Bauträgervertrag: Formnichtigkeit von Nachtragsvereinbarungen?
KG, Urteil vom 04.04.2019, Az: 27 U 111/18
Vor der notariellen Beurkundung hatten sich Erbwerber und Bauträger auf Abweichungen der Bauausführung von der Baubeschreibung und den Bauplänen geeinigt. Diese Abweichungen wurden nicht notariell beurkundet. Gegenstand des Vertrages waren ausweislich der Präambel die ursprüngliche Baubeschreibung und die ursprünglichen Pläne. Der Bauträger verweigert nun die Auflassung und beruft sich darauf, dass der Vertrag nicht wirksam zustande gekommen ist, da er unrichtig beurkundet wurde.
Entscheidung:
Der Bauträger kann sich vorliegend nicht auf die Formnichtigkeit des Vertrages berufen. Die Rechtsfolgen im Falle einer unrichtigen Beurkundung richten sich danach, ob die Parteien bewusst oder unbewusst Unrichtiges beurkundet haben. Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinne verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor und eine abweichende Auslegung des Vertrags kommt nicht infrage.
Beide Parteien wollten vorliegend, dass die Bauausführung den vor der Beurkundung abgesprochenen Änderungen entspricht. Außerdem hat der Bauträger in Kenntnis, dass für die Bauausführung noch keine Genehmigung vorlag, die bereits genehmigten Pläne der notariellen Beurkundung zugrunde gelegt und seine Bauleistungen entsprechend den getroffenen Absprachen erbracht. Hält eine Partei die andere vom Abschluss eines formgültigen Vertrages ab und nimmt diese Partei daraufhin an, dass eine formlose Vereinbarung genüge, verstößt die Partei gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf die Formnichtigkeit des Vertrages beruft.
Hinweis:
Nachträgliche Sonderwünsche der Erwerber sind Änderungen des bestehenden Vertrages und nur dann formfrei möglich, wenn die Auflassung bereits im Bauträgervertrag beurkundet wurde. Wurde die Auflassung noch nicht beurkundet, muss der Sonderwunschvertrag notariell beurkundet werden, ansonsten ist er formnichtig.