Erhöhte Bauüberwachungspflicht bei unzuverlässigem Unternehmer

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2012, 23 U 18/12

Der Bauherr klagt gegen den planenden bauüberwachenden Architekten Schadenersatz ein. Der Architekt hatte das den Rohbau ausführende Unternehmen nicht ordnungsgemäß überwacht. Der Rohbauer hatte den Keller in einer geringeren Höhe als geplant ausgeführt. Dem später insolventen Bauunternehmer waren noch mehrere Mängel bei Ausführung der Außentreppe, der Wärmedämmung, des Fußbodens im EG und im Rahmen der Kellerabdichtung unterlaufen.

Das OLG Düsseldorf verurteilte den Architekten zum Schadenersatz. Es nahm eine Verletzung der erhöhten Pflicht zur Bauüberwachung aus mehreren Gründen an. Zum einen gehören nach Ansicht des OLG Düsseldorf auch die durchgeführten Betonierungs- und Bewehrungsarbeiten zu den besonders schwierigen und gefahrträchtigen Arbeiten, die ohnehin mit erhöhtem Augenmerk überwacht werden müssen. Es kam im vorliegenden Fall jedoch hinzu, dass erhöhte Anforderungen an die Bauüberwachungspflicht des Architekten auch dann zu stellen sind, wenn sich im Verlauf der Bauausführung durch den Unternehmer bereits Anhaltspunkte für Mängel ergeben haben. Eine erkennbare Unzuverlässigkeit oder technische Schwäche eines Werkunternehmers stellt insoweit eine weitere Fallgruppe erhöhter Anforderungen an die Bauüberwachungspflicht des Architekten dar.

Das OLG Düsseldorf statuiert hier eine weitere Fallgruppe erhöhter Anforderungen an die Bauüberwachungstätigkeit des Architekten, nämlich im Falle der Unzuverlässigkeit oder des Vorliegens von technischen Schwächen eines Werkunternehmers.

Die Bauüberwachungspflicht des Architekten ist auch dann erhöhten Anforderungen ausgesetzt, wenn die Ausführung nach der Planung eines Dritten erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn die Planung nachträglich geändert wird. Der Architekt muss hier besonders streng überwachen und notfalls im eigenen Interesse solche Leistungen unterbinden. Gelingt dies nicht, so sollte im Rahmen seiner Rechnungsprüfung der Bauherr auf Einbehalte und Druckzuschläge hingewiesen werden. Da nicht gezahlter Werklohn in die Schadensberechnung einzubeziehen ist, kann damit zumindest der dem Grunde nach nicht abwehrbare Schadenersatzanspruch in der Höhe reduziert werden.

 

Verkürzung der Gewährleistungsfrist durch Vereinbarung im Abnahmeprotokoll

Anmerkung zu: OLG Braunschweig, Urteil vom 20.12.2012, Az. 8 U 7/12

Auftragnehmer (AN) und eine Gemeinde als Auftraggeber (AG) hatten einen VOB/B-Vertrag abgeschlossen, wonach die Gewährleistungsbürgschaft nach Ablauf der Gewährleistungsfrist und Befriedigung der bis dahin erhobenen Ansprüche herauszugeben war. Es war eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart. Die Abnahme erfolgte am 05.06.2003. Im Abnahmeprotokoll wurde formuliert: „Gewährleistung: Ende der Gewährleistung 04.06.2008“. Das Protokoll wurde von einem Mitarbeiter des AG unterzeichnet. Der AG rügte mit einem beim AN am 05.06.2008 zugegangenen Schreiben Mängel. Der AG ist der Ansicht, die Mängelrüge erfolgte rechtzeitig und führte zur Quasi-Unterbrechung der Verjährung gemäß § 13 VOB/B. Die Angabe im Abnahmeprotokoll sei nicht bindend.

Der AN verklagt den AG auf Herausgabe der Gewährleistungsbürgschaft.

Mit Erfolg!

Die individuelle Angabe des Endtermins der Gewährleistungsfrist und die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Gemeindemitarbeiter stellt eine Vereinbarung über die Verjährung der Gewährleistungsansprüche dar. Die ursprüngliche Frist von 5 Jahren, die am 05.06.2008, 24:00 Uhr geendet hätte, wurde damit wirksam um 1 Tag verkürzt. Die Mängelrüge des AG erfolgte um 1 Tag verspätet. Der AG musste sich das Handeln seines Mitarbeiters nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht zurechnen lassen. Danach hätte der AG unverzüglich nach Zugang des Abnahmeprotokolls der im Protokoll angegebenen Frist widersprechen müssen.

Hinweis:
In Abnahmeprotokollen finden sich oftmals Angaben zum Verjährungszeitraum oder zum Ablauf der Gewährleistungsfrist. Es besteht hierfür keine Notwendigkeit. Sicherheitshalber sollte auf derartige Angaben in Abnahmeprotokollen daher komplett verzichtet werden.

Einwendungen gegen die Schlussrechnung sind auch nach Ablauf der Prüffrist möglich

Anmerkung zu: OLG Koblenz, Beschluss vom 18.12.2012, Az: 2 U 1001/11

Der AN fordert vom AG Restwerklohn in Höhe von 30.000,00 €. Die Anwendung der VOB/B ist vereinbart. Im Prozess erhebt der AG Einwendungen gegen die Schlussrechnung. Dem tritt der AN damit entgegen, dass er geltend macht, der AG sei mit seinen Einwendungen ausgeschlossen, weil er die Prüfung der Schlussrechnung nicht innerhalb der 2-monatigen Prüffrist vorgenommen habe.

Ohne Erfolg!

Das Gericht führt zutreffend aus, dass es sich bei der in § 16 Nr. 3 VOB/B gere-gelten 2-monatigen Prüffrist lediglich um eine Fälligkeitsklausel handelt. Einwen-dungen gegen die Schlussrechnung im Übrigen werden durch Fristablauf nicht verwirkt. Vielmehr ist im anschließenden Prozess eine Sachprüfung der vom AG vorgebrachten Einwendungen zulässig.

Hinweis:
Die Entscheidung steht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere tritt nach Ablauf der 2-monatigen Rechnungsprüffrist keine Verwirkung etwaiger Einwendungen gegen die Rechnung ein. § 16 Nr. 3 VOB/B regelt lediglich die Fälligkeit und hat keine weitergehende Bedeutung.

 

Kein Honorar trotz umfangreicher Planungsleistungen

Anmerkung zu: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.12.2012, Az: 10 U 183/11

Eine Stadt beabsichtigt, ein Grundstück an einen Investor zu veräußern, der dort ein Bad errichten soll. Deshalb vereinbart die Stadt mit einem Architekten, dass dieser das Grundstück beplant und entwickelt und zudem einen Investor beschafft. Im Gegenzug verpflichtet sich die Stadt, das Grundstück nur an die vom Architekten beigebrachten Investoren zu verkaufen. Der Architekt erbrachte daraufhin sowohl Planungs- als auch Projektentwicklungsleistungen, ohne jedoch einen Investor zu finden. Die Stadt entschied sich deshalb, einen Investor im Wege der Ausschreibung zu suchen. Daraufhin verlangte der Architekt Honorar für seine Architektenleistungen (Leistungsphasen 1 und 2 sowie Teile der Leistungsphase 3) in Höhe von 360.000,00 €. Die Stadt meint, ein Vertrag sei nicht zustande gekommen und will nicht bezahlen.

Die Klage des Architekten hat keinen Erfolg!

Nach Auffassung des Gerichtes besteht kein Vertrag über entgeltliche Planungsleistungen. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass der Architekt die Planungs- und Projektentwicklungsleistungen an den Investor habe verkaufen wollen. Die Aussicht auf das Projekt rechtfertige die Annahme, dass der Architekt auf eigenes Risiko erhebliche Vorleistungen erbringen wollte. Außerdem hätten seine Vorleistungen ohne einen Investor keinen eigenen Wert für die Stadt gehabt.

Hinweis:
Es handelt sich vorliegend nicht um einen Akquisitionsfall. Die Besonderheit bestand darin, dass der Architekt seine Planungen im Rahmen der Projektentwicklung erbracht hat.

 

Verkürzung der Verjährungsfrist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Anmerkung zu: BGH, Urteil vom 06.12.2012, Az: VII ZR 15/12

Der Auftraggeber (AG) schloss mit dem Auftragnehmer (AN) einen VOB-Vertrag über die Ausführung von Elektroarbeiten. In den Allgemeinen Geschäftsbedingun-gen wird geregelt: „Die Ansprüche des AN auf Werklohn verjähren in 2 Jahren“.

Nach Leistungserbringung stellt der AN im Juni 2006 seine Schlussrechnung. Nach Nichtzahlung durch den Auftraggeber erhebt der AN im Juni 2009 Werklohnklage. Der AG beruft sich auf Verjährung mit Hinweis auf seine Regelung innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Ohne Erfolg!

Nachdem das Amtsgericht und das Landgericht die Forderung des AN für verjährt hielten, geht der BGH vorliegend davon aus, dass eine Verkürzung der Verjäh-rungsfrist für den Werklohnanspruch des AN innerhalb der Allgemeinen Geschäfts-bedingungen des AG eine unangemessene Benachteiligung darstelle, weil damit gegen das gesetzliche Leitbild des § 195 (3-jährige Verjährungsfrist) verstoßen wird. Anderweitige Interessen des AG, welche eine derartige Regelung notwendig machen, sind nicht ersichtlich. Demzufolge ist die Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, weil sie den AN entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan-gemessen benachteiligt.

Hinweis:
AGB-Klauseln, die gegen wichtige gesetzliche Grundregeln verstoßen, wie im vorliegenden Fall gegen die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB, sind in aller Regel unwirksam. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn die AGB-Klausel ohne erkennbares Interesse die Rechte des anderen Vertragspartners beschneidet.

 

Abnahme mangelhafter Leistung – Frist zur Mängelbeseitigung „verbraucht“

Anmerkung zu: BGH, Beschluss vom 22.11.2012, Az: VII ZR 184/11

Der AG beauftragt einen Unternehmer (U) mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie. Nach Übersendung der Studie fordert der AG U zur Vervollständigung der Unterlagen auf und setzt am 25.11.2005 eine „letzte Frist zur Abgabe der … den Anforderungen … entsprechenden Machbarkeitsstudie bis 29.11.2005“.

U übersendet am 29.11.2005 noch ausstehende Unterlagen. Im Januar 2006 nimmt der AG die Studie ab. Mit Schreiben vom 01.02.2006 erklärt er den Rücktritt vom Vertrag. Daraufhin klagt der AG rückständigen Werklohn ein. Der AG verlangt Rückzahlung einer geleisteten Anzahlung.

Ohne Erfolg!

Der mit der Abnahme fällig gewordene Werklohnanspruch des U ist durch den erklärten Rücktritt nicht erloschen, da die Rücktrittsvoraussetzungen nicht vorlagen. Die Fristsetzung vom 25.11.2005 erfolgte vor der Abnahme. Mit der im Januar 2006 erfolgten Abnahme war diese Fristsetzung verbraucht. Der AG hätte nach Abnahme eine weitere Frist setzen müssen. Gründe, die eine Fristsetzung ent-behrlich machen würden, hat das Gericht nicht gesehen.

Hinweis:
Die Entscheidung verdeutlicht wiederum, welche Bedeutung einer Fristsetzung beizumessen ist und wie fatal die Auswirkungen sein können, wenn dies nicht beachtet wird.

 

„Garantierter Pauschalfestpreis“ – Nachträge trotzdem berechtigt?

Anmerkung zu: OLG Koblenz, Urteil vom 14.11.2012, Az: 5 U 465/12

Der GU wird mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 41 Wohnungen beauftragt. Der vertragliche Leistungsumfang bestimmt sich nach einer Allgemeinen Bau- und Funktionsbeschreibung und den Eingabeplänen und soll „in fertiger und funktionsgerechter Ausführung“ errichtet werden. Als „garantierter Pauschalfest-preis“ werden 2,8 Mio. € vereinbart.

Verschiedene Leistungen, u.a. an Fenstern, der Solaranlage und der Wasserversorgung, müssen wegen bauaufsichtlicher Vorgaben anders als in der Eingabepla-nung dargestellt ausgeführt werden. Der GU macht deshalb Nachträge geltend.

Mit Erfolg!

Trotz Pauschalpreisabrede sind außerhalb des ursprünglich vereinbarten Leistungskataloges liegende Arbeiten gesondert zu vergüten. Der Leistungskatalog bestimmte sich nicht nach der Baugenehmigung, die seinerzeit noch gar nicht erteilt war, sondern nach den Baueingabeplänen des Architekten.

Hinweis:
Ist als Vergütung der Leistung eine Pauschalsumme vereinbart, bleibt die Pauschalsumme unverändert. Das heißt aber auch, dass wenn sich die Leistung ändert, sich die Vergütung ebenso ändert. Die Pauschalpreisabrede ist lediglich ein Aufmaßverzicht und kein Preispolster. Es wäre im vorliegenden Fall allerdings möglich gewesen, Auswirkungen von Planungsänderungen auf den vereinbarten Pauschalpreis vertraglich zu unterbinden. Eine entsprechende Vereinbarung muss aber strengen Anforderungen genügen und deutlich gefasst sein.

 

Fehlende Ankündigung des Mehrvergütungsanspruchs für Zusatzleistungen

Anmerkung zu: OLG Köln, Beschluss vom 28.11.2011, Az: 17 U 141/10 – BGH, Beschluss vom 25.10.2012, Az: VII ZR 233/11

Der AG beauftragt den AN mit der Erbringung von Stahlbetonarbeiten im Rahmen der Brandschutzsanierung eines Schulzentrums. Bei der Ausführung ergeben sich erhebliche Mehrmengen und Zusatzleistungen. Diese Mehrleistungen werden vom AG im Wesentlichen nach gestellten Nachträgen des AN bezahlt. Der AN macht jedoch anschließend darüber hinaus Mehraufwand für das Vorhalten der Bauleitung während der eingetretenen Bauzeitverlängerung von 2 Jahren in Höhe von 284.000,00 € geltend. Der AN benennt für seinen Anspruch mehrere Anspruchsgrundlagen, weist jedoch weder deren Voraussetzungen, noch den kon-kreten Mehraufwand nach. Nachdem das Landgericht die Klage abgewiesen hat, legt der AN Berufung ein.

Ohne Erfolg!

Da der Hauptteil der zusätzlichen Bauleitungskosten auf § 2 Nr. 6 VOB/B gestützt wird, setzt dies naturgemäß voraus, dass die Mehrkosten vor Leistungserbringung angekündigt werden. Dies ist vorliegend nicht erfolgt. Eine Ausnahme von der Ankündigungsfrist ist nur gegeben, soweit die Zusatzarbeiten offenkundig ver-gütungspflichtig sind oder eine Versäumung der Ankündigung anderweitig ent-schuldbar ist. Dies trifft vorliegend nicht zu. Darüber hinaus stellte sich der AG auf den Standpunkt, dass die Kosten der Bauleitung mit den gestellten Nachträgen abgegolten seien. Warum der AN nicht auf die zusätzlichen Bauleitungskosten hin-gewiesen hat, kann er nicht erklären.

Hinweis:
Wenn, wie im vorliegenden Fall, erhebliche Mehrleistungen bzw. Mengenmeh-rungen zur Verlängerung der Bauzeit führen und während der Ausführung ent-sprechende Nachträge gestellt werden, ist bei darüber hinausgehenden zu erwar-tenden Kosten, z.B. aus Bauzeitverlängerung, ein entsprechender Vorbehalt bei den Nachträgen zu vermerken bzw. sind die zu erwartenden Mehrkosten in einer separaten Anzeige gegenüber dem Auftraggeber anzukündigen. Die Ausnahme von der Ankündigungspflicht, d.h. bei Offenkundigkeit der Tatsache, dass die Zusatzarbeiten vergütungspflichtig sind, greift nur in Ausnahmefällen ein. Vorliegend konnte der AG zu Recht darauf vertrauen, dass die verhandelten Nachträge eine abschließende Reglung darstellen.

 

Reihenhäuser mit einschaligen Trennwänden sind mangelhaft!

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012, Az: 23 U 112/11

Ein Bauträger (BT) errichtet Reihenhäuser. Es wird Wohnungseigentum gebildet. Die Trennwände zwischen den Reihenhäusern werden einschalig ausgeführt. Dies steht auch so in der Baubeschreibung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bemängelt unzureichenden Schallschutz und verklagt den BT auf Zahlung von Schadensersatz. Der BT wendet ein, er habe Wohnungseigentum geschaffen und schuldet daher nur Wohnungstrennwände und damit keinen zweischaligen Wandaufbau. Das LG verurteilt den Bauträger zum Schadensersatz.

Die vom BT eingelegte Berufung hat keinen Erfolg.

Nach OLG Düsseldorf können durch die rechtliche Ausgestaltung als Wohnungs-eigentum nach dem WEG nicht die Anforderungen an den Schallschutz im Ge-schosswohnungsbau ausgehebelt werden. Der durchschnittliche Erwerber kann als Laie davon ausgehen, dass die Wohnungen nach den Regeln der Technik errichtet werden. Für einen Laien ist nicht ersichtlich, dass die gemäß Baubeschreibung in einschaliger Bauweise errichteten Trennwände nicht den Regeln der Technik ent-sprechen.

Hinweis:
Der BGH hat in einer vergleichbaren Entscheidung (IBR 2013, 154) ähnlich ent-schieden. Danach kann das nach den anerkannten Regeln der Technik einzuhal-tende Schallschutzniveau im Geschosswohnungsbau nicht durch irgendwie gear-tete vertragliche Regelungen umgangen werden. Das Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik erfordert einen eindeutigen Hinweis für die Erwerber. Dieser liegt nicht bereits in der bloßen Vereinbarung einer Baubeschreibung.

 

Indiz für illegale Arbeitnehmerüberlassung durch Werkzeugüberlassung an Nachunternehmer!

Anmerkung zu: LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 16.10.2012, Az. L 11 KR 19/11

Die Deutsche Rentenversicherung (DRV) forderte Anfang 2008 bei einem Bauunternehmer (B) Beiträge zur Sozialversicherung nach. B hatte über eine Baudienstleistungsgesellschaft fünf Polen mit dem Ausfugen von Sichtmauerwerk beschäftigt. Die Baudienstleistungsgesellschaft hatte keine Genehmigung zur Arbeitnehmerüberlassung. Die polnischen Arbeiter wurden wöchentlich nach Maßgabe der geleisteten Arbeitsstunden zu einem bestimmten Stundenlohn vergütet. Alle Arbeiten führten die polnischen Arbeiter mit Material und Werkzeug des B aus. B ging davon aus, dass die Polen für einen Nachunternehmer tätig werden und dass mit der Baudienstleistungsgesellschaft ein Werkvertrag besteht.

Das Sozialgericht hatte zunächst der Klage des B gegen den Bescheid der Rentenversicherung stattgegeben. Die DRV legte hiergegen Berufung ein.

Mit Erfolg!

Der Nachforderungsbescheid war zu Recht ergangen. B haftet für die Zahlung des Gesamtsozialversicherungsbeitrages wegen illegaler Arbeitnehmerüberlassung. Es lag kein Werkvertragsverhältnis vor. Das LSG Baden-Württemberg hatte Werkunternehmerschaft und illegale Arbeitnehmerüberlassung abzugrenzen. Dabei ist abzustellen auf den tatsächlichen Geschäftsinhalt und nicht auf die durch die Beteiligten gewählten Vertragsbezeichnungen an sich. Die vorliegenden tatsächlichen Sachverhaltsmomente sprachen für Arbeitnehmerüberlassung. Die ausgeführten Arbeiten wurden vom B täglich vor Ort kontrolliert und ggf. vom Polier des B sofort beanstandet. Es wurde nach Stunden abgerechnet und nicht entsprechend des erzielten Erfolges.

Nach der Ansicht des LSG Baden-Württemberg hätte sich dem B aufdrängen müssen, dass der Entleiher, also die Baudienstleistungsgesellschaft, außer der Überlassung von Arbeitnehmern keine Werkleistungen erbrachte und erbringen konnte.

Hinweis:
Die Verjährungsfrist für die Erhebung von Sozialversicherungsbeiträgen beträgt vier Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres ihrer Fälligkeit. Sicherheitshalber sollte bei Zweifeln daran, ob tatsächlich ein Nachunternehmereinsatz oder illegale Arbeitnehmerüberlassung vorliegt, eine Anfrage an die Krankenkasse oder den Rentenversicherungsträger gerichtet werden.