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Expo­sé bestimmt Leistungssoll

KG, Urteil vom 11.06.2019, Az: 21 U 116/18

Der Bau­trä­ger (B) ver­kauft an den Erwer­ber (E) eine Dach­ge­schoss­woh­nung für knapp 700.000,00 €. Bewor­ben wur­de das Pro­jekt mit einem Expo­sé mit meh­re­ren Visua­li­sie­run­gen und Plä­nen. Nach dem Expo­sé soll eine „ele­gan­te Trep­pe aus Sicht­be­ton“ vom Wohn­be­reich auf die Dach­ter­ras­se füh­ren. Eine Visua­li­sie­rung zeigt die­se Trep­pe mit 16 Stu­fen. Tat­säch­lich aus­ge­führt hat B die Trep­pe nicht in Sicht­be­ton, son­dern in Beto­ni­mi­tat, also einer Tro­cken­bau­kon­struk­ti­on mit Beto­nop­tik. Außer­dem ver­fügt die Trep­pe nur über 13 Stu­fen und ist dem­entspre­chend stei­ler. E ver­wei­ger­te des­halb die Abnah­me und die Zah­lung der Bezugs­fer­tig­keits­ra­te, wor­auf­hin B vom Bau­trä­ger­ver­trag zurücktritt.

Bei­de Instan­zen hal­ten den Rück­tritt man­gels Bezugs­fer­tig­keit für unwirk­sam. Nach Auf­fas­sung der Gerich­te lei­det die Wohn­ein­heit an einem wesent­li­chen Man­gel. Das Leis­tungs­soll für die Bau­ver­pflich­tung wird nicht nur durch die Bau­be­schrei­bung, son­dern auch durch sons­ti­ge ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bestimmt, also ins­be­son­de­re auch durch ein even­tu­el­les Pro­spekt. Auch Visua­li­sie­run­gen kön­nen eine beson­de­re Bedeu­tung für den Erwer­ber haben, nicht nur text­li­che Anga­ben. Wenn der Bau­trä­ger mit Visua­li­sie­run­gen wirbt, muss er dafür Vor­sor­ge tra­gen, dass das von ihm ange­streb­te Werk zutref­fend wie­der­ge­ge­ben wird. Auch der Hin­weis, dass Pro­spekt­an­ga­ben unver­bind­lich sei­en, reicht nicht aus, da sich der Bau­trä­ger ande­ren­falls wider­sprüch­lich ver­hal­ten wür­de. Das gilt ins­be­son­de­re für sol­che Punk­te, die für einen Erwer­ber erkenn­bar wesent­li­che Bedeu­tung haben können.

Auch der ver­trag­li­che Ände­rungs­vor­be­halt greift nicht, da Ände­run­gen dem Erwer­ber zumut­bar sein müs­sen und es für ihn einen trif­ti­gen Grund geben muss.

Hin­weis:

Eine vom Bau­trä­ger ver­an­lass­te Vor­stel­lung des Erwer­bers kann nicht ein­fach durch den all­ge­mei­nen Hin­weis im Ver­trag, dass Pro­spek­te und ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de kei­ne Rol­le spie­len, zurück­ge­nom­men werden.

Für nach dem 01.01.2018 geschlos­se­ne Bau­trä­ger­ver­trä­ge gilt ohne­hin aus­drück­lich, dass sämt­li­che ver­trags­be­glei­ten­de Umstän­de bei der Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu berück­sich­ti­gen sind, sofern die Bau­be­schrei­bung unvoll­stän­dig oder unklar ist.

Dem Bau­trä­ger ist also zu raten, sein Expo­sé zurück­hal­tend zu for­mu­lie­ren und Abwei­chun­gen vom Ver­trag klar und ein­deu­tig zu benennen.

Haf­tet der Bau­herr für einen Baustellenunfall?

BGH, Beschluss vom 18.12.2018, Az: VI ZR 34/17

Ein Arbeit­neh­mer des AN nimmt den AG und bau­lei­ten­den Archi­tek­ten wegen eines Arbeits­un­fal­les auf Scha­dens­er­satz in Anspruch. Der Arbeit­neh­mer war bei Durch­füh­rung von Innen­aus­bau­ar­bei­ten durch eine unfach­män­nisch errich­te­te Holz­ab­de­ckung über einem Trep­pen­au­ge gebro­chen und in die Tie­fe gestürzt.

In den ers­ten bei­den Instan­zen wird der AG ver­ur­teilt. Der BGH hebt das Urteil auf und ver­weist die Sache an das OLG zurück, weil bis­her nicht fest­ge­stellt wur­de, dass der AG von der man­gel­haf­ten Abdeck­kon­struk­ti­on wuss­te und sie ihm erkenn­bar war.

Auf einer Bau­stel­le ist in ers­ter Linie der Bau­un­ter­neh­mer ver­kehrs­si­che­rungs-pflich­tig. Die UVV der Berufs­ge­nos­sen­schaft rich­ten sich nur an ihn. Einen mit der ört­li­chen Bau­auf­sicht der Bau­lei­tung oder Bau­über­wa­chung beauf­trag­ten Archi­tek­ten trifft eben­so wie den Bau­herrn ledig­lich eine sekun­dä­re Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht, wenn Anhalts­punkt dafür vor­lie­gen, dass der Unter­neh­mer in die­ser Hin­sicht nicht genü­gend sach­kun­dig oder zuver­läs­sig ist oder wenn er Gefah­ren­quel­len erkannt hat.

Ohne Stun­den­lohn­ver­ein­ba­rung kei­ne Stundenlohnvergütung!

OLG Mün­chen, Urteil vom 07.06.2016, Az: 9 U 1677/15 Bau

Der AN hat Beton­ar­bei­ten zu erbrin­gen. Die VOB/B wur­de in das Ver­trags­ver­hält­nis ein­be­zo­gen. Nach Auf­trags­be­en­di­gung rech­net er ins­ge­samt 46.000,00 € für erbrach­te Zusatz­leis­tun­gen ab, die der AG nicht bezah­len will. Der AN behaup­tet, dass bespro­chen wor­den sei, dass sei­ne Mit­ar­bei­ter bereit­ste­hen, um Arbei­ten auf Regie­ba­sis auszuführen.

Die Kla­ge hat in bei­den Instan­zen kei­nen Erfolg.

Ent­schei­dend ist nicht, ob abge­spro­chen ist, dass die Arbei­ter des AN zur Aus­füh­rung von Stun­den­lohn­ar­bei­ten bereit sind. Ent­schei­dend ist viel­mehr, ob zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bart wor­den ist, dass bestimm­te Arbei­ten im Stun­den­lohn erbracht wer­den (§ 2 Abs. 10 VOB/B). Auch dass ein­zel­ne Arbei­ten ange­ord­net wor­den sein sol­len, hilft nicht wei­ter, da auch hier­aus nicht her­vor­geht, dass zum bis­he­ri­gen Leis­tungs­in­halt hin­zu­tre­ten­de Arbei­ten aus­ge­führt und auf Stun­den­lohn­ba­sis abge­rech­net wer­den sollten.

Hin­weis:

Außer­halb der VOB/B exis­tie­ren kei­ne beson­de­ren Vor­schrif­ten über Ver­gü­tung von Stundenlohnarbeiten.

Daher bedarf es bei einem BGB-Werk­ver­trag nur einer schlüs­si­gen Dar­le­gung dahin­ge­hend, wie vie­le Stun­den der AN für die Ver­trags­leis­tung auf­ge­wen­det hat. Eine Dif­fe­ren­zie­rung dahin­ge­hend, wel­che Arbeits­stun­den für wel­che Tätig­kei­ten an wel­chen Tagen ange­fal­len sind, ist regel­mä­ßig nicht erfor­der­lich. Außer­dem müs­sen beim BGB-Werk­ver­trag auch kei­ne Stun­den­nach­wei­se vor­ge­legt werden.

Nach § 2 Abs. 10 VOB/B aller­dings wer­den Stun­den­lohn­ar­bei­ten nur dann ver­gü­tet, wenn dies vor Aus­füh­rung aus­drück­lich ver­ein­bart wor­den ist.

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Wie wird Behin­de­rung angezeigt?

OLG Olden­burg, Urteil vom 20.08.2019, Az: 2 U 81/19

Der AN soll am 02.06.2014 mit den Bau­ar­bei­ten begin­nen. Bau­seits waren aber noch nicht alle Vor­leis­tun­gen erbracht. Der AN trägt vor, dass durch sei­ne Mit­ar­bei­ter regel­mä­ßig münd­li­che Beden­ken­an­zei­gen erteilt wor­den sei­en und bie­tet die Mit­ar­bei­ter als Zeu­gen an. Erst­mals am 30.06.2014 wur­de schrift­lich Behin­de­rung ange­zeigt. Für den Zeit­raum, in dem sich der AN behin­dert glaub­te, macht er Ent­schä­di­gung nach § 642 BGB geltend.

Ohne Erfolg!

Nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung muss eine Behin­de­rungs­an­zei­ge alle Tat­sa­chen ent­hal­ten, aus denen sich die Hin­de­rungs­grün­de erge­ben. Die­se Anga­ben müs­sen sich auch dar­auf erstre­cken, ob und wann die Arbei­ten des AN, die nach dem Bau­ab­lauf nun­mehr aus­ge­führt wer­den müss­ten, nicht oder nicht wie vor­ge­se­hen aus­ge­führt wer­den können.

Behin­de­rungs­an­zei­gen kön­nen zwar münd­lich erfol­gen, aber abge­se­hen von der Beweis­bar­keit sol­cher münd­li­chen Behin­de­rungs­an­zei­gen stellt sich die Fra­ge, ob die­se inhalt­lich nach den Anfor­de­run­gen der Recht­spre­chung über­haupt erschöp­fend sein kön­nen. Die Behin­de­rungs­an­zei­ge hat den Zweck, den AN vor dro­hen­der Inan­spruch­nah­me zu war­nen und ihm Gele­gen­heit zu geben, Abhil­fe zu verschaffen.

Offen­kun­dig und bekannt sind die hin­dern­den Umstän­de nur dann, wenn der AG nach sei­nem Ver­hal­ten, sei­nen Äuße­run­gen oder Anord­nun­gen zwei­fel­los dar­über unter­rich­tet ist. Die­se Behin­de­run­gen müs­sen so deut­lich her­vor­tre­ten, dass sie selbst einem bau­tech­ni­schen Lai­en nicht ver­bor­gen blei­ben können.

Hin­weis:

Ver­tei­digt sich der AN gegen eine Ver­trags­stra­fe oder Scha­dens­er­satz wegen Bau­zeit­ver­zu­ges, kann er sich auch dann auf feh­len­des Ver­schul­den beru­fen, wenn kei­ne Behin­de­rungs­an­zei­ge vor­liegt. Aller­dings hat der AN immer die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Behaup­tung, er habe die Frist­über­schrei­tung nicht zu ver­tre­ten oder der Zeit­plan sei ins­ge­samt so gestört wor­den, dass ein Anspruch auf Ver­trags­stra­fe und Scha­dens­er­satz ins­ge­samt ent­fällt. Des­halb sind Behin­de­rungs­an­zei­gen schon aus Grün­den der Doku­men­ta­ti­on drin­gend zu empfehlen.

Null­po­si­tio­nen sind Teil­kün­di­gung und kei­ne Leistungsänderung!

(OLG Mün­chen, Beschluss vom 02.04.2019, Az: 28 U 413/19)

Bei Metall­ar­bei­ten im Zusam­men­hang mit der Errich­tung eines Schul­ge­bäu­des kom­men zwei Posi­tio­nen aus dem LV nicht zur Anwen­dung, da der Auf­trag­ge­ber (AG) die­se nicht aus­ge­führt haben möch­te. Nach Been­di­gung der Arbei­ten rech­net der Auf­trag­neh­mer (AN) für die­se ent­fal­le­nen Leis­tun­gen ent­gan­ge­nen Gewinn ab, da die ent­fal­le­nen Leis­tun­gen sei­ner Mei­nung nach als Teil­kün­di­gung zu wer­ten sind. Der AG meint, eine Ver­gü­tung für nicht erbrach­te Leis­tun­gen steht dem AN nicht zu, da hier § 2 Abs. 3 VOB/B für Men­gen­min-derun­gen her­an­zu­zie­hen sei. Dar­über hin­aus sei schon die nach § 8 VOB/B erfor­der­li­che Schrift­form der Kün­di­gung nicht eingehalten.

Die Auf­fas­sung des AG trifft nicht zu: § 2 VOB/B will einen Aus­gleich für Men­gen­än­de­run­gen her­bei­füh­ren, wenn sich die anfäng­li­che Schät­zung als unzu­tref­fend erweist. Wenn der AG jedoch auf bestimm­te Posi­tio­nen ver­zich­tet, liegt kei­ne Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge gemäß den Wer­tun­gen des § 2 VOB/B vor, da die­ser Ver­zicht nicht mit der Unge­nau­ig­keit einer Pro­gno­se ver­gleich­bar ist. Ob eine Teil­kün­di­gung vor­liegt oder nicht, kann offen­blei­ben, da für Null­po­si­tio­nen nur eine Abrech­nung nach § 8 VOB/B (bzw. § 648 BGB) in Betracht kommt.

Auf­trag­neh­mer muss sich an den Auf­trag­ge­ber wen­den, wenn der Archi­tekt die Beden­ken nicht teilt!

(OLG Cel­le, Urteil vom 04.08.2016, Az: 13 U 104/12)

 Die Dach­kon­struk­ti­on eines Super­mark­tes ist man­gel­haft. Der Auf­trag­neh­mer (AN) ver­tei­digt sich mit ver­meint­lich mit­ge­teil­ten Beden­ken wegen unzu­rei­chen­der Vorarbeiten.

Der AN hat damit kei­nen Erfolg. Eine Beden­ken­an­mel­dung, die die Haf­tung des AN ent­fal­len las­sen kann, wur­de nicht fest­ge­stellt. Gemäß § 4 Abs. 3 VOB/B hät­te der AN vor Beginn sei­ner Arbei­ten die Beden­ken dem Auf­trag­ge­ber (AG) mit­tei­len müs­sen und zwar in Schrift­form. Dies ist nicht erfolgt. Zwar kön­nen auch münd­lich erteil­te Hin­wei­se nicht gänz­lich unbe­ach­tet blei­ben und zu einem Mit­ver­schul­den des AG füh­ren. Aller­dings muss die Beleh­rung in Anbe­tracht ihrer erheb­li­chen Bedeu­tung grund­sätz­lich vom AN selbst gegen­über dem AG oder des­sen befug­tem Ver­tre­ter erfol­gen. Sie muss so ein­deu­tig sein, dass die Trag­wei­te der Nicht­be­fol­gung klar wird. Wird der Archi­tekt belehrt und ver­schließt sich die­ser den vor­ge­brach­ten Beden­ken, so muss sich der AN unmit­tel­bar an den AG wen­den. Das ist nicht erfolgt. Der AN haf­tet also wegen der fest­ge­stell­ten Mängel.

Dar­auf hin­zu­wei­sen ist außer­dem, dass den AN die Dar­le­gungs- und Beweis­last dahin­ge­hend trifft, wie, wann und wem gegen­über er sei­ne Beden­ken mit­ge­teilt hat. Außer­dem hat die Beden­ken­an­mel­dung grund­sätz­lich schrift­lich zu erfol­gen, wobei hier­für die tele­kom­mu­ni­ka-tive Über­mitt­lung nach § 127 Abs. 2 S. 1 BGB aus­reicht. Im Ein­zel­fall kann ein münd­li­cher Hin­weis genü­gen, wenn die­ser ein­deu­tig, voll­stän­dig und erschöp­fend ist. Die Beden­ken­an­mel­dung hat grund­sätz­lich vom AN selbst zu erfol­gen und zwar jeden­falls dann gegen­über dem AG, wenn sich des­sen Ver­tre­ter den Beden­ken ver­schließt. Es emp­fiehlt sich daher, die Beden­ken­an­mel­dung immer auch dem AG gegen­über abzu­ge­ben, wenn nicht sicher­ge­stellt wer­den kann, dass der Archi­tekt die Beden­ken teilt und weitergibt.

Haf­tung des Unter­neh­mers auch dann, wenn ihm ein Feh­ler nicht nach­zu­wei­sen ist?

(BGH, Urteil vom 07.02.2019, Az: VII ZR 274/17)

Der Auf­trag­neh­mer (AN) hat für die Abdich­tung einer Ter­ras­se zunächst eine Abdich­tung aus Bitu­men­schweiß­bahn ver­legt. Hier­auf ver­leg­te ein ande­rer Unter­neh­mer Est­rich und Flie­sen, bevor der AN anschlie­ßend die Rän­der mit Zink­iso­lie­run­gen, Wand­an­schluss­schie­nen und Sili­kon abdichtete.

Es zeigt sich an den angren­zen­den Wän­den Feuch­tig­keit. Der Auf­trag­ge­ber (AG) ver­langt daher Besei­ti­gung die­ser Feuch­tig­keits­schä­den sowie von Fol­ge­schä­den und die Fest­stel­lung der Ersatz­pflicht für künf­ti­ge Mangelfolgeschäden.

Der AN ver­tei­digt sich damit, dass die Abdich­tung auch bei der Ver­le­gung des Est­richs oder durch Set­zun­gen des Gebäu­des beschä­digt wor­den sein könn­te. Zur Klä­rung der Undich­tig­kei­ten und deren Ursa­che hät­te der Sach­ver­stän­di­ge die Abdich­tung selbst unter­su­chen müs­sen. Dies sei jedoch nicht mög­lich gewe­sen, weil der AG die Frei­le­gung der Abdich­tung ver­wei­gert habe.

Der BGH meint hier­zu, dass nach jet­zi­gem Stand die Frei­le­gung der Abdich­tung für den Nach­weis des Man­gels zum Zeit­punkt der Abnah­me nicht erfor­der­lich sei. Ein Man­gel liegt bereits dann vor, wenn der mit dem Ver­trag ver­folg­te Zweck des Werks nicht erreicht wird und das Werk sei­ne ver­ein­bar­te und nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Funk­ti­on (Dich­tig­keit) nicht erfüllt. Zur Prü­fung der Dich­tig­keit bedarf es – so der BGH – der Frei­le­gung der Abdich­tung nicht. Es genügt ein Flu­tungs­ver­such mit gefärb­tem Was­ser. Für den Nach­weis eines Man­gels bedarf es nicht der Fest­stel­lung, auf wel­che Ursa­che ein Funk­ti­ons­de­fi­zit zurück­zu­füh­ren ist. Die Haf­tung für Män­gel sei ver­schul­dens­un­ab­hän­gig und grei­fe auch dann, wenn dem Unter­neh­mer ein Aus­füh­rungs­feh­ler nicht nach­ge­wie­sen wer­den kann.

Auf ein Ver­schul­den kommt es für den Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen even­tu­el­ler Man­gel­fol­ge­schä­den (Schä­den an ande­ren Bau­tei­len, Sach­ver­stän­di­gen- und Anwalts­kos­ten) an. Dabei kann das Ver­schul­den bei nicht recht­zei­ti­ger Nach­bes­se­rung auch dar­auf beru­hen, dass der Unter­neh­mer sei­ner Pflicht zur frist­ge­rech­ten Besei­ti­gung des Man­gels nicht nachkommt.

Alt­bau­sa­nie­rung: Muss Kel­ler abge­dich­tet werden?

(BGH, Beschluss vom 31.07.2018, Az: VII ZR 274/16)

Durch einen Bau­trä­ger wird ein ca. 100 Jah­re altes Mehr­fa­mi­li­en­haus saniert. In den Kauf­ver­trä­gen ist geregelt:

„ … Der Ver­käu­fer führt eine Kern­sa­nie­rung des Gebäu­des (außer Böden und Decken) durch, wel­che weit­ge­hend abge­schlos­sen ist …“

Der Bau­trä­ger wird von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Scha­dens­er­satz für die Her­stel­lung der Kel­ler­ab­dich­tung in Anspruch genom­men. Er meint, auf den Ver­trag wür­de Kauf­recht Anwen­dung fin­den, weil das Gebäu­de zum Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses nahe­zu fer­tig­ge­stellt war und sei­ne Sanie­rungs­ver­pflich­tung nicht so umfas­send gewe­sen ist. Eine Abdich­tung des Kel­lers sei nicht geschul­det. Sei­ne Sanie­rungs­pflicht ergä­be sich aus­schließ­lich aus der Bau­be­schrei­bung, die eine Kel­ler­ab­dich­tung nicht vorsehe.

Sowohl das OLG Düs­sel­dorf als auch der BGH teil­ten die Auf­fas­sung des Bau­trä­gers nicht. Der Bau­trä­ger habe von einer „Kern­sa­nie­rung des Gebäu­des“ gespro­chen. Des­halb – so bei­de Instan­zen – kann der Erwer­ber berech­tig­ter­wei­se erwar­ten, dass das Objekt dem Stand der aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­chend errich­tet ist, was den Schutz des Kel­lers gegen Feuch­tig­keit einschließt.

Der Bau­trä­ger haf­tet hier also auch für die von den Sanie­rungs­ar­bei­ten unbe­rührt geblie­be­ne Alt­bau­sub­stanz. Die­se Ent­schei­dung ent­spricht der stän­di­gen Rechtsprechung.