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Exposé wird nicht Vertragsinhalt!

Anmerkung zu: OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016, Az: 11 U 173/15

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus zwei Erwerberverträgen Minderungsansprüche gegen den Bauträger geltend, da die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im (nicht beurkundeten) Exposé dargestellten Erscheinungsbild abweichen. Der Bauträger bestreitet das Vorliegen eines Mangels.

Das OLG gibt dem Bauträger Recht!

Die Darstellung im Exposé war eine Computergrafik. Der Erwerber kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in der Computergrafik visualisiert.

Ferner stellt das OLG zu Recht fest, dass eine Beschreibung von Eigenschaften durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.

Hinweis:

Bei Bauträgerverträgen, die ab dem 01.01.2018 beurkundet werden, trifft das nicht mehr zu, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist. Nach neuem Recht ist der Vertrag jetzt unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen. Exposés und Prospekte zählen zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei einer Auslegung des Bausolls zu berücksichtigen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers.

Dies gilt aber nur bei unvollständiger oder unklarer Baubeschreibung. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibung zwar von den vorvertrag-lichen Angaben ab, ist aber an sich klar verständlich und vollständig, gilt das Beurkundete als das geschuldete Bausoll.

 

Kein Schadensersatz für eingeschränkte Terrassennutzung!

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.11.2016 – 4 U 3/11

Der AG beauftragte den AN mit der Lieferung und Herstellung eines Ausbauhauses. Nach Abnahme rügt der AG zahlreiche Mängel und führt ein selbstständiges Beweisverfahren durch. Danach fordert er u.a. eine Nutzungsentschädigung für die vom AG selbst bezogene Wohnung. Der AG macht geltend, die Nutzbarkeit dieser Wohnung sei wegen verschiedener Mängel (mangelnde Luftdichtigkeit und mangelnder Schallschutz) über mehrere Jahre um etwa 10 % eingeschränkt gewesen. Zum Beispiel habe eine Wohnzimmerschrankwand nicht aufgebaut und der Garten nur eingeschränkt genutzt werden können. Zum Ausgleich für diese Einschränkungen fordert der AG eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10 % des Mietwertes.

Ohne Erfolg!

Zwar kann aus einem vertraglichen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit Bauverträgen eine Nutzungsausfallentschädigung beansprucht werden, wenn eine Wohnung oder ein Haus wegen Bauverzögerung oder Mängeln nicht benutzt werden kann. Dies setzt aber voraus, dass der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat. Daran fehlt es, wenn nur einzelne Räume oder nur eine Terrasse nur eingeschränkt genutzt werden können.

Hinweis:

Nach der Rechtsprechung des BGH kommt nur bei erheblichen Beeinträchtigungen eine Nutzungsausfallentschädigung in Frage. Der BGH verlangt insoweit eine „deutlich geringere Qualität“ bzw. eine „fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung“. Daran fehlt es, wenn der Besteller, wie hier, nur eine Gebrauchsbeeinträchtigung von 10 % reklamiert. Derartige Einschränkungen sind nach der Rechtsprechung des BGH sanktionslos hinzunehmen.