sen ermittelt.

Das Gut­ach­ten ist wertlos.

Das OLG bejaht zwar einen Annah­me­ver­zug und damit dem Grun­de nach einen Anspruch auf Ent­schä­di­gung nach § 642 BGB. Der AN habe aber nicht vor­ge­tra­gen, für wel­chen Zeit­raum er Betriebs­mit­tel unpro­duk­tiv bereit­ge­hal­ten habe und wel­che nutz­lo­sen Vor­hal­te­kos­ten dar­aus erwach­sen sei­en. Die Ermitt­lung des Anspruchs im Pri­vat­gut­ach­ten ent­spre­che nicht den Vor­ga­ben des BGH. Das Gut­ach­ten stel­le für den Stö­rungs­zeit­raum den geplan­ten Umsatz dem tat­säch­li­chen Umsatz gegen­über. § 642 BGB gewäh­re aber kei­nen Aus­gleich des ent­gan­ge­nen Umsat­zes oder der nicht erwirt­schaf­te­ten Ver­gü­tung. Anhand des Gut­ach­tens sieht sich das OLG auch außer­stan­de, den Scha­den zu schät­zen, da es hier­für an einer Schätz­grund­la­ge fehle.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ent­spricht der Recht­spre­chung des BGH. Das Pri­vat­gut­ach­ten ist offen­sicht­lich unbrauch­bar. Es hät­te dar­ge­legt wer­den müs­sen, wel­che Pro­duk­ti­ons­mit­tel wann hät­ten ein­ge­setzt wer­den sol­len und in wel­chen Zeit­räu­men das wegen des Annah­me­ver­zugs nicht mög­lich war und wel­che Kos­ten hier­für ent­stan­den sind. Hier­zu ist eine nach­voll­zieh­ba­re, detail­lier­te Doku­men­ta­ti­on der nutz­lo­sen Vor­hal­tung erfor­der­lich. Gibt es kei­nen ver­ein­bar­ten Ter­min­plan, ist die Ter­min­pla­nung des AN maß­ge­bend. Auch hier­zu hat­te der AN nichts vorgetragen.

OLG Mün­chen, Beschluss vom 19.04.2021, Az: 28 U 7274/20 Bau

Der Auf­trag­ge­ber (AG) ist Ver­brau­cher und wider­ruft einen vor 10 Mona­ten abge­schlos­se­nen Ver­trag über eine Dach­ein­de­ckung. Der Dach­de­cker (AN) hin­ge­gen klagt 25.000,00 € Rest­ver­gü­tung ein.

Das LG weist die Kla­ge ab, da der AN den AG nicht ord­nungs­ge­mäß über sein Wider­rufs­recht belehrt habe.

Dar­auf­hin legt der AN Beru­fung ein. Ohne Erfolg!

Die Par­tei­en haben einen Außer-Geschäfts­raum-Ver­trag geschlos­sen. Man­gels einer Wider­rufs­be­leh­rung bestand ein Wider­rufs­recht für ein Jahr und 14 Tage ab Ver­trags­ab­schluss. Der Wider­ruf 10 Mona­te nach Ver­trags­ab­schluss erfolg­te damit recht­zei­tig. Durch den Wider­ruf gilt der Ver­trag als nicht geschlos­sen. Man­gels Beleh­rung erhält der AN für sei­ne bis dahin erbrach­ten Leis­tun­gen auch kei­nen Wer­ter­satz. Auch § 357e BGB hilft ihm nicht, da die­se Vor­schrift aus­schließ­lich bei Wider­ruf eines Ver­brau­cher­bau­ver­tra­ges gilt. Ein Ver­brau­cher­bau­ver­trag liegt aber nur dann vor, wenn der Unter­neh­mer mit dem Bau eines neu­en Gebäu­des oder mit erheb­li­chen Umbau­ar­bei­ten beauf­tragt wird und nicht bereits schon dann, wenn ein Ver­brau­cher einen Werk­un­ter­neh­mer beauf­tragt. Dach­de­cker­leis­tun­gen stel­len kei­ne erheb­li­chen Umbau­maß­nah­men dar.

Der AN hat auch kei­nen Anspruch auf Her­aus­ga­be der ver­bau­ten Mate­ria­li­en, weil die­se mit Mon­ta­ge wesent­li­cher Bestand­teil des Gebäu­des gewor­den sind und der AN hier­an sein Eigen­tum von Geset­zes wegen ver­lo­ren hat.

Hin­weis:

Der Wider­ruf trifft den Unter­neh­mer nir­gends so hart wie im Werk­ver­trags­recht. Der Ver­brau­cher kann die bis zum Wider­ruf erbrach­te Leis­tung „umsonst ein­strei­chen“, also auch Abschlags­zah­lun­gen zurück­ver­lan­gen. Die Her­aus­ga­be der ver­bau­ten Mate­ria­li­en schei­tert in der Regel an der Ver­bin­dung mit dem Gebäu­de und dem Eigen­tum des AG.

Beson­de­re Vor­sicht ist auch bei Bau­stel­len-Nach­trä­gen gebo­ten. Die­se unter­lie­gen als „Außer-Geschäfts­raum-Ver­trag“ eben­falls dem Widerrufsrecht.

Dem Unter­neh­mer kann nur emp­foh­len wer­den, den Ver­trag mit dem Ver­brau­cher in den eige­nen Geschäfts­räu­men zu schlie­ßen oder eben jeden Außer-Geschäfts­raum- und jeden Fern­ab­satz-Ver­trag ein­schließ­lich Nach­trä­gen mit Wider­rufs­be­leh­rung zu ver­se­hen und die Ertei­lung zu dokumentieren.

OLG Cel­le, Urteil vom 01.02.2023, Az: 3 U 60/22

Ein Notar beur­kun­det zwi­schen 2013 und 2015 zehn Bau­trä­ger­ver­trä­ge, wonach „mit der Prü­fung der Abnah­me­r­ei­fe ein vom zukünf­ti­gen Ver­wal­ter noch zu benen­nen­der Sach­ver­stän­di­ger beauf­tragt wird und die Erwer­ber zur Abnah­me ver­pflich­tet sind, wenn der Sach­ver­stän­di­ge kei­ne wesent­li­chen Män­gel, die die Gebrauchs­fä­hig­keit des Gemein­schafts­ei­gen­tums beein­flus­sen, fest­stellt“. Die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums in Anwen­dung die­ser Klau­sel erfolg­te am 03.11.2015.

In einem Pro­zess mit einem Erwer­ber wird der Bau­trä­ger dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die beur­kun­de­te Klau­sel unwirk­sam ist, wes­halb der Bau­trä­ger den Notar zu einer Erklä­rung dahin auf­for­dert, dass der Notar dem Bau­trä­ger die Schä­den erset­zen muss, die dem Bau­trä­ger durch die unwirk­sa­men Abnah­me­klau­seln entstehen.

Die Fest­stel­lungs­kla­ge hat Erfolg!

Der Notar hat sei­ne Hin­weis- und Beleh­rungs­pflich­ten ver­letzt. Er ist ver­pflich­tet, in allen Pha­sen sei­ner Tätig­keit den sichers­ten Weg zu gehen. Dazu gehört auch, AGB-Klau­seln, die zu Zwei­feln an ihrer Wirk­sam­keit Anlass geben, einer nähe­ren Prü­fung zu unter­zie­hen. Lässt sich die recht­li­che Wirk­sam­keit einer sol­chen Klau­sel nicht zwei­fels­frei klä­ren, darf der Notar das Rechts­ge­schäft erst dann beur­kun­den, wenn die Par­tei­en nach Beleh­rung über die offe­ne Rechts­fra­ge und das mit ihr ver­bun­de­ne Risi­ko auf Beur­kun­dung bestehen.

Die Klau­sel ist des­halb unwirk­sam, weil damit die Ent­schei­dungs­frei­heit der Erwer­ber­bei bei der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­schränkt wird. Ent­spre­chen­de Recht­spre­chung exis­tiert bereits seit 1985.