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Expo­sé bestimmt Leistungssoll

KG, Urteil vom 11.06.2019, Az: 21 U 116/18

Der Bau­trä­ger (B) ver­kauft an den Erwer­ber (E) eine Dach­ge­schoss­woh­nung für knapp 700.000,00 €. Bewor­ben wur­de das Pro­jekt mit einem Expo­sé mit meh­re­ren Visua­li­sie­run­gen und Plä­nen. Nach dem Expo­sé soll eine „ele­gan­te Trep­pe aus Sicht­be­ton“ vom Wohn­be­reich auf die Dach­ter­ras­se füh­ren. Eine Visua­li­sie­rung zeigt die­se Trep­pe mit 16 Stu­fen. Tat­säch­lich aus­ge­führt hat B die Trep­pe nicht in Sicht­be­ton, son­dern in Betoni­mi­tat, also einer Tro­cken­bau­kon­struk­ti­on mit Beto­n­op­tik. Außer­dem ver­fügt die Trep­pe nur über 13 Stu­fen und ist dem­entspre­chend stei­ler. E ver­wei­ger­te des­halb die Abnah­me und die Zah­lung der Bezugs­fer­tig­keits­ra­te, wor­auf­hin B vom Bau­trä­ger­ver­trag zurücktritt.

Bei­de Instan­zen hal­ten den Rück­tritt man­gels Bezugs­fer­tig­keit für unwirk­sam. Nach Auf­fas­sung der Gerich­te lei­det die Wohn­ein­heit an einem wesent­li­chen Man­gel. Das Leis­tungs­soll für die Bau­ver­pflich­tung wird nicht nur durch die Bau­be­schrei­bung, son­dern auch durch sons­ti­ge ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bestimmt, also ins­be­son­de­re auch durch ein even­tu­el­les Pro­spekt. Auch Visua­li­sie­run­gen kön­nen eine beson­de­re Bedeu­tung für den Erwer­ber haben, nicht nur text­li­che Anga­ben. Wenn der Bau­trä­ger mit Visua­li­sie­run­gen wirbt, muss er dafür Vor­sor­ge tra­gen, dass das von ihm ange­streb­te Werk zutref­fend wie­der­ge­ge­ben wird. Auch der Hin­weis, dass Pro­spekt­an­ga­ben unver­bind­lich sei­en, reicht nicht aus, da sich der Bau­trä­ger ande­ren­falls wider­sprüch­lich ver­hal­ten wür­de. Das gilt ins­be­son­de­re für sol­che Punk­te, die für einen Erwer­ber erkenn­bar wesent­li­che Bedeu­tung haben können.

Auch der ver­trag­li­che Ände­rungs­vor­be­halt greift nicht, da Ände­run­gen dem Erwer­ber zumut­bar sein müs­sen und es für ihn einen trif­ti­gen Grund geben muss.

Hin­weis:

Eine vom Bau­trä­ger ver­an­lass­te Vor­stel­lung des Erwer­bers kann nicht ein­fach durch den all­ge­mei­nen Hin­weis im Ver­trag, dass Pro­spek­te und ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de kei­ne Rol­le spie­len, zurück­ge­nom­men werden.

Für nach dem 01.01.2018 geschlos­se­ne Bau­trä­ger­ver­trä­ge gilt ohne­hin aus­drück­lich, dass sämt­li­che ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bei der Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu berück­sich­ti­gen sind, sofern die Bau­be­schrei­bung unvoll­stän­dig oder unklar ist.

Dem Bau­trä­ger ist also zu raten, sein Expo­sé zurück­hal­tend zu for­mu­lie­ren und Abwei­chun­gen vom Ver­trag klar und ein­deu­tig zu benennen.