Alt­bau­sa­nie­rung: Muss Kel­ler abge­dich­tet werden?

(BGH, Beschluss vom 31.07.2018, Az: VII ZR 274/16)

Durch einen Bau­trä­ger wird ein ca. 100 Jah­re altes Mehr­fa­mi­li­en­haus saniert. In den Kauf­ver­trä­gen ist geregelt:

„ … Der Ver­käu­fer führt eine Kern­sa­nie­rung des Gebäu­des (außer Böden und Decken) durch, wel­che weit­ge­hend abge­schlos­sen ist …“

Der Bau­trä­ger wird von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Scha­dens­er­satz für die Her­stel­lung der Kel­ler­ab­dich­tung in Anspruch genom­men. Er meint, auf den Ver­trag wür­de Kauf­recht Anwen­dung fin­den, weil das Gebäu­de zum Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses nahe­zu fer­tig­ge­stellt war und sei­ne Sanie­rungs­ver­pflich­tung nicht so umfas­send gewe­sen ist. Eine Abdich­tung des Kel­lers sei nicht geschul­det. Sei­ne Sanie­rungs­pflicht ergä­be sich aus­schließ­lich aus der Bau­be­schrei­bung, die eine Kel­ler­ab­dich­tung nicht vorsehe.

Sowohl das OLG Düs­sel­dorf als auch der BGH teil­ten die Auf­fas­sung des Bau­trä­gers nicht. Der Bau­trä­ger habe von einer „Kern­sa­nie­rung des Gebäu­des“ gespro­chen. Des­halb – so bei­de Instan­zen – kann der Erwer­ber berech­tig­ter­wei­se erwar­ten, dass das Objekt dem Stand der aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­chend errich­tet ist, was den Schutz des Kel­lers gegen Feuch­tig­keit einschließt.

Der Bau­trä­ger haf­tet hier also auch für die von den Sanie­rungs­ar­bei­ten unbe­rührt geblie­be­ne Alt­bau­sub­stanz. Die­se Ent­schei­dung ent­spricht der stän­di­gen Rechtsprechung.