KG, Urteil vom 04.04.2019, Az: 27 U 111/18

Vor der nota­ri­el­len Beur­kun­dung hat­ten sich Erb­wer­ber und Bau­trä­ger auf Abwei­chun­gen der Bau­aus­füh­rung von der Bau­be­schrei­bung und den Bau­plä­nen geei­nigt. Die­se Abwei­chun­gen wur­den nicht nota­ri­ell beur­kun­det. Gegen­stand des Ver­tra­ges waren aus­weis­lich der Prä­am­bel die ursprüng­li­che Bau­be­schrei­bung und die ursprüng­li­chen Plä­ne. Der Bau­trä­ger ver­wei­gert nun die Auf­las­sung und beruft sich dar­auf, dass der Ver­trag nicht wirk­sam zustan­de gekom­men ist, da er unrich­tig beur­kun­det wurde.

Ent­schei­dung:

Der Bau­trä­ger kann sich vor­lie­gend nicht auf die Form­nich­tig­keit des Ver­tra­ges beru­fen. Die Rechts­fol­gen im Fal­le einer unrich­ti­gen Beur­kun­dung rich­ten sich danach, ob die Par­tei­en bewusst oder unbe­wusst Unrich­ti­ges beur­kun­det haben. Haben alle Betei­lig­ten eine Erklä­rung über­ein­stim­mend in dem­sel­ben Sin­ne ver­stan­den, so geht der wirk­li­che Wil­le des Erklä­ren­den dem Wort­laut vor und eine abwei­chen­de Aus­le­gung des Ver­trags kommt nicht infrage.

Bei­de Par­tei­en woll­ten vor­lie­gend, dass die Bau­aus­füh­rung den vor der Beur­kun­dung abge­spro­che­nen Ände­run­gen ent­spricht. Außer­dem hat der Bau­trä­ger in Kennt­nis, dass für die Bau­aus­füh­rung noch kei­ne Geneh­mi­gung vor­lag, die bereits geneh­mig­ten Plä­ne der nota­ri­el­len Beur­kun­dung zugrun­de gelegt und sei­ne Bau­leis­tun­gen ent­spre­chend den getrof­fe­nen Abspra­chen erbracht. Hält eine Par­tei die ande­re vom Abschluss eines form­gül­ti­gen Ver­tra­ges ab und nimmt die­se Par­tei dar­auf­hin an, dass eine form­lo­se Ver­ein­ba­rung genü­ge, ver­stößt die Par­tei gegen Treu und Glau­ben, wenn sie sich auf die Form­nich­tig­keit des Ver­tra­ges beruft.

Hin­weis:

Nach­träg­li­che Son­der­wün­sche der Erwer­ber sind Ände­run­gen des bestehen­den Ver­tra­ges und nur dann form­frei mög­lich, wenn die Auf­las­sung bereits im Bau­trä­ger­ver­trag beur­kun­det wur­de. Wur­de die Auf­las­sung noch nicht beur­kun­det, muss der Son­der­wun­sch­ver­trag nota­ri­ell beur­kun­det wer­den, ansons­ten ist er formnichtig.

OLG Hamm, Beschluss vom 05.09.2019, Az: 21 U 110/17

 

Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) ver­langt u.a. wegen Nicht­ein­hal­tung des Min­des­tra­di­us der Tief­ga­ra­gen­ein­fahrt vom Bau­trä­ger Minderung.

Der Bau­trä­ger beruft sich dar­auf, dass die Tief­ga­ra­gen­ein­fahrt mit den tat­säch­li­chen Abmes­sun­gen in der Bau­be­schrei­bung und in den Tei­lungs­plä­nen ein­ge­zeich­net ist und daher die tat­säch­li­che Beschaf­fen­heit nicht von der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit abweicht.

Der Bau­trä­ger dringt hier­mit nicht durch. Die Ein­fahrt ent­spricht auf­grund eines zu gerin­gen Innen­ra­di­us der Kur­ve nicht den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik. Eine hier­von abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung in der Bau­be­schrei­bung kann nicht dahin aus­ge­legt wer­den, dass von einem übli­cher­wei­se zu erwar­ten­den Min­dest­stan­dard abge­wi­chen wer­den soll, wenn nicht auf eine sol­che Bedeu­tung aus­drück­lich hin­ge­wie­sen wor­den ist oder der Erwer­ber dies aus ande­ren Grün­den (z.B. eige­ne Fach­kun­de) weiß.

Hin­weis:

Will ein Bau­trä­ger von den übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fort­maß­stä­ben abwei­chen, muss er den Erwer­ber hier­auf deut­lich hin­wei­sen und ihn über die Fol­gen einer sol­chen Bau­wei­se für die Wohn­qua­li­tät aufklären.

Der blo­ße Ver­weis auf tech­ni­sche Nor­men oder tech­ni­sche Wer­te genügt also nicht. Unge­klärt ist, ob AGB-recht­lich über­haupt von den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik wirk­sam abge­wi­chen wer­den kann.

KG, Urteil vom 11.06.2019, Az: 21 U 116/18

Der Bau­trä­ger (B) ver­kauft an den Erwer­ber (E) eine Dach­ge­schoss­woh­nung für knapp 700.000,00 €. Bewor­ben wur­de das Pro­jekt mit einem Expo­sé mit meh­re­ren Visua­li­sie­run­gen und Plä­nen. Nach dem Expo­sé soll eine „ele­gan­te Trep­pe aus Sicht­be­ton“ vom Wohn­be­reich auf die Dach­ter­ras­se füh­ren. Eine Visua­li­sie­rung zeigt die­se Trep­pe mit 16 Stu­fen. Tat­säch­lich aus­ge­führt hat B die Trep­pe nicht in Sicht­be­ton, son­dern in Betoni­mi­tat, also einer Tro­cken­bau­kon­struk­ti­on mit Beto­n­op­tik. Außer­dem ver­fügt die Trep­pe nur über 13 Stu­fen und ist dem­entspre­chend stei­ler. E ver­wei­ger­te des­halb die Abnah­me und die Zah­lung der Bezugs­fer­tig­keits­ra­te, wor­auf­hin B vom Bau­trä­ger­ver­trag zurücktritt.

Bei­de Instan­zen hal­ten den Rück­tritt man­gels Bezugs­fer­tig­keit für unwirk­sam. Nach Auf­fas­sung der Gerich­te lei­det die Wohn­ein­heit an einem wesent­li­chen Man­gel. Das Leis­tungs­soll für die Bau­ver­pflich­tung wird nicht nur durch die Bau­be­schrei­bung, son­dern auch durch sons­ti­ge ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bestimmt, also ins­be­son­de­re auch durch ein even­tu­el­les Pro­spekt. Auch Visua­li­sie­run­gen kön­nen eine beson­de­re Bedeu­tung für den Erwer­ber haben, nicht nur text­li­che Anga­ben. Wenn der Bau­trä­ger mit Visua­li­sie­run­gen wirbt, muss er dafür Vor­sor­ge tra­gen, dass das von ihm ange­streb­te Werk zutref­fend wie­der­ge­ge­ben wird. Auch der Hin­weis, dass Pro­spekt­an­ga­ben unver­bind­lich sei­en, reicht nicht aus, da sich der Bau­trä­ger ande­ren­falls wider­sprüch­lich ver­hal­ten wür­de. Das gilt ins­be­son­de­re für sol­che Punk­te, die für einen Erwer­ber erkenn­bar wesent­li­che Bedeu­tung haben können.

Auch der ver­trag­li­che Ände­rungs­vor­be­halt greift nicht, da Ände­run­gen dem Erwer­ber zumut­bar sein müs­sen und es für ihn einen trif­ti­gen Grund geben muss.

Hin­weis:

Eine vom Bau­trä­ger ver­an­lass­te Vor­stel­lung des Erwer­bers kann nicht ein­fach durch den all­ge­mei­nen Hin­weis im Ver­trag, dass Pro­spek­te und ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de kei­ne Rol­le spie­len, zurück­ge­nom­men werden.

Für nach dem 01.01.2018 geschlos­se­ne Bau­trä­ger­ver­trä­ge gilt ohne­hin aus­drück­lich, dass sämt­li­che ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bei der Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu berück­sich­ti­gen sind, sofern die Bau­be­schrei­bung unvoll­stän­dig oder unklar ist.

Dem Bau­trä­ger ist also zu raten, sein Expo­sé zurück­hal­tend zu for­mu­lie­ren und Abwei­chun­gen vom Ver­trag klar und ein­deu­tig zu benennen.

Anmer­kung zu: KG, Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17

Nach einem Bau­trä­ger­ver­trag sind 58 % des Kauf­prei­ses nach Beginn der Erd­ar­bei­ten und nach Roh­bau­ar­bei­ten ein­schließ­lich Zim­me­rer­ar­bei­ten zu zah­len, wei­te­re 38,5 % nach Bezugs­fer­tig­keit Zug um Zug gegen Besitz­über­ga­be und die letz­ten 3,5 % nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung. Bei der 2. Rate wer­den zunächst 143.000,00 € nicht bezahlt, wes­halb der Bau­trä­ger die Über­ga­be ver­wei­gert. Die Erwer­ber rech­nen die Sicher­heit nach § 632 a BGB das Dop­pel­te der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten und die Kos­ten für die Fer­tig­stel­lung der Ter­ras­se sowie 19.000,00 € wegen der Mie­te einer Ersatz­bau­woh­nung und der Zah­lung von Bereit­stel­lungs­zin­sen „gegen“. Das LG Ber­lin ver­ur­teilt im Wege einst­wei­li­ger Ver­fü­gung den Bau­trä­ger zur Über­ga­be des Besit­zes nebst Schlüs­seln Zug um Zug gegen Zah­lung von 86.000,00 €. Die­sen Betrag zah­len die Erwer­ber und erlan­gen Besitz an der Woh­nung. Der Bau­trä­ger legt par­al­lel Beru­fung ein.

Nahe­zu ohne Erfolg!

Der Bau­trä­ger wird Zug um Zug gegen Zah­lung wei­te­rer 5.000,00 € ver­ur­teilt, auch sämt­li­che Schlüs­sel her­aus­zu­ge­ben. Eine der­ar­ti­ge Rege­lungs­ver­fü­gung zuguns­ten der Erwer­ber ist aus­nahms­wei­se zuläs­sig, weil sie zur Abwen­dung wesent­li­cher Nach­tei­le nötig erscheint.

Auch wenn er nur Zug um Zug gegen Zah­lung die Besitz­über­ga­be schul­det, gebie­tet das Gebot des effek­ti­ven Rechts­schut­zes aus­nahms­wei­se eine gericht­li­che Ent­schei­dung. Es sind nach der wei­te­ren Zah­lung noch 57.000,00 € offen. Hier­von sind man­gels Fer­tig­stel­lung die Fer­tig­stel­lungs­si­cher­heit nach § 632 a BGB in Höhe von 32.000,00 € und die unstrei­ti­gen Gegen­an­sprü­che über 19.000,00 € in Abzug zu brin­gen, macht zusam­men 51.000,00 €, wes­halb der Besitz­über­gang Zug um Zug gegen Zah­lung wei­te­rer 5.000,00 € durch­setz­bar ist.

Hin­weis:

Im Regel­fall kann eine Besitz­über­ga­be­ver­fü­gung nicht erlas­sen wer­den, wenn der Erwer­ber im Hin­blick auf ver­meint­li­che Män­gel nicht zahlt. Deren Vor­lie­gen und deren Besei­ti­gungs­kos­ten kön­nen näm­lich im Eil­ver­fah­ren nicht zuver­läs­sig geklärt werden.

 

Anmer­kung zu: OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016, Az: 11 U 173/15

Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft macht aus zwei Erwer­ber­ver­trä­gen Min­de­rungs­an­sprü­che gegen den Bau­trä­ger gel­tend, da die Klin­ker­fas­sa­de, die Farb­ge­bung der Holz­bau­tei­le, die Bal­kon­brüs­tung und das Gara­gen­tor optisch von dem im (nicht beur­kun­de­ten) Expo­sé dar­ge­stell­ten Erschei­nungs­bild abwei­chen. Der Bau­trä­ger bestrei­tet das Vor­lie­gen eines Mangels.

Das OLG gibt dem Bau­trä­ger Recht!

Die Dar­stel­lung im Expo­sé war eine Com­pu­ter­gra­fik. Der Erwer­ber kann des­halb nicht dar­auf ver­trau­en, dass das Objekt in der Rea­li­tät exakt so aus­ge­führt wird, wie in der Com­pu­ter­gra­fik visualisiert.

Fer­ner stellt das OLG zu Recht fest, dass eine Beschrei­bung von Eigen­schaf­ten durch den Ver­käu­fer, die in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­det, nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung führt.

Hin­weis:

Bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen, die ab dem 01.01.2018 beur­kun­det wer­den, trifft das nicht mehr zu, wenn die Bau­be­schrei­bung unvoll­stän­dig oder unklar ist. Nach neu­em Recht ist der Ver­trag jetzt unter Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher ver­trags­be­glei­ten­der Umstän­de aus­zu­le­gen. Expo­sés und Pro­spek­te zäh­len zu den ver­trags­be­glei­ten­den Umstän­den, die bei einer Aus­le­gung des Bau­solls zu berück­sich­ti­gen sind. Zwei­fel bei der Aus­le­gung gehen zu Las­ten des Unternehmers.

Dies gilt aber nur bei unvoll­stän­di­ger oder unkla­rer Bau­be­schrei­bung. Weicht hin­ge­gen die nota­ri­ell beur­kun­de­te Bau­be­schrei­bung zwar von den vor­ver­trag-lichen Anga­ben ab, ist aber an sich klar ver­ständ­lich und voll­stän­dig, gilt das Beur­kun­de­te als das geschul­de­te Bausoll.

 

Anmer­kung zu: OLG Frank­furt, Urteil vom 12.11.2015, Az: 3 U 4/14

Auf Grund­la­ge eines Ver­kaufs­pro­spek­tes erwarb ein Ehe­paar im Jahr 2008 von ei-nem Bau­trä­ger (BT) eine neu errich­te­te Eigen­tums­woh­nung. Im Ver­kaufs­pro­spekt wur­de die Woh­nung als „Sky­line-Wohn­kon­zept“ ange­prie­sen. Es wur­de mit einem unver­bau­ba­ren Sky­line-Blick gewor­ben. Auf der Süd­ter­ras­se wur­den die Sicht­ver-hält­nis­se der­ge­stalt beschrie­ben, dass „die Tür­me der Stadt fest im Blick“ sind.

Nach Über­ga­be bau­te der BT auf dem Nach­bar­grund­stück ein drei­ge­schos­si­ges Wohn­ge­bäu­de. Dem Ehe­paar war die Sicht auf die Frank­fur­ter Sky­line fort­an ver-sperrt. Das Ehe­paar trat vom Ver­trag zurück und ver­lang­te Rückabwicklung.

Das LG gibt der Kla­ge nahe­zu voll­stän­dig statt. Das OLG Frank­furt bestä­tigt die Entscheidung.

Das Ver­kaufs­pro­spekt war als Wer­bung i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anzu­se­hen. Damit war als Beschaf­fen­heit ver­ein­bart, dass von den Wohn- und Außen­be-rei­chen ein unver­bau­ter Blick auf die Frank­fur­ter Sky­line vor­liegt. Die nach­fol-gen­de Bebau­ung hat die Sicht des Ehe­paa­res auf die Frank­fur­ter Sky­line jedoch erheb­lich ver­deckt. Die nach­träg­li­che Nach­bar­be­bau­ung durch den BT war somit eine nach­ver­trag­li­che, von die­sem zu ver­tre­te­ne Pflicht­ver­let­zung, die das Ehe­paar zur Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges berechtigte.

Hin­weis:

Nach der Geset­zes­be­grün­dung spie­len Wer­be­aus­sa­gen bei der Her­stel­lung von Sachen eigent­lich kei­ne Rol­le; § 434 Abs. 1 S. 3 BGB ist damit eigent­lich nicht auf Bau­trä­ger­ver­trä­ge anwend­bar. Recht­spre­chung und Lite­ra­tur sehen dies jedoch größ­ten­teils ein­heit­lich anders. Inhalt und Umfang der Pflich­ten eines Bau­trä­gers erge­ben sich nicht nur aus der Bau­be­schrei­bung, son­dern auch aus Pro­spekt­ma-teri­al, das die berech­tig­ten Erwar­tungs­hal­tun­gen des Erwer­bers bestim­men kann. Es sind sogar ein­sei­ti­ge Vor­stel­lun­gen des Erwer­bers bezüg­lich des Inhal­tes des Ver­tra­ges maß­geb­lich, wenn der Bau­trä­ger auf­grund eige­ner oder ihm zure­chen-barer Kennt­nis des Wil­lens des Erwer­bers den Ver­trag abschließt. Sol­che Vor­stel­lun­gen kön­nen durch Äuße­run­gen von Ver­triebs­mit­ar­bei­tern her­vor­ge­ru-fen wer­den. Erst wenn sich der Bau­trä­ger kon­kret schrift­lich von Zusi­che­run­gen oder Äuße­run­gen Drit­ter in Bezug auf die kon­kre­te Bau­aus­füh­rung distan­ziert, dürf­te er nicht für even­tu­ell beim Erwer­ber gebil­de­te ein­sei­ti­ge Vor­stel­lun­gen haften.