Exposé wird nicht Vertragsinhalt!
Anmerkung zu: OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016, Az: 11 U 173/15
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus zwei Erwerberverträgen Minderungsansprüche gegen den Bauträger geltend, da die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im (nicht beurkundeten) Exposé dargestellten Erscheinungsbild abweichen. Der Bauträger bestreitet das Vorliegen eines Mangels.
Das OLG gibt dem Bauträger Recht!
Die Darstellung im Exposé war eine Computergrafik. Der Erwerber kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in der Computergrafik visualisiert.
Ferner stellt das OLG zu Recht fest, dass eine Beschreibung von Eigenschaften durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.
Hinweis:
Bei Bauträgerverträgen, die ab dem 01.01.2018 beurkundet werden, trifft das nicht mehr zu, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist. Nach neuem Recht ist der Vertrag jetzt unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen. Exposés und Prospekte zählen zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei einer Auslegung des Bausolls zu berücksichtigen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers.
Dies gilt aber nur bei unvollständiger oder unklarer Baubeschreibung. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibung zwar von den vorvertrag-lichen Angaben ab, ist aber an sich klar verständlich und vollständig, gilt das Beurkundete als das geschuldete Bausoll.