Bauträger kann bei endgültiger Abnahmeverweigerung zurücktreten!

OLG Hamm, Beschluss vom 01.12.2020, Az: 24 U 143/19

Der Käufer (K) erwirbt vom Bauträger (B) eine Eigentumswohnung. Als B zur Abnahme auffordert, verweigert K diese wegen eines Mangels an Tiefgarage und Keller. Er lehnt die Abnahme „zur Zeit“ wegen dieses Mangels ab. Die Abnahme des Sondereigentums stellt er in Aussicht. Daraufhin tritt B wegen Zahlungsverzuges und Weigerung der Abnahme vom Vertrag zurück. Die Rate wird dann durch K beglichen. Danach streiten die Parteien, ob der Vertrag rückabzuwickeln ist, wobei K im Prozess unstreitig stellt, dass der gerügte Mangel nicht vorhanden ist.

Der Rücktritt des B ist wirksam und zwar unabhängig davon, ob K mit der Zahlung einer Rate in Verzug war oder nicht, da K die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert hatte. B musste deshalb auch keine Frist zur Abnahme setzen. Daran ändert auch nichts, dass K die Abnahme der Garage nur „zur Zeit“ abgelehnt hatte. Er hat sich auf einen Mangel berufen, der zu keiner Zeit vorlag.

Hinweis:

Bauträger haben wegen steigender Baukosten und Kaufpreise mitunter durchaus Interesse an einer Rückabwicklung von Verträgen.

Fraglich ist, ob B hier ohne Fristsetzung zurücktreten durfte, da eigentlich, bevor der Rücktritt wirksam erklärt werden kann, eine zuvor gesetzte Frist erfolglos abgelaufen sein muss. Dies ist allerdings u.a. dann entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Da K die Abnahme „zur Zeit“ verweigert hat, ist fraglich, ob von einer endgültigen Abnahmeverweigerung ausgegangen werden kann.

Im Zweifel sollte zur Sicherheit eine Frist zur Abnahme gesetzt werden. Darauf kommt es bei Bauträgerverträgen allerdings oft nicht an, wenn sich der Erwerber auch in Zahlungsverzug befindet.

Auch funktionstauglicher Estrich kann mangelhaft sein!

OLG Schleswig, Beschluss vom 02.12.2020, Az: 12 U 66/20

Der AN soll in einem Wohnhaus einen Designestrich ausführen. Nach der vertraglichen Leistungsbeschreibung soll der Estrich zur Bewehrung Stahldrahtfasern enthalten, was aber nicht der Fall ist. Nach erfolgloser Fristsetzung verklagt der AG den AN auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung (Austausch des vorhandenen Estrichs gegen einen vertragsgerechten Estrich).

Der AN räumt das Fehlen der Stahldrahtfasern ein, wendet aber ein, dass der Estrich trotzdem gebrauchstauglich und hinreichend tragfähig sei. Außerdem sei ein vollständiger Austausch des funktionstauglichen Estrichs unverhältnismäßig.

Der AG obsiegt. Die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit begründet einen Sachmangel auch dann, wenn die Funktionstauglichkeit nicht beeinträchtigt wird.

Unverhältnismäßig ist der Austausch des Estrichs auch nicht. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass Stahldrahtfasern die Stabilität und die Haltbarkeit des Estrichs erhöhen. Zudem habe der AN die Stahldrahtfasern „zumindest grob fahrlässig“ weggelassen.

Hinweis:

Sogar eine höherwertige Bauausführung kann einen Werkmangel darstellen, wenn sie nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Ferner sind an die Möglichkeit, die Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit zu verweigern, sehr hohe Anforderungen zu stellen.

Stundenlohnzettel sorgfältig ausfüllen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021, Az: 3-15 O 3/20

Der AN führt Fliesenarbeiten aus. Es ist vereinbart, dass die Fliesenarbeiten als Lohnarbeiten auf Aufmaß abzurechnen sind und dass die Stundenlohnzettel gemäß § 15 Abs. 3 VOB/B u.a. das Datum, die genaue Bezeichnung des Ausführungsortes, die Namen der Arbeitskräfte, die Art der Leistung, Beschreibung der Leistung und die geleisteten Arbeitsstunden je Arbeitskraft enthalten sollen.

Nachdem der AN seine Schlussrechnung gelegt hat, kürzt der AG die Stundenlohnarbeiten auf Null, da diese nicht nachprüfbar seien, weil die Stundenlohnnachweise nicht die vereinbarten Angaben enthalten.

Auch der Einwand, dass man sich auf der Baustelle dahingehend geeinigt habe, dass es ausreiche, wenn die Stundenlohnzettel vom jeweiligen Bauleiter gegengezeichnet seien und nicht immer alle Arbeiter mit Namen genannt werden würden, bringt den AN nicht weiter. Auch der Einwand, die Arbeiten seien vor Ort angeordnet worden, hilft nicht.

Das LG weist die Werklohnklage zurück, da die Abrechnung der Stundenlohnarbeiten unzureichend ist.

Die Stundenlohnzettel enthalten nicht die Angaben gemäß § 15 Abs. 3 S. 2 VOB/B. Das LG weist darauf hin, dass die Arbeiten so nachvollziehbar und detailliert zu beschreiben sind, dass die Überprüfung des angesetzten Zeitaufwands durch einen Sachverständigen möglich ist. Da die eingereichten Stundenlohnzettel derart unzureichend sind, ist es nach Auffassung des LG auch ohne Belang, dass sie seitens des AG unterzeichnet worden sind. Auch der Umstand, dass die Arbeiten vor Ort angeordnet worden seien, entbinde den AN nicht von seiner Darlegungs- und Beweislast für den tatsächlich erbrachten Aufwand.

Hinweis:

Entscheidend ist tatsächlich, ob die Stundenlohnzettel von einem Sachverständigen überprüft werden können. Es muss also genau ersichtlich sein, was, wo und mit welchem Aufwand gemacht worden ist. Summarische Angaben reichen hierfür nicht aus.

Keine Begrenzung der Kosten der Mangelbeseitigung durch die Höhe des vereinbarten Werklohnes!

OLG Schleswig, Beschluss vom 29.07.2020, Az: 12 U 23/20

Der AG beauftragt den AN mit der Neueindeckung eines Daches. An diesem Dach stellte der bauseitig beauftragte Privatgutachter erhebliche Mängel fest, die einen vollständigen Rückbau und die Neuherstellung des Daches erforderlich machen. Der AG forderte den AN unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auf und behielt einen Teil der Vergütung ein. Der AN hat daraufhin nur geringfügige Nachbesserungsarbeiten durchgeführt, seine Mangelhaftung jedoch im Wesentlichen zurückgewiesen. Als der AN seine Vergütung einklagt, rechnet der AG mit dem Anspruch auf Vorschuss der Mangelbeseitigungskosten auf und macht den überschießenden Teil widerklagend geltend.

Das OLG Schleswig bestätigt das Urteil des LG, wonach der AG Anspruch auf Vorschuss der Mangelbeseitigungskosten hat, obwohl diese höher sind, als der gesamte vereinbarte Werklohn. Der AN dringt mit dem Einwand, die Mangelbeseitigung sei unverhältnismäßig, nicht durch.

Hinweis:

Unverhältnismäßig sind die Kosten der Mangelbeseitigung nur dann, wenn der mit der Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg unter Abwägung aller Umstände in keinem Verhältnis zur Höhe des dazu erforderlichen Geldaufwandes steht. Dies ist im Grunde genommen nur dann der Fall, wenn der Besteller kein nachvollziehbares Interesse an der Mangelbeseitigung hat.

An die Stelle der Mangelbeseitigung tritt dann mangelbedingter Schadensersatz in Höhe der mangelbedingten Verkehrswertminderung. Eine Minderung bemisst sich nach dem bei der Ausführung der Leistung ersparten Aufwand sowie dem technischen und merkantilen Minderwert.

Einer Haftung für Mängel entgeht der Unternehmer ferner, wenn im Rahmen einer Beschaffenheitsvereinbarung ausdrücklich die Unterschreitung des gewöhnlichen Standards vereinbart wurde oder Bedenken angemeldet wurden.

Haftungsmindernd kann sich ein etwaiges Mitverschulden des AG wegen eines ihm zuzurechnenden Planungsfehlers auswirken. Zu prüfen ist auch, ob ein Vorteilsausgleich (Abzug „neu für alt“) in Frage kommt oder ob Sowieso-Kosten Bestandteil der Mangelbeseitigungskosten sind.