Bau­trä­ger muss Auf­las­sung trotz offe­nem Rest­kauf­preis erklären!

OLG Nürn­berg, Beschluss vom 29.04.2022, Az. 13 U 4656/21

Der Bau­trä­ger hat die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung der vom Erwer­ber erwor­be­nen Eigen­tums­woh­nung bis zum 31.01.2016 zuge­si­chert. Die Abnah­me erfolg­te jedoch erst am 15.08.2016, die Über­ga­be der Woh­nung erst am 24.10.2017, nach­dem der Bau­trä­ger trotz vor­han­de­ner Män­gel und trotz ent­stan­de­nem Ver­zugs­scha­den zunächst auf den voll­stän­di­gen Aus­gleich des Erwerbs­prei­ses bestan­den hat­te. Der Erwer­ber klagt auf Eigen­tums­um­schrei­bung und obsiegt vor dem Landgericht.

Das OLG Nürn­berg misst der Beru­fung des Bau­trä­gers gegen die­se Ent­schei­dung kei­ne Erfolgs­aus­sich­ten bei. Nach erfolg­ter Auf­rech­nung bestehe mit ca. 2,3 % nur noch ein gering­fü­gi­ger rest­li­cher Erwerbs­preis Die Ver­wei­ge­rung der Auf­las­sung ver­sto­ße daher gegen Treu und Glau­ben, zumal der Bau­trä­ger die ver­trag­li­che Abwick­lung erheb­lich ver­zö­gert hat. Das OLG Nürn­berg ver­weist zutref­fend auf die ein­schlä­gi­ge BGH-Recht­spre­chung sowie zwei Ent­schei­dun­gen des OLG München.

Hin­weis:

Grund­sätz­lich setzt die Eigen­tums­um­schrei­bung die voll­stän­di­ge Zah­lung des Kauf­prei­ses vor­aus. Der Erwer­ber kann jedoch Tei­le der Kauf­preis­for­de­rung durch Auf­rech­nung, z. B. mit Ver­zugs­scha­den oder einem Vor­schuss auf Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten, zum Erlö­schen bringen.

Außer­dem kann der Erwer­ber auch bei Vor­lie­gen eines Zurück­be­hal­tungs­rechts wegen vor­han­de­ner Män­gel die Eigen­tums­um­schrei­bung ver­lan­gen, ins­be­son­de­re dann, wenn der Bau­trä­ger trotz wie­der­hol­ter Mah­nun­gen die Män­gel nicht beseitigt.

In letz­ter Zeit häu­fen sich Fäl­le, in denen Bau­trä­ger die letz­ten bis zur voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung des Gebäu­des zu erbrin­gen­den Rest­leis­tun­gen nur zöger­lich erbrin­gen und dadurch ver­ur­sa­chen, dass die letz­te Kauf­preis­ra­te nicht fäl­lig wird. Auch bei der­ar­ti­gen Kon­stel­la­tio­nen besteht u. U. ein Anspruch auf Eigen­tums­um­schrei­bung vor voll­stän­di­ger Kaufpreiszahlung.

Nach­trag bei kal­ku­la­to­risch unkla­rer Leistungsbeschreibung!

OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 29.11.2022, Az. 21 U 71/22

Es wer­den Abbruch- und Sanie­rungs­ar­bei­ten an einer Schu­le aus­ge­schrie­ben. Die Arbei­ten umfas­sen auch die Ent­fer­nung von 9.000 m² asbest­hal­ti­gem Putz inkl. Far­be, Spach­tel­mas­se und Beton, bei einer wei­te­ren LV-Posi­ti­on die Ent­sor­gung von 120 t Asbest. Tat­säch­lich fal­len 563,56 t asbest­hal­ti­ger Putz an, wes­halb der AN einen Nach­trag in Höhe von 115.000,00 € gel­tend macht. Er ist der Auf­fas­sung, dass sein kal­ku­lier­ter Auf­wand deut­lich erhöht wur­de. Er habe mehr Mate­ri­al abge­stemmt, in Säcke ver­packt und wesent­lich mehr Säcke hät­ten inner­halb des soge­nann­ten Schwarz­be­reichs trans­por­tiert, gerei­nigt und aus­ge­schleust wer­den müs­sen. Der AG ver­wei­gert die Bezah­lung, wes­halb der AN Kla­ge erhebt.

Ohne Erfolg! Die Aus­schrei­bung ent­hielt kei­ne Anga­ben zur Dicke des asbest­hal­ti­gen Put­zes, son­dern ledig­lich eine qm-Anga­be. Bei den durch­zu­füh­ren­den Asbest­ar­bei­ten wuss­te kei­ne Par­tei genau, wo sich die Kon­ta­mi­nie­rung kon­kret befand. Zudem han­del­te es sich um einen Alt­bau, der zu ver­schie­de­nen Zei­ten errich­tet und ergänzt wor­den war. Außer­dem fehl­ten ein­deu­ti­ge Bau­un­ter­la­gen. Auf­grund die­ser Beschrei­bung hät­te dem AN als Spe­zi­al­un­ter­neh­men klar sein müs­sen, dass die kon­kre­te Lage des Asbests und des­sen Men­ge unbe­kannt waren. Die­se Unge­wiss­heit hät­te er in sei­ner Kal­ku­la­ti­on berück­sich­ti­gen müssen.

Hin­weis:

Nach der Recht­spre­chung des BGH darf sich ein AN auf ein erkenn­bar kal­ku­la­to­risch unkla­res LV nicht ver­las­sen. Er darf sol­che LV-Posi­tio­nen nicht ein­fach hin­neh­men, son­dern muss Zwei­fels­fra­gen vor Abga­be des Ange­bots klä­ren. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn sich aus dem LV und den über­las­se­nen Unter­la­gen die Bau­aus­füh­rung nicht mit hin­rei­chen­der Klar­heit ergibt, der AN aber hier­auf maß­geb­lich abstel­len will. 

Geho­be­ne Bau­wei­se – geho­be­ner Schallschutz!

OLG Schles­wig, Urteil vom 25.08.2023, Az: 1 U 85/21

Der Auf­trag­ge­ber (AG) beauf­tragt den Arbeit­neh­mer (AN) mit Sanitär‑, Hei­zungs- und Lüf­tungs­ar­bei­ten. Dazu gehört auch der Ein­bau einer Wohn­raum­be­lüf­tungs­an­la­ge. Nach Inbe­trieb­nah­me der Anla­ge rügt der AG, dass die­se zu laut sei. Er meint, es sei erkenn­bar gewe­sen, dass das neue Gebäu­de geho­be­nen Ansprü­chen genü­gen sol­le. Daher habe der AN zu einer Anla­ge raten müs­sen, die eine gerin­ge­re Schall­ent­wick­lung auf­weist. Der AN wen­det ein, er habe genau die beauf­trag­te Lüf­tungs­an­la­ge ein­ge­baut und dabei kei­nen erhöh­ten Schall­schutz berück­sich­ti­gen müssen.

Der AG erhebt Kla­ge und ver­langt Vor­schuss für die Man­gel­be­sei­ti­gung in Höhe von 15.000,00 €.

Mit Erfolg!

Das OLG meint, die ein­ge­bau­te Lüf­tungs­an­la­ge sei man­gel­haft, weil sie die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­ten Wer­te für Schall­emis­sio­nen nicht einhält.

Zwar sei kei­ne aus­drück­li­che Beschaf­fen­heit hin­sicht­lich des ein­zu­hal­ten­den Schall­schut­zes ver­ein­bart wor­den. Den­noch ergibt die Ver­trags­aus­le­gung, dass ein ein­zu­hal­ten­der Schall­schutz ver­ein­bart wor­den ist. Min­des­tens ver­spricht der Unter­neh­mer dem Bau­herrn still­schwei­gend die Ein­hal­tung der Regeln der Tech­nik. Für die Fra­ge, wel­cher Schall­schutz geschul­det ist, kommt es auf das Vor­stel­lungs­bild der Par­tei­en vom Bau­werk an. Es sind daher nicht in jedem Fall die Min­dest­an­for­de­run­gen an den Schall­schutz nach DIN 4109 ent­schei­dend. Beson­de­re Qua­li­täts­an­for­de­run­gen kön­nen sich aus dem Ver­trags­text erge­ben, aber auch aus erläu­tern­den und prä­zi­sie­ren­den Erklä­run­gen und sons­ti­gen ver­trags­be­glei­ten­den Umstän­den, den kon­kre­ten Ver­hält­nis­sen des Bau­werks und sei­nes Umfelds, dem qua­li­ta­ti­ven Zuschnitt, dem archi­tek­to­ni­schen Anspruch und der Zweck­be­stim­mung des Gebäudes.

All­ge­mein wird der Bau­herr eine Aus­füh­rung erwar­ten, die einem übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fort­stan­dard ent­spricht. Das bedeu­tet in Bezug auf den Schall­schutz die Anwen­dung der Schall­schutz­stu­fen II und III der VDI-Richt­li­nie 4100 oder des Bei­blatts 2 zur DIN 4109.

Erhöh­ter Schall­schutz bedarf kei­ner aus­drück­li­chen Ver­ein­ba­rung, son­dern kann sich aus den Umstän­den erge­ben. Danach muss­te hier der AN eine Anla­ge anbie­ten, die geho­be­nen Anfor­de­run­gen an den Schall­schutz gerecht wird. Es war näm­lich erkenn­bar, dass es sich bei dem geplan­ten Haus um ein sol­ches geho­be­ner Bau­wei­se han­delt. Dies ergab sich schon allein aus dem Grund­riss des Gebäu­des und dem wohl recht üppi­gen Raum­pro­gramm. Auch die Lage des Gebäu­des sprach dafür, dass ein geho­be­ner Schall­schutz erwar­tet wurde.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ent­spricht der BGH-Recht­spre­chung. Neben der Leis­tungs­be­schrei­bung sind auch Umstän­de des aus­ge­schrie­be­nen Vor­ha­bens für die Aus­le­gung des Ver­tra­ges bedeutsam.

Bereits die Gefahr, dass ein Man­gel ein­tritt, stellt einen Man­gel dar!

OLG Schles­wig, Urteil vom 05.07.2023, Az: 12 U 116/22

Der Auf­trag­neh­mer (AN) errich­tet ein Metall­dach aus Alu­mi­ni­um. Unter der Alu­mi­ni­um­ein­de­ckung ver­legt er eine Mem­bran, die Feuch­tig­keit auf­sau­gen bzw. spei­chern kann. Der Auf­trag­ge­ber (AG) bean­stan­det die Mem­bran und behält Tei­le des Werk­lohns ein. Der AN bestrei­tet den Man­gel und erhebt Klage.

Ohne Erfolg!

Nach Ein­schät­zung bei­der Instan­zen und der beauf­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen ist die strit­ti­ge Mem­bran für den Ein­satz unter einem Alu­mi­ni­um­dach unge­eig­net und damit nicht fachgerecht.

Durch die Mate­ri­al­ei­gen­schaf­ten der Mem­bran kann Kon­den­sat ent­ste­hen, das sowohl das Alu­mi­ni­um des Daches als auch das Holz der Unter­kon­struk­ti­on schä­di­gen wür­de. Vor Ort waren sol­che Schä­den aller­dings nicht festzustellen.

Es genügt jedoch für die Annah­me eines Man­gels, dass eine blo­ße Man­gel­ge­fahr vor­liegt, d. h., dass die Unge­wiss­heit besteht, ob wegen der Ver­wen­dung des für die­sen Zweck nicht gedach­ten Vlie­ses lang­fris­tig Feuch­tig­keits­schä­den drohen.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dun­gen sind miss­ver­ständ­lich for­mu­liert. Es liegt nicht ledig­lich Man­gel­ge­fahr vor, son­dern bereits ein Man­gel, wenn die aus­ge­führ­te Bau­wei­se nicht fach­ge­recht ist. Dies gilt auch, wenn unklar ist, ob die man­gel­haf­te Bau­aus­füh­rung Fol­ge­schä­den verursacht.

Nicht fach­ge­recht aus­ge­führ­te Leis­tun­gen sind auch dann man­gel­haft, wenn sie kei­ne Fol­ge­schä­den befürch­ten las­sen. Auf die Fol­gen von Bau­män­geln kommt es allen­falls dann an, wenn der Unter­neh­mer gel­tend macht, die fach­ge­rech­te Man­gel­be­sei­ti­gung sei mit unver­hält­nis­mä­ßi­gen Kos­ten ver­bun­den. Bei der dann erfor­der­li­chen Abwä­gung spielt die Scha­dens­ge­fahr natür­lich eine maß­geb­li­che Rolle.

Jeden­falls ist ein Bau­man­gel nicht erst dann gege­ben, wenn eine feh­ler­haf­te Bau­wei­se das Risi­ko künf­ti­ger Schä­den erhöht.

Wert­lo­ses Pri­vat­gut­ach­ten über Ent­schä­di­gung wegen Baubehinderung!

OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 05.09.2022, Az: 23 U 116/21

Der Auf­trag­ge­ber (AG) beauf­tragt den Arbeit­neh­mer (AN) mit Beschich­tungs­ar­bei­ten in einem Park­haus. Die­se Arbei­ten müs­sen auf­grund feh­len­der Mit­wir­kungs­hand­lun­gen des AG um zwei Mona­te ver­scho­ben werden.

Nach­dem die Arbei­ten dann auf­ge­nom­men wur­den, müs­sen sie nach eini­ger Zeit wegen des bevor­ste­hen­des Win­ters unter­bro­chen wer­den. Danach ist die Auf­nah­me der Arbei­ten wie­der­um nicht mög­lich, da Autos auf dem Park­deck ste­hen. Der AN legt ein Pri­vat­gut­ach­ten vor, wel­ches einen Ent­schä­di­gungs­an­spruch in Höhe von ca. 107.000,00 € errech­net. In die­sem Gut­ach­ten wird der Anspruch durch einen Ver­gleich der im Zeit­raum des Still­stands geplan­ten mit den tat­säch­li­chen Erlö­sen ermittelt.

Das Gut­ach­ten ist wertlos.

Das OLG bejaht zwar einen Annah­me­ver­zug und damit dem Grun­de nach einen Anspruch auf Ent­schä­di­gung nach § 642 BGB. Der AN habe aber nicht vor­ge­tra­gen, für wel­chen Zeit­raum er Betriebs­mit­tel unpro­duk­tiv bereit­ge­hal­ten habe und wel­che nutz­lo­sen Vor­hal­te­kos­ten dar­aus erwach­sen sei­en. Die Ermitt­lung des Anspruchs im Pri­vat­gut­ach­ten ent­spre­che nicht den Vor­ga­ben des BGH. Das Gut­ach­ten stel­le für den Stö­rungs­zeit­raum den geplan­ten Umsatz dem tat­säch­li­chen Umsatz gegen­über. § 642 BGB gewäh­re aber kei­nen Aus­gleich des ent­gan­ge­nen Umsat­zes oder der nicht erwirt­schaf­te­ten Ver­gü­tung. Anhand des Gut­ach­tens sieht sich das OLG auch außer­stan­de, den Scha­den zu schät­zen, da es hier­für an einer Schätz­grund­la­ge fehle.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ent­spricht der Recht­spre­chung des BGH. Das Pri­vat­gut­ach­ten ist offen­sicht­lich unbrauch­bar. Es hät­te dar­ge­legt wer­den müs­sen, wel­che Pro­duk­ti­ons­mit­tel wann hät­ten ein­ge­setzt wer­den sol­len und in wel­chen Zeit­räu­men das wegen des Annah­me­ver­zugs nicht mög­lich war und wel­che Kos­ten hier­für ent­stan­den sind. Hier­zu ist eine nach­voll­zieh­ba­re, detail­lier­te Doku­men­ta­ti­on der nutz­lo­sen Vor­hal­tung erfor­der­lich. Gibt es kei­nen ver­ein­bar­ten Ter­min­plan, ist die Ter­min­pla­nung des AN maß­ge­bend. Auch hier­zu hat­te der AN nichts vorgetragen.

Ach­tung Widerrufsrecht!

OLG Mün­chen, Beschluss vom 19.04.2021, Az: 28 U 7274/20 Bau

Der Auf­trag­ge­ber (AG) ist Ver­brau­cher und wider­ruft einen vor 10 Mona­ten abge­schlos­se­nen Ver­trag über eine Dach­ein­de­ckung. Der Dach­de­cker (AN) hin­ge­gen klagt 25.000,00 € Rest­ver­gü­tung ein.

Das LG weist die Kla­ge ab, da der AN den AG nicht ord­nungs­ge­mäß über sein Wider­rufs­recht belehrt habe.

Dar­auf­hin legt der AN Beru­fung ein. Ohne Erfolg!

Die Par­tei­en haben einen Außer-Geschäfts­raum-Ver­trag geschlos­sen. Man­gels einer Wider­rufs­be­leh­rung bestand ein Wider­rufs­recht für ein Jahr und 14 Tage ab Ver­trags­ab­schluss. Der Wider­ruf 10 Mona­te nach Ver­trags­ab­schluss erfolg­te damit recht­zei­tig. Durch den Wider­ruf gilt der Ver­trag als nicht geschlos­sen. Man­gels Beleh­rung erhält der AN für sei­ne bis dahin erbrach­ten Leis­tun­gen auch kei­nen Wer­ter­satz. Auch § 357e BGB hilft ihm nicht, da die­se Vor­schrift aus­schließ­lich bei Wider­ruf eines Ver­brau­cher­bau­ver­tra­ges gilt. Ein Ver­brau­cher­bau­ver­trag liegt aber nur dann vor, wenn der Unter­neh­mer mit dem Bau eines neu­en Gebäu­des oder mit erheb­li­chen Umbau­ar­bei­ten beauf­tragt wird und nicht bereits schon dann, wenn ein Ver­brau­cher einen Werk­un­ter­neh­mer beauf­tragt. Dach­de­cker­leis­tun­gen stel­len kei­ne erheb­li­chen Umbau­maß­nah­men dar.

Der AN hat auch kei­nen Anspruch auf Her­aus­ga­be der ver­bau­ten Mate­ria­li­en, weil die­se mit Mon­ta­ge wesent­li­cher Bestand­teil des Gebäu­des gewor­den sind und der AN hier­an sein Eigen­tum von Geset­zes wegen ver­lo­ren hat.

Hin­weis:

Der Wider­ruf trifft den Unter­neh­mer nir­gends so hart wie im Werk­ver­trags­recht. Der Ver­brau­cher kann die bis zum Wider­ruf erbrach­te Leis­tung „umsonst ein­strei­chen“, also auch Abschlags­zah­lun­gen zurück­ver­lan­gen. Die Her­aus­ga­be der ver­bau­ten Mate­ria­li­en schei­tert in der Regel an der Ver­bin­dung mit dem Gebäu­de und dem Eigen­tum des AG.

Beson­de­re Vor­sicht ist auch bei Bau­stel­len-Nach­trä­gen gebo­ten. Die­se unter­lie­gen als „Außer-Geschäfts­raum-Ver­trag“ eben­falls dem Widerrufsrecht.

Dem Unter­neh­mer kann nur emp­foh­len wer­den, den Ver­trag mit dem Ver­brau­cher in den eige­nen Geschäfts­räu­men zu schlie­ßen oder eben jeden Außer-Geschäfts­raum- und jeden Fern­ab­satz-Ver­trag ein­schließ­lich Nach­trä­gen mit Wider­rufs­be­leh­rung zu ver­se­hen und die Ertei­lung zu dokumentieren.

Notar haf­tet wegen Abnah­me­klau­sel im Bauträgervertrag!

OLG Cel­le, Urteil vom 01.02.2023, Az: 3 U 60/22

Ein Notar beur­kun­det zwi­schen 2013 und 2015 zehn Bau­trä­ger­ver­trä­ge, wonach „mit der Prü­fung der Abnah­me­r­ei­fe ein vom zukünf­ti­gen Ver­wal­ter noch zu benen­nen­der Sach­ver­stän­di­ger beauf­tragt wird und die Erwer­ber zur Abnah­me ver­pflich­tet sind, wenn der Sach­ver­stän­di­ge kei­ne wesent­li­chen Män­gel, die die Gebrauchs­fä­hig­keit des Gemein­schafts­ei­gen­tums beein­flus­sen, fest­stellt“. Die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums in Anwen­dung die­ser Klau­sel erfolg­te am 03.11.2015.

In einem Pro­zess mit einem Erwer­ber wird der Bau­trä­ger dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die beur­kun­de­te Klau­sel unwirk­sam ist, wes­halb der Bau­trä­ger den Notar zu einer Erklä­rung dahin auf­for­dert, dass der Notar dem Bau­trä­ger die Schä­den erset­zen muss, die dem Bau­trä­ger durch die unwirk­sa­men Abnah­me­klau­seln entstehen.

Die Fest­stel­lungs­kla­ge hat Erfolg!

Der Notar hat sei­ne Hin­weis- und Beleh­rungs­pflich­ten ver­letzt. Er ist ver­pflich­tet, in allen Pha­sen sei­ner Tätig­keit den sichers­ten Weg zu gehen. Dazu gehört auch, AGB-Klau­seln, die zu Zwei­feln an ihrer Wirk­sam­keit Anlass geben, einer nähe­ren Prü­fung zu unter­zie­hen. Lässt sich die recht­li­che Wirk­sam­keit einer sol­chen Klau­sel nicht zwei­fels­frei klä­ren, darf der Notar das Rechts­ge­schäft erst dann beur­kun­den, wenn die Par­tei­en nach Beleh­rung über die offe­ne Rechts­fra­ge und das mit ihr ver­bun­de­ne Risi­ko auf Beur­kun­dung bestehen.

Die Klau­sel ist des­halb unwirk­sam, weil damit die Ent­schei­dungs­frei­heit der Erwer­ber­bei bei der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­schränkt wird. Ent­spre­chen­de Recht­spre­chung exis­tiert bereits seit 1985.

Ach­tung Verjährungsfalle!

OLG Frank­furt, Beschluss vom 13.03.2023, Az: 21 U 52/22

Der Auf­trag­neh­mer (AN) soll für den Auf­trag­ge­ber (AG) Elek­tro­ar­bei­ten durch­füh­ren. Die VOB/B ist Ver­trags­be­stand­teil. Nach Abnah­me macht der AN mit Schluss­rech­nung vom 01.11.2016 offe­nen Rest­werk­lohn in erheb­li­cher Höhe geltend.

Dar­auf­hin wird die Schluss­rech­nung von dem vom AG beauf­trag­ten Inge­nieur­bü­ro als nicht prüf­bar zurück­ge­wie­sen. Der AN über­sen­det dar­auf­hin noch Auf­maß­un­ter­la­gen, wor­auf­hin die Rech­nung erneut als nicht prüf­bar zurück­ge­wie­sen wird. Die letz­te Zurück­wei­sung der Schluss­rech­nung erfolg­te am 02.12.2016.

Im Jahr 2020 ver­klagt der AN den AG auf Zah­lung des offe­nen Rest­werk­loh­nes. Der AG beruft sich auf Ver­jäh­rung. Er meint, die Rest­werk­lohn­for­de­rung sei bereits seit 2016 fäl­lig gewor­den, wes­halb die­se am 31.12.2019 verjährt.

Die Ver­jäh­rungs­ein­re­de hat Erfolg!

Der Werk­lohn ist nach Abnah­me und Über­mitt­lung der Schluss­rech­nung im Jahr 2016 fäl­lig gewor­den. Vor­aus­set­zung für die Fäl­lig­keit der For­de­rung ist neben der Abnah­me eine prüf­ba­re Schluss­rech­nung. Das Gericht stellt fest, dass die erteil­te Schluss­rech­nung prüf­bar war. Dar­an ändert auch die wie­der­hol­te Zurück­wei­sung durch den AG nichts.

Dem AG ist ins­be­son­de­re auch nicht die Ver­jäh­rungs­ein­re­de des­halb ver­wehrt, weil er sich mehr­fach auf die feh­len­de Prüf­bar­keit beru­fen hat. Wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten ist grund­sätz­lich zuläs­sig und nur dann rechts­miss­bräuch­lich, wenn für den Ande­ren ein Ver­trau­en­s­tat­be­stand geschaf­fen wor­den ist oder ande­re beson­de­re Umstän­de vorliegen.

Schwarz­zah­lun­gen füh­ren zum Ver­lust der Mängelansprüche!

OLG Saar­brü­cken, Urteil vom 10.11.2021, Az: 2 U 63/20

Ein Ehe­mann (E) schließt mit einem Han­dels­ver­tre­ter, der Herrn A ver­tritt, einen Ver­trag über die Lie­fe­rung und den Ein­bau von Fens­ter­ele­men­ten zu einem Gesamt­be­trag von 25.000,00 €. Der Han­dels­ver­tre­ter erteilt eine Quit­tung, in der es heißt: „Anzah­lung von 10.000,00 € von Fam. E an Herrn A für Fens­ter und Mon­ta­ge erhal­ten; Rest­be­trag von 15.000,00 € nach Ein­bau“. Die Fens­ter wer­den gelie­fert und ein­ge­baut und zwar von A. Die­ser erteilt am 21.09.2010 eine Rech­nung über 18.700,85 €. Davon zahlt E zunächst nur 15.000,00 € und spä­ter, obwohl sich bereits in den ver­putz­ten Fens­ter­lai­bun­gen Feuch­tig­keit zeigt, noch den Restbetrag.

Wie sich her­aus­stellt, sind die Fens­ter grob man­gel­haft ein­ge­baut, wes­halb E Kla­ge auf Kos­ten­vor­schuss zur Man­gel­be­sei­ti­gung in Höhe von ca. 22.000,00 €  erhebt. Im Pro­zess behaup­tet A das Vor­lie­gen einer „Ohne-Rech­nung-Abre­de“. Noch vor Ertei­lung sei­ner Rech­nung habe er von der Bar­zah­lung an den Han­dels­ver­tre­ter erfah­ren und von die­sem nach­träg­lich 4.000,00 € erhal­ten. Das Land­ge­richt ver­ur­teilt A trotz­dem zum Kos­ten­vor­schuss, wor­auf­hin A Beru­fung einlegt.

Die Beru­fung hat Erfolg!

Der Han­dels­ver­tre­ter hat A ver­tre­ten. Jeden­falls hat A mit der Ent­ge­gen­nah­me der 4.000,00 € vor Rech­nung­s­tel­lung das Han­deln des Han­dels­ver­tre­ters geneh­migt. Der Werk­ver­trag ist daher nich­tig, weil er gegen § 1 Abs. 2 Schwarz­ArbG verstößt.

Die Zah­lung der 10.000,00 € erfolg­te ohne Rech­nungs­er­stel­lung, wes­halb E erkannt haben muss­te, dass für die geleis­te­te Abschlags­zah­lung kei­ne Umsatz­steu­er berech­net wer­den soll­te und er hat dies zu sei­nem eige­nem Vor­teil aus­ge­nutzt. Das A zunächst nichts von der Abre­de wuss­te, ist uner­heb­lich, da er die­se nach­träg­lich geneh­migt hat, so dass ihm das Wis­sen des Han­dels­ver­tre­ters zuge­rech­net wird.

Obwohl sich die Abre­de nur auf einen Teil­be­trag bezieht, erfasst sie den gesam­ten Vertrag.

Da der Ver­trag ins­ge­samt nich­tig ist, hat E kei­ne Män­gel­rech­te und des­halb auch kei­nen Anspruch auf Kostenvorschuss.

Hin­weis:

Die Ent­schei­dung ent­spricht der herr­schen­den Mei­nung. Ohne-Rech­nung-Abre­den füh­ren wegen Ver­sto­ßes gegen gesetz­li­che Vor­schrif­ten zur Nich­tig­keit des Ver­tra­ges. Part­ner der­ar­ti­ger Ver­ein­ba­run­gen haben also kei­ner­lei Rechtsansprüche.

Bar­geld­zah­lun­gen ohne Rech­nung sind gewich­ti­ge Indi­zi­en für eine Schwarz­geld­ab­re­de. Fer­ner muss der Ver­stoß gegen das Schwarz­ArbG bei Gericht von Amts wegen berück­sich­tigt wer­den, d. h. auch ohne dass sich eine Par­tei dar­auf beru­fen hat. Das Ver­bot gilt nicht nur für Bau- son­dern auch Architektenverträge.

Auch ein feh­len­der Ein­trag in der Hand­werks­rol­le ist Schwarz­ar­beit und führt zur Nich­tig­keit des Ver­tra­ges, wenn von die­sem Umstand bei­de Ver­trags­par­tei­en Kennt­nis hatten.

Kauf­preis soll schwarz bezahlt wer­den – Kauf­ver­trag nichtig!

OLG Hamm, Urteil vom 06.02.2023, Az: 2 U 78/22

Der Ver­käu­fer ver­kauft an den Käu­fer ein Sport­stu­dio für 35.000,00 €. Schrift­lich wird fest­ge­hal­ten, dass ein Betrag in Höhe von 5.000,00 € gezahlt wird. Die übri­gen 30.000,00 € soll­ten in bar gezahlt wer­den. Dann erklärt der Ver­käu­fer den Rück­tritt vom Kauf­ver­trag. Der Käu­fer ver­klagt ihn auf Rück­zah­lung von 31.000,00  €. Er habe 1.000,00 € über­wie­sen und 30.000,00 € in bar über­ge­ben. Das Land­ge­richt ver­ur­teilt den Ver­käu­fer auf Rück­zah­lung. Der Ver­käu­fer legt hier­ge­gen Beru­fung ein.

Mit Erfolg!

Der Ver­trag ist nich­tig, wenn mit ihm Steu­ern ver­kürzt wer­den soll­ten. Damit lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen für das Ent­ste­hen eines Rück­ge­währ­schuld­ver­hält­nis­ses (wirk­sa­mer Kauf­ver­trag) nicht vor.

Unter Bezug­nah­me auf die Recht­spre­chung des Bau­se­nats des BGH zur Schwarz­ar­beit ver­neint das OLG die Ver­pflich­tung zur Rück­zah­lung der gezahl­ten Beträ­ge. Ver­bots­wid­ri­ge Ver­ein­ba­run­gen ver­die­nen gene­rell kei­nen Schutz und füh­ren zur Nich­tig­keit des Ver­tra­ges. Den Par­tei­en eines ver­bots­wid­rig geschlos­se­nen Ver­tra­ges ste­hen weder Pri­mär- noch Sekun­där­an­sprü­che gleich aus wel­chem Rechts­grund zu.

Die­se Schutz­lo­sig­keit der Ver­trags­part­ner sei gewollt und die­ne der Ein­däm­mung sol­cher Rechts­ge­schäf­te. Der vor­lie­gen­de Fall sei auch des­halb mit Ver­stö­ßen gegen das Schwarz­ar­beits­be­kämp­fungs­ge­setz ver­gleich­bar, weil auch hier der Wett­be­werb ver­zerrt wur­de. Der Ver­käu­fer habe höher dotier­te Ange­bo­te abge­lehnt und sich für das güns­ti­ge­re Bar­an­ge­bot ent­schie­den. Durch die Geld­an­nah­me hat er gegen ein gesetz­li­ches Ver­bot ver­sto­ßen, so dass die Rück­for­de­rung aus­ge­schlos­sen sei.

Der VII. Zivil­se­nat des BGH (Bau­se­nat) hat die Recht­spre­chung auf­ge­ge­ben, wonach ein Behal­ten des Gel­des nicht mit Treu und Glau­ben ver­ein­bar sei. Dem folgt das OLG, da dies erfor­der­lich sei, um die Ziel­set­zung des Gesetz­ge­bers zu för­dern, die Steu­er­hin­ter­zie­hung und die damit ein­her­ge­hen­de Wett­be­werbs­ver­zer­rung einzudämmen.

Hin­weis:

Das vom OLG Hamm genann­te Argu­ment der Wett­be­werbs­ver­zer­rung dürf­te auch auf Immo­bi­li­en­ge­schäf­te unter Gewer­be­trei­ben­den anzu­wen­den sein.