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Mängelbeseitigung erfolglos: Verjährung bleibt gehemmt!

Anmerkung zu: OLG Koblenz, Beschluss vom 06.08.2015, Az: 2 U 1306/14 BGH, Beschluss vom 31.05.2017, Az: VII ZR 210/15

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Vor dem Einzug des AG im März 1997 treten an den erdberührten Außenwänden Feuchteschäden auf. In einem Selbständigen Beweisverfahren stellt der Sachverständige fest, dass die Abdichtung der Kelleraußenwände und die Drainage mangelhaft ausgeführt sind. Der AN bietet an, eine Spezialfirma zu beauftragen, die die Außenwände mit Schleierinjektionen versieht. Für den Fall, dass dies nicht zu einer endgültigen Beseitigung der Mängel führt, erklärt sich der AN mit Schreiben vom 08.11.2001 bereit, die Außenabdichtung vollständig zu erneuern. Die benannte Spezialfirma führt in den Jahren 2002 bis 2007 mehrere Mangelbeseitigungsversuche durch. Diese führen nicht vollständig zum Erfolg. Im Jahr 2011 klagt der AG auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Der AN beruft sich auf Verjährung.

Ohne Erfolg!

Verjährung ist nicht eingetreten. Im Schreiben vom 08.11.2001 hat der AN die Mängelansprüche anerkannt. Im Anschluss daran blieb die Verjährungsfrist gemäß der alten Regelung des § 239 Abs. 2 BGB bzw. nach der neuen Regelung des § 203 BGB gehemmt. Ein persönlicher Kontakt zwischen AG und AN bestand zwar ab dem Jahr 2002 nicht mehr. Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB sind jedoch auch Verhaltensweisen des Schuldners, die auf Nacherfüllung abzielen. Die seitens des AN veranlassten Nachbesserungsversuche der Spezialfirma führten folglich zur weiteren Hemmung der Verjährung. Da der AN zu keinem Zeitpunkt die Mängel für erfolgreich beseitigt erklärt hat oder eine Fortsetzung der Mangelbeseitigung verweigert hat, blieb die Verjährung bis zur Klageerhebung gehemmt.

Dem Unternehmer ist daher anzuraten, dass für den Fall, dass er davon ausgeht, dass die Mangelbeseitigung erfolgreich war oder er die Mangelbeseitigung nicht weiter fortsetzen möchte, er dies schriftlich dokumentieren sollte.  Der Unternehmer trägt die Beweislast dafür, dass der Lauf der Verjährung ab einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr gehemmt ist.

 

Estrichunterkonstruktion ist besonders überwachungsbedürftig!

Anmerkung zu: OLG Bamberg, Urteil vom 16.05.2017 – 5 U 69/16

Der Architekt übernimmt die Objektplanung Leistungsphasen 1 bis 9 für einen Klinikerweiterungsbau und schreibt einen Fußbodenaufbau in den Patientenzimmern mittels Gussasphalt auf Perliteschüttung aus. Nach Inbetriebnahme zeigen sich in allen Patientenzimmern Vertiefungen im Aufstandsbereich der Patientenbetten. Der AG verklagt den Architekten und den Bauunternehmer auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten.

Mit Erfolg!

Das OLG bestätigt Planungs- und Ausschreibungsfehler des Architekten, da dieser keine genauen Berechnungen und Vorgaben zur Unterkonstruktion des Gussasphaltbodenbelages angestellt hat. Für die Einzellasten der Patientenbetten und deren Aufstandsflächen hätten wegen der besonderen Nutzungssituation als Krankenhaus zwingend konkrete Berechnungen angestellt werden müssen, um ein Zusammendrücken des Unterbaus zu verhindern. Der Bauunternehmer haftet auch und zwar wegen fehlender Bedenkenanmeldung gegen die fehlerhafte Ausschreibung des Architekten. Ferner liegt ein Bauüberwachungsfehler vor: Bei der Erstellung der Unterkonstruktion und des Estrichs für eine Klinik, die erheblichen Belastungen ausgesetzt sind, handelt es sich um einen evident kritischen Bauabschnitt, der besonders überwachungsbedürftig ist. Der AG muss sich Planungs- und Ausschreibungsfehler des Architekten als Erfüllungsgehilfe zurechnen lassen. Daher haftet der Bauunternehmer gemeinsam mit dem Architekten wegen fehlender Bedenkenanmeldung zu 30 %. Der Architekt haftet als Planer für die restlichen 70 % allein.

Hinweis:

Die Entscheidung bestätigt wiederum die weit überwiegende Verantwortlichkeit des Planers im Verhältnis zur Baufirma bei mangelhafter Planung und Ausschreibung. Wichtig ist auch, dass das OLG die Ausführung des Fußbodenaufbaus einer Klinik als besonders überwachungsbedürftiges Gewerk einstuft. Ebenfalls besonders überwachungsbedürftig sind nach der Rechtsprechung.

 

 

Abnahmeklausel unwirksam: Muss der Bauträger die aufgelaufenen Verwaltungskosten tragen?

Anmerkung zu: OLG München, Urteil vom 09.05.2017, Az: 9 U 2687/16 Bau

Der Bauträger (B) errichtet eine Wohnanlage. Die von ihm vorformulierten Erwerbsverträge sehen vor, dass ein von B zu benennender Sachverständiger verbindlich für alle Erwerber das Gemeinschaftseigentum abnimmt. So wird auch verfahren. Die Abnahme wird im Jahr 2000 erklärt. In den Erwerbsverträgen ist weiter geregelt, dass Besitz, Nutzen sowie Gefahr des zufälligen Untergangs mit dem Tag der Abnahme auf den Erwerber übergeht. Diese Regelung bezieht sich ausdrücklich auf das Sondereigentum.

Später wird in einem separaten Verfahren festgestellt, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentumes wegen der unwirksamen Klausel in den Erwerbsverträgen nicht erfolgt ist. Die WEG klagt nach entsprechender Beschlussfassung den Ersatz von bislang aufgelaufenen Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung gegenüber dem B ein und begehrt Feststellung, dass B diese Kosten auch zukünftig übernehmen muss.

Zu Unrecht!

Eine Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Ansprüche gegen B existiert nicht. Insbesondere ist die Klausel in den Erwerbsverträgen, wonach mit Übernahme und Abnahme des Sondereigentums Besitz, Nutzen und Lasten auf die einzelnen Erwerber übergehen, keine Anspruchsgrundlage. Diese Regelung ist wirksam. Auf die im Übrigen unwirksame Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums kommt es deshalb nicht an. Die Entscheidung steht im Einklang mit § 16 Abs. 2 WEG. Der Erwerber muss danach nach Übergabe gegenüber der WEG Kosten und Lasten tragen. Die Kosten beruhen auch nicht auf einer etwaigen Pflichtverletzung des B, sondern auf einer „planmäßigen“ Benutzung des Eigentums durch die Erwerber.

Hinweis:

Die Entscheidung ist zutreffend. Selbst wenn man in der Verwendung einer AGB-rechtlich unwirksamen Abnahmeklausel eine Pflichtverletzung des B sehen würde, so sind die laufenden Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und Instandsetzung nicht ursächlich auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen. Auszunehmen hiervon wären nur mangelbedingte Mehrkosten. Im vorliegenden Fall waren darüber hinaus sämtliche Ansprüche verjährt. Die Ansprüche waren i. S. des § 199 Abs. 1 BGB bereits mit dem sogenannten ersten Teilschaden entstanden, da die Regelung der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB von vornherein auch jene schädlichen Folgen erfassen, die ohne weiteres Zutun des Schädigers zeitanteilig immer wiederkehren.

 

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Mängelhaftung wegen unzureichender Vorleistung

Anmerkung zu: OLG Rostock, Beschluss vom 03.05.2017, Az: 4 U 110/15

Nach Abnahme treten an dem vom AN errichteten Schwimmbecken in einer Hotelanlage Risse auf. Außerdem kann der AN die bauaufsichtsrechtliche Zulassung für das Becken nicht beibringen.

Nach fruchtlosem Fristablauf lässt das Hotel von einem anderen Unternehmer ein neues Schwimmbecken installieren. Die damit verbundenen Kosten klagt das Hotel beim AN ein. Der AN verteidigt sich damit, dass die Risse nicht durch seine Leistungen verursacht worden, sondern vielmehr auf eine nicht hinreichend tragfähige Fundamentplatte zurückzuführen seien, die ein anderes Unternehmen ausgeführt hat. Die fehlende bauaufsichtsrechtliche Zulassung hält der AN für unschädlich, da diese die Risse nicht verursacht habe.

Der AN verliert!

Ob die Risse auf die Fundamentplatte zurückzuführen sind, kann offenbleiben. Die vom AN erbrachten Leistungen sind auch dann mangelhaft, wenn die Risse auf die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers zurückzuführen sind. Das gilt sowohl nach VOB/B als auch im BGB-Werkvertrag. Auch das Fehlen einer bauaufsichtsrechtlichen Zulassung begründet einen Baumangel. Ein Mitverschulden des Bauherrn kommt nur in Frage, wenn dieser den relevanten Fehler bei einer laienhaften Bewertung erkennen konnte oder musste.

Hinweis:

Das OLG folgt der vom BGH entwickelten strengen Linie. Danach ist ein Werk immer mangelhaft, wenn es entweder die vereinbarte oder die nach Vertrag stillschweigend vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Der AN haftet auch, wenn der Mangel auf die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers zurückzuführen ist. Lediglich für fremde Mangelursachen, die auch ein kundiger und sorgfältiger Unternehmer nicht erkennen kann, wird nicht gehaftet. Das hat das OLG hier nicht geprüft, da es vom AN nicht geltend gemacht wurde.