Abnahmeklausel unwirksam: Muss der Bauträger die aufgelaufenen Verwaltungskosten tragen?
Anmerkung zu: OLG München, Urteil vom 09.05.2017, Az: 9 U 2687/16 Bau
Der Bauträger (B) errichtet eine Wohnanlage. Die von ihm vorformulierten Erwerbsverträge sehen vor, dass ein von B zu benennender Sachverständiger verbindlich für alle Erwerber das Gemeinschaftseigentum abnimmt. So wird auch verfahren. Die Abnahme wird im Jahr 2000 erklärt. In den Erwerbsverträgen ist weiter geregelt, dass Besitz, Nutzen sowie Gefahr des zufälligen Untergangs mit dem Tag der Abnahme auf den Erwerber übergeht. Diese Regelung bezieht sich ausdrücklich auf das Sondereigentum.
Später wird in einem separaten Verfahren festgestellt, dass eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentumes wegen der unwirksamen Klausel in den Erwerbsverträgen nicht erfolgt ist. Die WEG klagt nach entsprechender Beschlussfassung den Ersatz von bislang aufgelaufenen Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung gegenüber dem B ein und begehrt Feststellung, dass B diese Kosten auch zukünftig übernehmen muss.
Zu Unrecht!
Eine Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Ansprüche gegen B existiert nicht. Insbesondere ist die Klausel in den Erwerbsverträgen, wonach mit Übernahme und Abnahme des Sondereigentums Besitz, Nutzen und Lasten auf die einzelnen Erwerber übergehen, keine Anspruchsgrundlage. Diese Regelung ist wirksam. Auf die im Übrigen unwirksame Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums kommt es deshalb nicht an. Die Entscheidung steht im Einklang mit § 16 Abs. 2 WEG. Der Erwerber muss danach nach Übergabe gegenüber der WEG Kosten und Lasten tragen. Die Kosten beruhen auch nicht auf einer etwaigen Pflichtverletzung des B, sondern auf einer „planmäßigen“ Benutzung des Eigentums durch die Erwerber.
Hinweis:
Die Entscheidung ist zutreffend. Selbst wenn man in der Verwendung einer AGB-rechtlich unwirksamen Abnahmeklausel eine Pflichtverletzung des B sehen würde, so sind die laufenden Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und Instandsetzung nicht ursächlich auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen. Auszunehmen hiervon wären nur mangelbedingte Mehrkosten. Im vorliegenden Fall waren darüber hinaus sämtliche Ansprüche verjährt. Die Ansprüche waren i. S. des § 199 Abs. 1 BGB bereits mit dem sogenannten ersten Teilschaden entstanden, da die Regelung der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB von vornherein auch jene schädlichen Folgen erfassen, die ohne weiteres Zutun des Schädigers zeitanteilig immer wiederkehren.