Anga­ben im Mak­ler­ex­po­sé sind Beschaffenheitsvereinbarung!

OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2022, Az: 22 U 211/21

Der Käu­fer erwirbt eine gebrauch­te Immo­bi­lie. Die Gewähr­leis­tung wird aus­ge­schlos­sen. Im Mak­ler­ex­po­sé wird die Immo­bi­lie der­ge­stalt beschrie­ben, dass sie in den Jah­ren 2009 bis 2010 „top­sa­niert“ wor­den sei. Die Wohn­räu­me sei­en „hell und ein­la­dend“, das Ambi­en­te sei „groß­zü­gig“ und es sei­en „moderns­te Haus­tech­nik wie eine Sole-Wär­me­pum­pe, digi­ta­le Ver­net­zung der Wohn- und Arbeits­räu­me … rea­li­siert“ worden.

Der Erwer­ber klagt auf Scha­dens­er­satz, weil das Gäs­te-WC im Erd­ge­schoss kei­ne Fuß­bo­den­hei­zung und auch sonst kei­ne Hei­zung hat.

Das OLG meint, es liegt ein Sach­man­gel vor. Die geschul­de­te Soll-Beschaf­fen­heit kann sich auch aus einem Mak­ler­ex­po­sé erge­ben. Sol­che Anga­ben sind öffent­li­che Äuße­run­gen i. S. v. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. Dem­zu­fol­ge sind die Anga­ben im Expo­sé bestim­mend für die Beschaf­fen­heit, die der Käu­fer erwar­ten kann. Des­halb durf­te der Käu­fer nach dem Mak­ler­ex­po­sé auch davon aus­ge­hen, dass das Gäs­te-WC mit einer Fuß­bo­den­hei­zung aus­ge­stat­tet ist. Die­se Ein­schät­zung stützt das OLG auf die Beschrei­bung als „top­sa­niert“. Fer­ner auf den Ver­weis auf moderns­te Haus­tech­nik, die groß­zü­gi­ge Dimen­sio­nie­rung des Gäs­te-WCs mit 7 m², dem Vor­han­den­sein einer Fuß­bo­den­hei­zung in den übri­gen Räu­men des Erd­ge­schos­ses sowie die zen­tra­le Lage des Gäs­te-WC als ein­zi­gem WC im Erdgeschoss.

Der Käu­fer wuss­te von der feh­len­den Fuß­bo­den­hei­zung im Gäs­te-WC nichts, weil er hier­über nicht auf­ge­klärt wor­den ist. Der Beweis kann inso­fern auch durch eine infor­ma­to­ri­sche Anhö­rung der Par­tei­en geführt werden.

Hin­weis:

Dass Anga­ben in einem Mak­ler­ex­po­sé zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung füh­ren, gilt auch bei form­be­dürf­ti­gen Ver­trä­gen. Das hilft dem Käu­fer beim Kauf einer gebrauch­ten Immo­bi­lie aller­dings nur dann, wenn der Ver­käu­fer arg­lis­tig gehan­delt hat. Ansons­ten umfasst ein all­ge­mei­ner Haf­tungs­aus­schluss auch die nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers zu erwar­ten­den Eigen­schaf­ten des Grund­stücks. Es bedarf daher immer der Fest­stel­lung von Arg­list, um den Haf­tungs­aus­schluss zu überwinden.