Angaben im Maklerexposé sind Beschaffenheitsvereinbarung!
OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2022, Az: 22 U 211/21
Der Käufer erwirbt eine gebrauchte Immobilie. Die Gewährleistung wird ausgeschlossen. Im Maklerexposé wird die Immobilie dergestalt beschrieben, dass sie in den Jahren 2009 bis 2010 „topsaniert“ worden sei. Die Wohnräume seien „hell und einladend“, das Ambiente sei „großzügig“ und es seien „modernste Haustechnik wie eine Sole-Wärmepumpe, digitale Vernetzung der Wohn- und Arbeitsräume … realisiert“ worden.
Der Erwerber klagt auf Schadensersatz, weil das Gäste-WC im Erdgeschoss keine Fußbodenheizung und auch sonst keine Heizung hat.
Das OLG meint, es liegt ein Sachmangel vor. Die geschuldete Soll-Beschaffenheit kann sich auch aus einem Maklerexposé ergeben. Solche Angaben sind öffentliche Äußerungen i. S. v. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. Demzufolge sind die Angaben im Exposé bestimmend für die Beschaffenheit, die der Käufer erwarten kann. Deshalb durfte der Käufer nach dem Maklerexposé auch davon ausgehen, dass das Gäste-WC mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Diese Einschätzung stützt das OLG auf die Beschreibung als „topsaniert“. Ferner auf den Verweis auf modernste Haustechnik, die großzügige Dimensionierung des Gäste-WCs mit 7 m², dem Vorhandensein einer Fußbodenheizung in den übrigen Räumen des Erdgeschosses sowie die zentrale Lage des Gäste-WC als einzigem WC im Erdgeschoss.
Der Käufer wusste von der fehlenden Fußbodenheizung im Gäste-WC nichts, weil er hierüber nicht aufgeklärt worden ist. Der Beweis kann insofern auch durch eine informatorische Anhörung der Parteien geführt werden.
Hinweis:
Dass Angaben in einem Maklerexposé zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, gilt auch bei formbedürftigen Verträgen. Das hilft dem Käufer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie allerdings nur dann, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Ansonsten umfasst ein allgemeiner Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks. Es bedarf daher immer der Feststellung von Arglist, um den Haftungsausschluss zu überwinden.