Der Auftragnehmer ist für Mängel des Vorgewerks verantwortlich!

OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2022, Az: 24 U 65/21

Es soll in einem Wohnhaus der Boden erneuert werden. Der Auftragnehmer (AN) ist für die Herstellung der Fußbodenheizung verantwortlich. Nachdem die Fußbodenheizung installiert und der Estrich verlegt ist, meldet das darauffolgende Gewerk Bedenken an,  da seiner Auffassung nach die Funktionalität des Bodenaufbaus nicht gegeben ist. Die Ursache für die Funktionslosigkeit liegt darin begründet, dass der vor dem AN ausführende Vorunternehmer keine Lastverteilungsplatten unter der Fußbodenheizung eingebaut hat. Der Auftraggeber (AG) verlangt daraufhin vom AN (nicht vom Vorgewerk) Schadensersatz für die Kosten der Mangelbeseitigung, da er keinen Bedenkenhinweis erteilt hat.

Mit Erfolg!

Der AN kann sich nicht darauf berufen, dass der Vorunternehmer und nicht er die Lastverteilungsplatten hätte verbauen müssen. Die Leistung des AN ist mangelhaft, wenn die geschuldete Funktion nicht gegeben ist. Der AN hätte vor Ausführung darauf hinweisen müssen, dass die vom Vorgewerk hergestellte Leistung, von der die Funktionsfähigkeit seiner Werkleistung abhängt, Fehler aufweist. Da der AN selbst Fachunternehmer ist, hätte er die Fehler des Vorgewerks erkennen und anzeigen müssen.

Es kommt auch keine Einschränkung der Haftung wegen Mitverschuldens des AG in Betracht, denn der Vorunternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des AG. Auch der Einwand des Mitverschuldens, da eine für die Ausführung erforderliche Planungsunterlage nicht vorgelegen habe, führt zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn die Planung vom AG nicht beigebracht wurde, hätte der AN diesbezüglich Bedenken anmelden müssen, was nicht geschehen.

Hinweis:

Die Entscheidung ist richtig. Die Werkleistung des AN ist nicht funktionsfähig und daher mangelhaft. Wenn dafür eine fehlerhafte Leistung des Vorunternehmers verantwortlich ist und er es hätte erkennen müssen, haftet er für seine fehlerhafte Werkleistung uneingeschränkt.

Leistungsverweigerung wegen Streit um Nachtragsvergütung?

OLG Hamm, Urteil vom 09.02.2023, Az: 24 U 77/21

Der Auftragnehmer (AN) soll auf der Grundlage eines BGB-Vertrages Putzarbeiten an einer Gartenmauer ausführen. Die Fläche wird vom Auftraggeber (AG) mit ca. 102,86 m² angegeben. Als Werklohn werden 5.355,00 € vereinbart. Vor Ausführung kommt es zu Planungsänderungen bezüglich der Mauer. Nach deren Errichtung sollen die Putzarbeiten ausgeführt werden. Der AN meldet wegen unzureichender Vorarbeiten Bedenken an. Unter Berücksichtigung der geringfügig veränderten Fläche der Gartenmauer unterbreitet der AN ein Nachtragsangebot über 5.980,00 €. Er macht die Arbeiten von der Beauftragung des Nachtragsange-botes abhängig. Der AG erklärt daraufhin die Kündigung und verlangt Erstattung der Mehrkosten, die durch die Beauftragung eines anderen Putzers entstehen.

Der AN ist nicht berechtigt gewesen, seine Leistungen einzustellen bzw. gar nicht erst mit der Leistung zu beginnen. Soweit Vorarbeiten nicht ordnungsgemäß erfolgt sind, berechtigt und verpflichtet das zu einem Bedenkenhinweis. Der AN hat jedoch keinen Anspruch darauf, dass der AG seinen Bedenken Rechnung trägt. Vielmehr besteht seine Leistungspflicht grundsätzlich fort, soweit der AG trotz der geäußerten Bedenken die Ausführung der Leistung verlangt. Dass die Ausführung der Leistung für den AN unzumutbar gewesen sei, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch in Bezug auf die Änderungsanordnung war der AN nicht zur Leistungsverweigerung berechtigt.

Es kann zwar unzumutbar sein, dass der AN mit seinen Leistungen beginnt, wenn der AG eine tatsächlich bestehende zusätzliche Vergütungspflicht von vornherein endgültig in Abrede stellt und deshalb davon auszugehen ist, dass die Vergütung vom AN gerichtlich durchgesetzt werden muss.

Dabei ist aber eine Abwägung der wechselseitigen Interessen vorzunehmen. Tatsächlich dürfte eine derartige Leistungsverweigerung nur in seltenen Fällen möglich sein.

Hinweis:

Entstehen während der Vertragsdurchführung Meinungsverschiedenheiten müssen aufgrund des bestehenden Kooperationsgebotes die Vertragspartner grundsätzlich zunächst versuchen, ihre Differenzen auf dem Verhandlungsweg beizulegen. Bei strittigen Nachträgen gilt zudem der Grundsatz, dass Baufortschritt vor Vergütungssicherheit geht. Der AN sollte deshalb sorgfältig überlegen, ob er tatsächlich seine Arbeiten wegen einer nicht erfolgten Nachtragsbeauftragung einstellt. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass er dazu nicht berechtigt gewesen ist, riskiert er wegen einer eventuellen Vertragskündigung des AG hohe Schadensersatzansprüche.

Putzarbeiten müssen stichprobenartig überwacht werden!

OLG Jena, Urteil vom 17.02.2022, Az: 8 U 1133/20

Ein Architekt ist mit den Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 beauftragt. Wegen mangelhafter Putzarbeiten (fehlender Haftungsverbund) kommt es zu Rissen. Deshalb nimmt der Bauherr den Architekten wegen eines Bauüberwachungsfehlers auf Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht weist die Klage des Bestellers ab mit der Begründung, dass es sich bei Putzarbeiten um handwerkliche Selbstverständlichkeiten handelt und der Architekt in einem  solchen Fall keine Überwachungspflicht habe.

Der Bauherr geht daraufhin in Berufung. Mit Erfolg!

Die Annahme des Landgerichtes trifft in dieser Allgemeinheit nicht zu. Selbst bei einfachen Tätigkeiten, die für die Funktionalität der Gesamtwerkleistung nicht wichtig sind, sind stichprobenartige Kontrollen erforderlich. Gegen diese Kontrollpflicht hat der Architekt verstoßen, denn aus seiner Auffassung, die betroffenen Arbeiten unterlägen überhaupt keiner Überwachungspflicht, folgt zugleich, dass er keine Überwachung durchgeführt hat. Es besteht kein Zweifel, dass bei entsprechenden Kontrollen für den Architekten erkennbar gewesen wäre, dass kein Haftungsverbund aufgebracht wurde.

Hinweis:

Auch andere Gerichte haben entschieden, dass Putzarbeiten nicht besonders überwachungsbedürftig sind. Werden Putzarbeiten allerdings regelwidrig bei zu niedrigen Temperaturen ausgeführt, muss der bauleitende Architekt das verhindern. Außerdem ist er verpflichtet – wie bei sämtlichen handwerklichen Selbstverständlichkeiten – mindestens eine Einweisung, die Vornahme von Stichproben und eine Endkontrolle durchzuführen.

Bei der Ausführung kritischer, weil schadensanfälliger Bauwerksarbeiten, muss der bauüberwachende Architekt in der Regel zwar nicht ständig auf der Baustelle sein. Er ist jedoch zu erhöhter Aufmerksamkeit verpflichtet und hat die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen. Dazu gehört auch, dass er sich durch häufige Kontrollen zu vergewissern hat, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Überwachungspflichten werden gesteigert, wenn das ausführende Unternehmen erkennbar unzuverlässig oder technisch schwach ist.

Die Klausel „Bauzeit ca. … Monate bis zur abnahmefähigen Fertigstellung der Leistungen“ in einem Verbrauchervertrag ist unwirksam!

OLG Koblenz, Urteil vom 09.03.2023, Az: 2 U 63/22

Ein Verbraucherschutzverein findet die zitierte Klausel in einem Vertragsformular eines Fertighausanbieters und klagt dagegen.

Im Ergebnis ist die Klausel unwirksam. Sie entspricht nicht den Anforderungen des § 650k Abs. 3 S. 1 BGB, wonach ein Verbrauchervertrag gemäß § 650i BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt bei Abschluss des Vertrages nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten muss. Diese Bestimmung kann gemäß § 650o BGB durch Vereinbarung nicht zum Nachteil eines Verbrauchers abbedungen oder umgangen werden.

Die Klausel erfüllt die geforderten Angaben nicht, was bei Ca.-Angaben grundsätzlich nicht der Fall ist. Der Zeitpunkt bis zur abnahmefähigen Fertigstellung muss konkret und nicht nur ungefähr angegeben werden.

Hinweis:

§ 650k Abs. 3 S. 2 BGB bestimmt, dass in Ermangelung einer Angabe zur Bauzeit die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben Vertragsinhalt werden.

Zweifel bei der Auslegung eines Vertrages, der eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist, gehen im Übrigen zu Lasten des Verwenders. Der Klauselverwender, also der Fertighausanbieter, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf die Unwirksamkeit seiner Klausel berufen.

Kein Fernabsatzvertrag nach Ortstermin!

OLG Schleswig, Urteil vom 15.10.2021, Az: 1 U 122/20

Der Auftraggeber (AG), ein Verbraucher, und der Auftragnehmer (AN) schlossen einen Bauvertrag über Gartenbauarbeiten. Sie trafen sich vor Ort, damit der AN das Grundstück besichtigen konnte. Danach unterbreitete der AN postalisch das Angebot, das der AG telefonisch annahm. Für die mangelfrei ausgeführten Arbeiten zahlte der AG ca. 30.000,00 €. Kurz danach erklärt er den Widerruf und begehrt die Rückerstattung.

Ohne Erfolg!

Es liegt kein Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB vor und damit besteht auch kein Widerrufsrecht. Der Vertragsabschluss ist zwar ausschließlich durch Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgt. Allerdings haben die Vertragsverhandlungen persönlich stattgefunden. Nach dem Schutzbedarf des Verbrauchers im Werkvertragsrecht liegen Vertragsverhandlungen schon dann vor, wenn der Verbraucher aufgrund eines gemeinsamen Ortstermines die Möglichkeit hatte, im persönlichen Gespräch mit dem AN hinreichend Informationen zu erfragen, um ein späteres Angebot sachgerecht zu beurteilen und einen persönlichen Eindruck vom AN zu erhalten. Nicht erforderlich ist es, dass die Parteien beim Ortstermin Einzelheiten des Vertrages verhandeln. Anders als bei Verträgen über die Lieferung von Waren kann sich der Verbraucher bei einem Werkvertrag über ein noch herzustellendes Werk vorab ohnehin keinen Eindruck von dessen Qualität verschaffen. Es kommt deshalb nach dem Schutzzweck des § 312c BGB vorliegend nicht darauf an, dass der Verbraucher die Ware nicht vor Vertragsabschluss sehen oder prüfen kann. Außerdem ist der Vertrag auch nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems des AN zustande gekommen. Hierfür reicht es nicht bereits, dass der AN auf seiner Website über sein Leistungsangebot informiert und die Kontaktmöglichkeit zur Verfügung stellt, denn der AN erstellt sein Angebot stets erst aufgrund der Durchführung eines Ortstermines.

Hinweis:

Es sei trotzdem mit Nachdruck davor gewarnt, sich darauf zu verlassen, dass ein Ortstermin immer mit Verhandlungen gleichgesetzt wird. Dem steht der Gesetzeswortlaut entgegen.

Gerettet hat den Unternehmer hier, dass er seine Angebote regelmäßig erst nach einem vorherigen Ortstermin abgibt, so dass sein Geschäftsbetrieb nicht auf den Fernabsatz ausgerichtet ist.

Bei persönlichem Gespräch kein Widerrufsrecht!

OLG Naumburg, Urteil vom 07.10.2021, Az: 2 U 33/21

Gestritten wird um die Wirksamkeit eines Widerrufs nach Abschluss eines Vertrages zur Herstellung von Fensterarbeiten für die Neuerrichtung eines Einfamilienhauses eines Verbrauchers. Der vom Verbraucher bevollmächtigte Architekt holte ein Leistungsverzeichnis des Fensterbauers ein. Dieses Angebot wurde auf Wunsch des Verbrauchers mehrfach angepasst. Das 5. Angebot des Fensterbauers wurde in den Geschäftsräumen des Architekten bei Anwesenheit des Architekten, des Verbrauchers und des Unternehmers besprochen und führte zur Fertigung eines VOB/B-Vertrages. Der Architekt übersandte den Vertrag dem Fensterbauer zur Unterzeichnung. Dieser unterzeichnete den Vertrag in seinen Geschäftsräumen und übersandte ihn dem Architekten zur Gegenzeichnung durch den Verbraucher. Der Verbraucher unterzeichnete sodann in den Geschäftsräumen des Architekten. Nach Fertigstellung der Arbeiten erklärte der Verbraucher den Widerruf des Vertrages und fordert u. a. die Rückzahlung geleisteter Abschlagszahlungen.

Ohne Erfolg!

Es besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht. Deshalb ist der Widerruf unwirksam. Es hat im Rahmen der Vertragsanbahnung ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien stattgefunden. Daher ist der Vertrag nicht ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Das schließt ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1, § 312c Abs. 1 BGB aus. Auch die Voraussetzungen eines außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Vertrages nach § 312b Abs. 1 BGB liegen nicht vor, da die zum Vertragsabschluss führende Erklärung nicht bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Parteien außerhalb der Geschäftsräume abgegeben wurde, sondern durch Unterzeichnung des Vertrages in Abwesenheit der jeweils anderen Partei.

Bedenkenhinweis kann vor Vertragskündigung schützen!

OLG Dresden, Urteil vom 29.06.2022, Az: 22 U 1689/20

Der Auftragnehmer (AN) ist mit Fassadenreinigungsarbeiten beauftragt und meldet Bedenken an, weil die Fassade teilweise nicht mehr intakt ist und das vorgesehene Hochdruck-Heißwasserstrahlen nur bei einer geschlossenen Putzfläche zulässig ist. Der Auftraggeber (AG) sieht das ganz anders und verlangt die Ausführung der Arbeiten und dass der AN mit höherem Wasserdruck arbeitet. Als das der AN nicht tut, kündigt der AG den Vertrag, woraufhin der AN die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangt.

Mit Erfolg!

Der AG war nicht berechtigt, den Vertrag wegen eines Verzugs des AN mit der Leistungserbringung zu kündigen. Der AN gerät nicht in Verzug, wenn er einer Weisung des AG nicht folgt, die seine geltend gemachten Bedenken treuwidrig nicht berücksichtigt. Der AN ist auch deshalb nicht zur Fortsetzung seiner Leistungen verpflichtet gewesen, weil der AG insoweit nicht auf die Gewährleistung verzichtet hat. Die Vertragskündigung ist dementsprechend in eine freie Kündigung umzudeuten gewesen.

Hinweis:

Eine Bedenkenanmeldung schützt den AN nur vor Mängelansprüchen des AG, nicht aber vor Ansprüchen Dritter, die z. B. durch eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht geschädigt werden. Außerdem kann sich der AN durch eine Bedenkenanzeige nicht von seiner Verantwortung für die Einhaltung der geltenden gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen befreien.

Selbstverständlich muss der AG die Anordnung auch dann nicht ausführen, wenn mit deren Befolgung eine Gefahr für Leib und Leben verbunden wäre.

Anforderungen an die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten!

BGH, Beschluss vom 01.02.2023, Az: VII ZR 882/21

Der Auftragnehmer (AN) erledigt Malerarbeiten. Die VOB/B ist nicht vereinbart. Der Auftraggeber (AG) und der Bauleiter geben viele kleinere Zusatzarbeiten in Auftrag, die der AN später für 28.000,00 € als Regieleistungen abrechnet. Nachdem der AG nicht zahlt, erhebt der AN Klage. Das LG weist die Klage ab. Dagegen legt der AN Berufung ein. Das OLG weist die Klage mit der Begründung zurück, der AN habe die von ihm geleisteten Arbeiten nicht nachvollziehbar und substanziiert dargelegt. Es sei erforderlich, genau darzulegen, welche Arbeiten wann ausgeführt wurden. Stattdessen habe der AN nur pauschale Aufstellungen von behaupteten ausgeführten Leistungen vorgelegt.  Er nenne auch nicht die Namen der jeweiligen Person, die die Arbeiten ausgeführt habe. Das würde als Nachweis für die Ausführung der Arbeiten nicht ausreichen. Der AN ruft den BGH an.

Der BGH hebt die Entscheidung des OLG auf und weist den Rechtsstreit an das OLG zurück. Der BGH stellt fest, dass das OLG die Substanziierungsanforderungen an den Vortrag zur Höhe für einen auf einer Stundenlohnvereinbarung beruhenden Vergütungsanspruch überspannt habe. Der AN muss zur schlüssigen Begründung eines nach Zeitaufwand zu bemessenden Vergütungsanspruches nur darlegen und ggf. beweisen, wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen mit welchen Stundensätzen angefallen sind. Erforderlich ist grundsätzlich keine Differenzierung dergestalt, dass die abgerechneten Arbeitsstunden einzelnen Tätigkeiten zugeordnet und/oder nach zeitlichen Abschnitten aufgeschlüsselt werden. Das ist zur nachprüfbaren Darlegung des vergütungspflichtigen Zeitaufwandes nicht erforderlich, weil die Bemessung des Zeitaufwandes hiervon nicht abhängt.

Eine derart detaillierte Abrechnung muss der AN nur dann durchführen, wenn sie vertraglich vereinbart ist.

Hinweis:

Im VOB/B-Vertrag muss der AN Stundenlohnzettel ausfüllen und Angaben über die geleisteten Arbeitsstunden machen. Diese sind nach einhelliger Ansicht so weit zu spezifizieren, dass der AG nachvollziehen kann, wer wo was womit geleistet hat.

Kaufrechtliche Mängelansprüche nach neuem WEG-Recht!

BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az: V ZR 213/21

Eine WEG zieht in den Jahren 2014 und 2015 kaufrechtliche Mängelansprüche der Erwerber wegen Altlasten zur gemeinschaftlichen Verfolgung an sich und zwar nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG a.F. § 9a Abs. 2 WEG der aktuellen Fassung unterscheidet sich von dieser Vorschrift dahingehend, dass dort nur noch die „geborene Ausübungsbefugnis“ geregelt ist.

Es stellt sich demzufolge die Frage nach dem rechtlichen Schicksal dieser „alten“ Beschlüsse, insbesondere, ob sie noch die umfassende Beschlusskompetenz zur Verfolgung von Mängelansprüchen besitzt. Das OLG München als Vorinstanz hat dies bejaht und festgestellt, dass kaufrechtliche Nacherfüllungsansprüche nach § 9a Abs. 2 WEG weiterhin gemeinschaftsbezogen seien.

Der BGH stellt fest, dass dies nur im Ergebnis richtig ist. Die Prozessführungsbefugnis folgt aus den Beschlüssen aus den Jahren 2014 und 2015, lässt sich aber nicht aus § 9a Abs. 2 WEG herleiten. Eine Beschlussfassung war damals erforderlich, weil kein Fall der sog. geborenen Ausübungsbefugnis vorliegt. Diese bezog sich nur auf die Durchsetzung der Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz. Nach dem alten WEG-Recht konnte die WEG auch die Ansprüche auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Darunter fielen die Ansprüche auf Erfüllung und Nacherfüllung sowie kaufrechtliche Ansprüche.

Der Gesetzgeber hat mit dem neuen § 9a Abs. 2 WEG das Konzept, zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis zu unterscheiden, aufgegeben. Diese Gesetzesänderung führt jedoch nicht zu einem Entfall der Prozessführungsbefugnis der WEG. Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche der Erwerber unterfallen zwar nicht der Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG, aber die WEG kann nach wie vor gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss deren Durchsetzung an sich ziehen. Eine solche Kompetenz bestand nämlich bereits vor der Normierung der Ausübungsbefugnis in § 10 WEG a.F. und stützte sich auf § 21 Abs. 1, 2 Nr. 5 WEG a.F. Diese Befugnis der WEG überlagerte die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen.

Ferner soll nach dem Willen des Gesetzgebers die bisherige Rechtsprechung zur Vergemeinschaftung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Mängelansprüchen beibehalten werden. Der Gesetzeswortlaut steht dem nicht entgegen.

Hinweis:

Das neue WEG ändert also, was die Ansichziehung und die Ausübungsbefugnis von Mängelrechten anbelangt, nichts.

Angaben im Maklerexposé sind Beschaffenheitsvereinbarung!

OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2022, Az: 22 U 211/21

Der Käufer erwirbt eine gebrauchte Immobilie. Die Gewährleistung wird ausgeschlossen. Im Maklerexposé wird die Immobilie dergestalt beschrieben, dass sie in den Jahren 2009 bis 2010 „topsaniert“ worden sei. Die Wohnräume seien „hell und einladend“, das Ambiente sei „großzügig“ und es seien „modernste Haustechnik wie eine Sole-Wärmepumpe, digitale Vernetzung der Wohn- und Arbeitsräume … realisiert“ worden.

Der Erwerber klagt auf Schadensersatz, weil das Gäste-WC im Erdgeschoss keine Fußbodenheizung und auch sonst keine Heizung hat.

Das OLG meint, es liegt ein Sachmangel vor. Die geschuldete Soll-Beschaffenheit kann sich auch aus einem Maklerexposé ergeben. Solche Angaben sind öffentliche Äußerungen i. S. v. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. Demzufolge sind die Angaben im Exposé bestimmend für die Beschaffenheit, die der Käufer erwarten kann. Deshalb durfte der Käufer nach dem Maklerexposé auch davon ausgehen, dass das Gäste-WC mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Diese Einschätzung stützt das OLG auf die Beschreibung als „topsaniert“. Ferner auf den Verweis auf modernste Haustechnik, die großzügige Dimensionierung des Gäste-WCs mit 7 m², dem Vorhandensein einer Fußbodenheizung in den übrigen Räumen des Erdgeschosses sowie die zentrale Lage des Gäste-WC als einzigem WC im Erdgeschoss.

Der Käufer wusste von der fehlenden Fußbodenheizung im Gäste-WC nichts, weil er hierüber nicht aufgeklärt worden ist. Der Beweis kann insofern auch durch eine informatorische Anhörung der Parteien geführt werden.

Hinweis:

Dass Angaben in einem Maklerexposé zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, gilt auch bei formbedürftigen Verträgen. Das hilft dem Käufer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie allerdings nur dann, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Ansonsten umfasst ein allgemeiner Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks. Es bedarf daher immer der Feststellung von Arglist, um den Haftungsausschluss zu überwinden.