Prognoserisiko der Sanierung trägt der Bauträger!

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.09.2019,  Az: 29 U 133/18

In einer neu zu errichtenden Wohnanlage ereignet sich im Herbst 2009 ein erster Wasserschaden, weil eine Druckwasserleitung im Badezimmer undicht war. Der zweite Schaden tritt im April 2010 auf, als im Lichthof des Untergeschosses aufgestautes Wasser aufgrund unzureichender Abdichtung der bodentiefen Fensterelemente in die Wohnung eindringt.

Der Sachverständige des Haftpflichtversicherers des Architekten kam im ersten Gutachten zu einer Mitverantwortlichkeit des Architekten, des Fensterbauers und des Rohbauers und schätzte den Schaden auf 26.000,00 €. Nach einem zweiten Gutachten des Sachverständigen wird ein Schimmelschaden festgestellt und die Herstellungskosten werden nunmehr auf 50.500,00 € geschätzt. Der Erwerber lässt deshalb den gesamten Estrich der Wohnung entfernen und begehrt vom Bauträger bezugsfertige Herstellung. Der Bauträger verweigert das, weil der Erwerber für den Schimmelschaden aufgrund unzureichender Sanierung des ersten Wasserschadens in Eigenregie selbst verantwortlich ist.

Das OLG gibt dem Erwerber Recht. Der Bauträger haftet für beide Feuchtigkeitsschäden. Es ist daher unerheblich, ob der Schimmelschaden infolge des ersten oder des zweiten Wasserschadens eingetreten ist. Der Einwand einer unvollständigen Teilsanierung des ersten Schadens ist nicht aufklärungsbedürftig, da der Estrich aufgrund des zweiten Wasserschadens erneut insgesamt ausgebaut werden muss. Ein Nacherfüllungsanspruch des Erwerbers ist auch nicht dadurch untergegangen, dass er im Anschluss an die außergerichtlichen Gutachten den Estrich komplett einbauen ließ. Das ist dem Erwerber nicht vorwerfbar, da nach den Einschätzungen des Sachverständigen vielmehr nahelag, dass der komplette Ausbau des Estrichs erforderlich wird.

Hinweis:

Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mangelbeseitigungsmaßnahmen ist auf den Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Auftraggeber bei verständiger Würdigung zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigung als vernünftiger wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung für erforderlich halten durfte und konnte. Erstattungsfähig sind daher auch solche Kosten, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden.

Bau nach Plänen muss nicht mangelfrei sein!

OLG Nürnberg, Beschluss vom 28.10.2019, Az: 6 U 1114/18

Ein Bauträger errichtete ein Mehrfamilienhaus mit einer gepflasterten Hoffläche. Es besteht eine Höhendifferenz von mehr als 15 cm zwischen Hoffläche und Straßenniveau. Daher ist eine ungehinderte Zufahrt nicht gegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verweigert deshalb die Abnahme und verlangt, die Höhendifferenz durch Anpassung des Niveaus zur Hoffläche zu beseitigen. Dem hält der Bauträger entgegen, dass die Ausführung der Hoffläche den genehmigten Plänen entspreche. Außerdem sei zum Ausgleich des Höhenunterschieds keilförmig Schotter aufgeschüttet worden.

Die WEG obsiegt. Die Eigentümer haben Anspruch auf Herstellung eines mangelfreien Bauwerks. Der derzeitige Zustand der Hoffläche entspricht dem nicht, denn laut Sachverständigengutachten dürfte der Höhenunterschied zwischen der Hoffläche und der öffentlichen Straße 5 cm nicht überschreiten. Wenn ein mangelfreies Werk mit den genehmigten Plänen nicht zu erreichen ist, müssen die Pläne geändert werden. Auch der aufgeschüttete Schotterkeil entlastet den Bauträger nicht, denn dieser stellt ein Provisorium dar, auf welches sich die WEG nicht einlassen muss.

Änderungsklausel unwirksam!

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.10.2020, Az: 29 U 146/19

Ein Fertighausanbieter versucht es in seinem Vertragsmuster mit einer Änderungsklausel mit Zustimmungsvorbehalt, der aber vorsieht, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf und schreibt in sein Vertragsmuster: „Der Auftragnehmer kann die in den Vertragsunterlagen genannten Fabrikate und Materialien durch gleichwertige ersetzen, wenn der Auftraggeber dem zustimmt. Der Auftraggeber darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.“

Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB. Diese Bestimmung verbietet eine Leistungsänderungsklausel, wenn die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil nicht zumutbar ist. Zumutbarkeit ist dann gegeben, wenn die Interessen des Verwenders die typischen Interessen des anderen Vertragsteils überwiegen oder ihnen zumindest gleichwertig sind. Außerdem müssen Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen klar und verständlich sein. Das setzt eine konkretisierende Fassung der Klausel unter Angabe eines triftigen Grundes voraus, der ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit ermöglicht. Schwierigkeiten bei der Ausgestaltung der Klausel gehen zu Lasten des Verwenders. Klauseln wie „aus zwingendem betrieblichen Anlass“ oder „wenn die Umstände dies erfordern“ wurden durch die Rechtsprechung bereits kassiert. Die Klauseln drängen den Kunden in eine Rechtfertigungsnot, die er nach dem Gesetz nicht hat.

Praktisch jeder Hausbau- oder Bauträgervertrag enthält solche Änderungsklauseln, die aber in den allermeisten Fällen unwirksam sind. Die Anforderungen der Rechtsprechung des BGH sind insofern sehr streng. Insbesondere der Änderungsvorbehalt wegen behördlicher Auflagen ist problematisch. Eine behördliche Auflage erfolgt aus öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und ist daher vorhersehbar. Diese Klausel beinhaltet in erster Linie ein Planungsfehlerprivileg zu Gunsten des Klauselverwenders.

Auftraggeber können also sehr oft erfolgreich versuchen, derartige Klauseln auszuhebeln und Auftragnehmer sollten sich darauf einstellen, dass die von ihnen Verwendete Klausel den strengen Anforderungen der Rechtsprechung nicht standhält.

Mangelbeseitigung wird bezahlt – Verzicht auf Mängelrechte?

OLG Schleswig, Urteil vom 24.05.2019, Az: 1 U 71/18

Der AG gibt Abdichtungsarbeiten in Auftrag. Nach Fertigstellung werden Feuchtigkeitseintritte festgestellt, woraufhin der AG den Mangel rügt und den AN zur Nachbesserung auffordert. Der AN verweigert die Nachbesserung, falls er hierfür nicht zusätzlich vergütet wird, da seine Mangelverantwortlichkeit zu diesem Zeitpunkt noch nicht geklärt ist. Der AG fordert aber nach Ausführung der Nachbesserung vom AN diese Zahlung zurück, weil zwischenzeitlich geklärt ist, dass der AN für den Mangel verantwortlich ist.

Das OLG Schleswig stellt fest, dass der AG nicht auf seine Mängelrechte verzichtet hat, nur weil er den AN vorbehaltlos und unentgeltlich beauftragt hat, den Mangel zu beseitigen. Angesichts der Tragweite eines solchen Verzichts muss die Erklärung eindeutig sein. Deshalb – so das OLG – sei trotz der entgeltlichen Beauftragung der Nachbesserung nicht davon auszugehen, dass der AG auf seine Mangelrechte verzichten wollte. Dies gilt umso mehr, wenn über die Mangelverpflichtung gestritten wird.

Hinweis:

Oft bleibt dem AG nichts anderes übrig, als den AN, der seine Verantwortlichkeit bestreitet, mit der Nachbesserung entgeltlich beauftragen. Ansonsten kann er erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist einen Dritten mit der Nachbesserung beauftragen. Das ist insbesondere dann ein Problem, wenn der Mangel zeitnah beseitigt werden muss.

Diesen berechtigten Interessen würde es zuwiderlaufen, wenn man den AG an der entgeltlichen Beauftragung festhalten würde.