Besitzübergabe der Eigentumswohnung per einstweiliger Verfügung?
Anmerkung zu: KG, Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17
Nach einem Bauträgervertrag sind 58 % des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten und nach Rohbauarbeiten einschließlich Zimmererarbeiten zu zahlen, weitere 38,5 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe und die letzten 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Bei der 2. Rate werden zunächst 143.000,00 € nicht bezahlt, weshalb der Bauträger die Übergabe verweigert. Die Erwerber rechnen die Sicherheit nach § 632 a BGB das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten und die Kosten für die Fertigstellung der Terrasse sowie 19.000,00 € wegen der Miete einer Ersatzbauwohnung und der Zahlung von Bereitstellungszinsen „gegen“. Das LG Berlin verurteilt im Wege einstweiliger Verfügung den Bauträger zur Übergabe des Besitzes nebst Schlüsseln Zug um Zug gegen Zahlung von 86.000,00 €. Diesen Betrag zahlen die Erwerber und erlangen Besitz an der Wohnung. Der Bauträger legt parallel Berufung ein.
Nahezu ohne Erfolg!
Der Bauträger wird Zug um Zug gegen Zahlung weiterer 5.000,00 € verurteilt, auch sämtliche Schlüssel herauszugeben. Eine derartige Regelungsverfügung zugunsten der Erwerber ist ausnahmsweise zulässig, weil sie zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint.
Auch wenn er nur Zug um Zug gegen Zahlung die Besitzübergabe schuldet, gebietet das Gebot des effektiven Rechtsschutzes ausnahmsweise eine gerichtliche Entscheidung. Es sind nach der weiteren Zahlung noch 57.000,00 € offen. Hiervon sind mangels Fertigstellung die Fertigstellungssicherheit nach § 632 a BGB in Höhe von 32.000,00 € und die unstreitigen Gegenansprüche über 19.000,00 € in Abzug zu bringen, macht zusammen 51.000,00 €, weshalb der Besitzübergang Zug um Zug gegen Zahlung weiterer 5.000,00 € durchsetzbar ist.
Hinweis:
Im Regelfall kann eine Besitzübergabeverfügung nicht erlassen werden, wenn der Erwerber im Hinblick auf vermeintliche Mängel nicht zahlt. Deren Vorliegen und deren Beseitigungskosten können nämlich im Eilverfahren nicht zuverlässig geklärt werden.