Abnah­me­klau­sel unwirk­sam: Muss der Bau­trä­ger die auf­ge­lau­fe­nen Ver­wal­tungs­kos­ten tragen?

Anmer­kung zu: OLG Mün­chen, Urteil vom 09.05.2017, Az: 9 U 2687/16 Bau

Der Bau­trä­ger (B) errich­tet eine Wohn­an­la­ge. Die von ihm vor­for­mu­lier­ten Erwerbs­ver­trä­ge sehen vor, dass ein von B zu benen­nen­der Sach­ver­stän­di­ger ver­bind­lich für alle Erwer­ber das Gemein­schafts­ei­gen­tum abnimmt. So wird auch ver­fah­ren. Die Abnah­me wird im Jahr 2000 erklärt. In den Erwerbs­ver­trä­gen ist wei­ter gere­gelt, dass Besitz, Nut­zen sowie Gefahr des zufäl­li­gen Unter­gangs mit dem Tag der Abnah­me auf den Erwer­ber über­geht. Die­se Rege­lung bezieht sich aus­drück­lich auf das Sondereigentum. 

Spä­ter wird in einem sepa­ra­ten Ver­fah­ren fest­ge­stellt, dass eine wirk­sa­me Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tu­mes wegen der unwirk­sa­men Klau­sel in den Erwerbs­ver­trä­gen nicht erfolgt ist. Die WEG klagt nach ent­spre­chen­der Beschluss­fas­sung den Ersatz von bis­lang auf­ge­lau­fe­nen Kos­ten der Ver­wal­tung, Instand­hal­tung und Instand­set­zung gegen­über dem B ein und begehrt Fest­stel­lung, dass B die­se Kos­ten auch zukünf­tig über­neh­men muss. 

Zu Unrecht!

Eine Anspruchs­grund­la­ge für die gel­tend gemach­ten Ansprü­che gegen B exis­tiert nicht. Ins­be­son­de­re ist die Klau­sel in den Erwerbs­ver­trä­gen, wonach mit Über­nah­me und Abnah­me des Son­der­ei­gen­tums Besitz, Nut­zen und Las­ten auf die ein­zel­nen Erwer­ber über­ge­hen, kei­ne Anspruchs­grund­la­ge. Die­se Rege­lung ist wirk­sam. Auf die im Übri­gen unwirk­sa­me Rege­lung zur Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums kommt es des­halb nicht an. Die Ent­schei­dung steht im Ein­klang mit § 16 Abs. 2 WEG. Der Erwer­ber muss danach nach Über­ga­be gegen­über der WEG Kos­ten und Las­ten tra­gen. Die Kos­ten beru­hen auch nicht auf einer etwai­gen Pflicht­ver­let­zung des B, son­dern auf einer „plan­mä­ßi­gen“ Benut­zung des Eigen­tums durch die Erwerber. 

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ist zutref­fend. Selbst wenn man in der Ver­wen­dung einer AGB-recht­lich unwirk­sa­men Abnah­me­klau­sel eine Pflicht­ver­let­zung des B sehen wür­de, so sind die lau­fen­den Kos­ten der Ver­wal­tung, der Instand­hal­tung und Instand­set­zung nicht ursäch­lich auf die­se Pflicht­ver­let­zung zurück­zu­füh­ren. Aus­zu­neh­men hier­von wären nur man­gel­be­ding­te Mehr­kos­ten. Im vor­lie­gen­den Fall waren dar­über hin­aus sämt­li­che Ansprü­che ver­jährt. Die Ansprü­che waren i. S. des § 199 Abs. 1 BGB bereits mit dem soge­nann­ten ers­ten Teil­scha­den ent­stan­den, da die Rege­lung der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB von vorn­her­ein auch jene schäd­li­chen Fol­gen erfas­sen, die ohne wei­te­res Zutun des Schä­di­gers zeit­an­tei­lig immer wiederkehren.