Altbausanierung: Muss Keller abgedichtet werden?

(BGH, Beschluss vom 31.07.2018, Az: VII ZR 274/16)

Durch einen Bauträger wird ein ca. 100 Jahre altes Mehrfamilienhaus saniert. In den Kaufverträgen ist geregelt:

„ … Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist …“

Der Bauträger wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz für die Herstellung der Kellerabdichtung in Anspruch genommen. Er meint, auf den Vertrag würde Kaufrecht Anwendung finden, weil das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nahezu fertiggestellt war und seine Sanierungsverpflichtung nicht so umfassend gewesen ist. Eine Abdichtung des Kellers sei nicht geschuldet. Seine Sanierungspflicht ergäbe sich ausschließlich aus der Baubeschreibung, die eine Kellerabdichtung nicht vorsehe.

Sowohl das OLG Düsseldorf als auch der BGH teilten die Auffassung des Bauträgers nicht. Der Bauträger habe von einer „Kernsanierung des Gebäudes“ gesprochen. Deshalb – so beide Instanzen – kann der Erwerber berechtigterweise erwarten, dass das Objekt dem Stand der anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet ist, was den Schutz des Kellers gegen Feuchtigkeit einschließt.

Der Bauträger haftet hier also auch für die von den Sanierungsarbeiten unberührt gebliebene Altbausubstanz. Diese Entscheidung entspricht der ständigen Rechtsprechung.