AltÂbauÂsaÂnieÂrung: Muss KelÂler abgeÂdichÂtet werden?
(BGH, Beschluss vom 31.07.2018, Az: VII ZR 274/16)
Durch einen BauÂträÂger wird ein ca. 100 JahÂre altes MehrÂfaÂmiÂliÂenÂhaus saniert. In den KaufÂverÂträÂgen ist geregelt:
„ … Der VerÂkäuÂfer führt eine KernÂsaÂnieÂrung des GebäuÂdes (außer Böden und Decken) durch, welÂche weitÂgeÂhend abgeÂschlosÂsen ist …“
Der BauÂträÂger wird von der WohÂnungsÂeiÂgenÂtüÂmerÂgeÂmeinÂschaft auf SchaÂdensÂerÂsatz für die HerÂstelÂlung der KelÂlerÂabÂdichÂtung in Anspruch genomÂmen. Er meint, auf den VerÂtrag würÂde KaufÂrecht AnwenÂdung finÂden, weil das GebäuÂde zum ZeitÂpunkt des VerÂtragsÂabÂschlusÂses naheÂzu ferÂtigÂgeÂstellt war und seiÂne SanieÂrungsÂverÂpflichÂtung nicht so umfasÂsend geweÂsen ist. Eine AbdichÂtung des KelÂlers sei nicht geschulÂdet. SeiÂne SanieÂrungsÂpflicht ergäÂbe sich ausÂschließÂlich aus der BauÂbeÂschreiÂbung, die eine KelÂlerÂabÂdichÂtung nicht vorsehe.
Sowohl das OLG DüsÂselÂdorf als auch der BGH teilÂten die AufÂfasÂsung des BauÂträÂgers nicht. Der BauÂträÂger habe von einer „KernÂsaÂnieÂrung des GebäuÂdes“ gesproÂchen. DesÂhalb – so beiÂde InstanÂzen – kann der ErwerÂber berechÂtigÂterÂweiÂse erwarÂten, dass das Objekt dem Stand der anerÂkannÂten Regeln der TechÂnik entÂspreÂchend errichÂtet ist, was den Schutz des KelÂlers gegen FeuchÂtigÂkeit einschließt.
Der BauÂträÂger hafÂtet hier also auch für die von den SanieÂrungsÂarÂbeiÂten unbeÂrührt geblieÂbeÂne AltÂbauÂsubÂstanz. DieÂse EntÂscheiÂdung entÂspricht der stänÂdiÂgen Rechtsprechung.