Wie wird die VOB/B Vertragsbestandteil?

Anmerkung zu: OLG Nürnberg, Urteil vom 27.11.2013 – 6 U 2521/09

Der AN hat dem als Privatmann handelnden AG ein Angebot unterbreitet. An dessen Ende hieß es: „Dem Angebot liegt die VOB zugrunde.“. Das OLG Nürnberg hat entschieden, dass die VOB/B durch diese Vertragsklausel nicht in das Vertragsverhältnis einbezogen wurde. Der AG handelte als Privatmann und ohne Unterstützung eines Architekten. Die VOB/B war ihm nicht vertraut. Daher genügt der bloße Hinweis auf die VOB/B nicht, um sie in den Vertrag einzubeziehen.

Hinweis:

Der AN muss seinem zukünftigen Vertragspartner, wenn dieser nicht im Baugewerbe tätig, noch im Baurecht bewandert ist, in geeigneter Weise Gelegenheit geben, sich bei Vertragsabschluss über den vollen Text der VOB/B zu informieren. Demzufolge ist es nicht ausreichend, wenn der AN anbietet, die VOB/B auf Wunsch kostenlos zur Verfügung zu stellen oder in seinen Geschäftsräumen zur Einsichtnahme bereitzustellen. Einer Privatperson muss der komplette Text der VOB/B beweisbar übergeben werden. Gleiches gilt für die VOB/C.

Im kaufmännischen Geschäftsverkehr reicht dagegen der Hinweis auf die VOB/B, um diese in das Vertragsverhältnis einzubeziehen, auch wenn der Geschäftsgegner nicht im Baugewerbe tätig ist.

Nutzungsausfall ist nicht versichert!

Anmerkung zu: OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.10.2013, 9 U 84/12

Der Auftragnehmer (AN) legt Fliesen in der Abfüllhalle einer Kelterei. Dies aller-dings fehlerhaft, so dass sich die Fliesen lösen und der gesamte Bodenbelag erneuert werden muss. Hierzu müssen die in der Halle befindlichen Maschinen ab- und wieder aufgebaut und die Halle für einige Zeit geräumt werden. Die Kosten für den Nutzungsausfall muss der AN als Schadensersatz ersetzen. Er will diesen Schaden von seinem Betriebshaftpflichtversicherer erstattet erhalten.

Ohne Erfolg!

Nach Ziffer 1.1 ARB 2008 besteht eine Versicherung nur für Personen oder Sachschäden. Sachschäden sind Schäden an Gegenständen, die nicht gleichzeitig Gegenstand der vertraglichen Werkleistung sind. Dieses ist weder für die Auf- noch für die Abbaukosten noch für den Nutzungsausfall der Fall. Es handelt sich jedoch vorliegend um einen Vermögensschaden, der von der Versicherung nur umfasst ist, wenn er Folge eines anderweitigen Personen- oder Sachschadens ist. Ziffer 1.21.4.1 BB Teil B der Besonderen Bedingungen zur Haftpflichtversicherung für Bauhandwerker schränkt die Haftung für Vermögensschäden ein. Nach dieser Ausschlussklausel haftet der Versicherer nicht für Vermögensschäden durch von Versicherungsnehmer hergestellte oder gelieferte Erzeugnisse, erbrachte Arbeiten oder sonstige Leistungen. Damit sind sämtliche Vermögensschäden ausgeschlossen, die durch die mangelhafte Werkleistung des AN verursacht worden sind.

Hinweis:
Die Allgemeinen Bedingungen für die Haftpflichtversicherung (ARB) bilden die Grundlage der meisten Haftpflichtversicherungsverträge. Es erfolgt oft eine Ergänzung durch die Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen (B). Zur Feststellung der Deckung ist die Prüfung beider Bedingungswerke zwingend erforderlich. Obwohl die wechselseitigen Deckungserweiterungen und Ausschlüsse komplex sind, sind die Regelungen nicht intransparent und scheitern daher nicht an § 305c BGB.

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Auch eine Abnahme mit Mängeln ist eine Abnahme!

Anmerkung zu: OLG München, Urteil vom 29.10.2013, Az: 9 U 773/13 – BGH, Beschluss vom 10.07.2014, Az: VII ZR 322/13

Erwerber und Bauträger streiten darüber, ob die Erwerber das durch Bauträger-vertrag erworbene Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen haben. Es fanden zwei Abnahmetermine statt, zu denen je ein von den Erwerbern unter-zeichnetes Abnahmeprotokoll angefertigt wurde. Die Erwerber hingegen meinen, in diesen beiden Terminen sei es im Wesentlichen nur um die Abnahme der im Sondereigentum gelegenen Teile des Gemeinschaftseigentums gegangen. Die ver-traglichen Regelungen für die Abnahme des übrigen Gemeinschaftseigentums seien nicht eingehalten worden. Hinzu komme, dass das Gemeinschaftseigentum im ersten Termin noch gar nicht fertiggestellt war.

Das OLG München und letztendlich auch der BGH geben dem Bauträger Recht. Das im ersten Termin erstellte und unterzeichnete Abnahmeprotokoll bekundet aus-drücklich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bis auf im Protokoll aufge-führte Restarbeiten, die ihrerseits ausweislich eines weiteren Abnahmeprotokolls im zweiten Termin abgenommen worden seien. Die aufgelisteten Mängel hätten die Erwerber nicht davon abgehalten, eine umfassende Abnahme zu erklären. Selbst wenn die Abnahme wegen Mängeln und Restleistungen objektiv verfrüht gewesen wäre, wäre sie wirksam und könne jedenfalls nicht wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten werden.

Hinweis:
Es steht dem Besteller frei, auch ein nicht abnahmereifes Werk abzunehmen.

Dies hat der BGH erst kürzlich wieder bestätigt. Umstritten ist, ob die Abnahme auch gegen den Willen des Unternehmers erklärt werden kann, z.B. um in den Anwendungsbereich der Mängelrechte des § 634 BGB zu gelangen.

Abdichtungsarbeiten nicht überwacht: Architekt haftet trotz Gewährleistungsablauf!

Anmerkung zu: BGH, Beschluss vom 11.10.2013, Az. VII ZR 97/13

Eine WEG beauftragt einen Architekten mit der Planung und Überwachung von Sanierungsarbeiten an einer Dachterrasse. Zum Jahreswechsel 1998/1999 waren die Sanierungsarbeiten fertiggestellt. Im Oktober 2005 stellte die WEG Feuchtigkeitserscheinungen unterhalb der Dachterrasse fest. In einem selbstständigen Beweisverfahren wird festgestellt, dass die schadensursächliche Schlechtleistung für jeden fachgerecht und sorgfältig handelnden Objektüberwacher erkennbar gewesen sei. Der Architekt wendet hingegen Verjährung ein. Die Verjährung habe im Jahr 1999 begonnen und sei deshalb 2004 abgelaufen.

Die Klage der WEG hat Erfolgt!

Der Architekt ist seiner in Anbetracht der gefahrträchtigen Arbeiten erhöhten Pflicht zur Überwachung und Prüfung der ausgeführten Flächenabdichtung nicht gerecht geworden. Wegen der besonders auffälligen Werkmängel sei davon auszugehen, dass der Architekt die Bauüberwachung der besonders gefahrenträchtigen Gewerke überhaupt nicht oder völlig unzureichend erledigte. Der Beweis des ersten Anscheins spräche dafür, dass bei sachgerechter Bauüberwachung die grob mangelhafte Bauausführung zu erkennen gewesen wäre. Diese Umstände wurden der WEG pflichtwidrig und arglistig verschwiegen. Die für die Arglist maßgebende Verjährungsfrist richtet sich nach der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis von der mangelhaften Bauüberwachung. Kenntnis trat hier erst 2005 ein.

Hinweis:
Die Entscheidung liegt auf der Linie der einschlägigen Rechtsprechung zum Anscheinsbeweis und zur Arglist. Bei grob mangelhaften Ausführungen spricht zugunsten des Bauherrn der Beweis des ersten Anscheins für eine fehlerhafte Bauüberwachung. Dieser Beweis des ersten Anscheins kann nur erschüttert werden, wenn der Architekt seine Überwachungsmaßnahmen detailliert darlegt und beweist. Er muss im Einzelnen darlegen, wann er auf der Baustelle war und welche konkreten Arbeiten dabei von ihm überwacht wurden.

 

Gewährleistungsfrist läuft erst ab Abnahme der Leistungsphase 9!

Anmerkung zu: BGH, Urteil vom 10.10.2013, Az. VII ZR 19/12

Eine Gemeinde beauftragt 1994 ein Ingenieurbüro mit den Leistungsphasen 5 bis 9 im Zusammenhang mit der Errichtung einer kommunalen Kläranlage. Nach dem vom Ingenieurbüro gestellten Formularvertrag soll die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen mit der letzten nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistung, spätestens mit Abnahme der Leistungsphase 8 beginnen.

Nach Abschluss der Leistungsphase 8 wird Schlussrechnung gestellt. Diese wird umgehend und vollständig bezahlt. Das OLG sieht darin eine konkludente Abnahme der vom Ingenieur bis dahin erbrachten Leistungen und berechnet von diesem Zeitpunkt an die Verjährung der Mängelansprüche.

Der BGH sieht das anders. Er hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit an das OLG zurück. Wird ein Architekt oder Ingenieur mit Leistungen einschließlich der Leistungsphase 9 beauftragt, hat er seine Leistungen erst erbracht, wenn auch die Leistungen gemäß Leistungsphase 9 erfüllt sind. Erst zu diesem Zeitpunkt ist die Leistung abnahmereif und es kommt eine Billigung der Leistung als vertragsgemäß in Betracht.

Wenn bereits mit Abschluss der Leistungsphase 8 Schlussrechnung gelegt wird, ist in der vorzeitigen Bezahlung keine konkludente Abnahme zu sehen, auch keine Teilabnahme der bis zur Leistungsphase 8 erbrachten Leistungen. Eine Teilannahme setzt grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung voraus, in der der Wille zur vorgezogenen Abnahme wegen der schwerwiegenden Folgen der Abnahme klar zum Ausdruck kommen muss. Daran fehlt es, da die Vertragsklausel keine Teilabnahme regelt, sondern den Beginn der Verjährung.

Hinweis:
Architekten sollten in ihren Verträgen einen Anspruch auf Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 vereinbaren. Eine solche Regelung kann auch in einen Formularvertrag aufgenommen werden.
Es ist nach der Rechtsprechung des BGH außerdem zweifelhaft, ob lediglich in die Erklärung einer Teilabnahme oder eine vertragliche Regelung, die dies vorsieht, gleichzeitig die Vereinbarung dieser Teilabnahme hineininterpretiert werden kann.

 

Auch bei funktionaler Leistungsbeschreibung sind Nachträge durchsetzbar

Anmerkung zu: OLG Köln, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 17 U 5/12, – BGH, Beschluss vom 25.09.2013, Az.: VII ZR 335/12

(Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Der Generalunternehmer (GU) wird auf Grundlage einer funktionalen Leistungsbeschreibung mit der Sanierung eines Hotels zum Pauschalpreis beauftragt. Der GU bietet unter anderem den Neubau der Versorgungs- und Abwasserleitungen „ab Übergabe Versorgungsunternehmen“ an.

Nach Einbau von Klimageräten stellt sich heraus, dass diese nur funktionieren können, wenn der Hausanschluss insgesamt größer dimensioniert wird.

Der Auftraggeber (AG) gibt diese Leistung beim Energieversorger in Auftrag und verlangt Erstattung der dadurch entstandenen Kosten i.H.v. 47.000,00 € gegenüber dem GU.

Zu Unrecht! Das OLG Köln führt aus, dass die stärkere Stromversorgung des Gebäudes nicht zum Leistungsumfang des GU gehört. Dies ist auch unter Berücksichtigung dessen der Fall, dass im Rahmen einer funktionalen Leistungsbeschreibung das Leistungsziel in den Vordergrund gestellt wird. Der GU hatte sich ausweislich der Formulierung in seinem Angebot, welches ausdrücklich zur Vertragsgrundlage gemacht wurde, nur zur Herstellung der Versorgungs- und Abwasserleitungen „ab Übergabe Versorgungsunternehmen“ verpflichtet. Seine Verpflichtung ist damit auf das innerhalb des Gebäudes liegende Stromleitungssystem begrenzt.

Hinweis:
Im vorliegenden Fall hatte der GU nicht das Risiko der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom AG aufgestellten Leistungsbeschreibung übernommen. Im vorliegenden Fall hätte der GU hier, wäre es ihm rechtlich möglich gewesen, den Energieversorger selbst zu beauftragen, einen Anspruch auf Mehrvergütung unter den Voraussetzungen des § 2 Abs.5 bzw. Abs. 6 VOB/B durchsetzen können. Im Einzelfall sind daher selbst bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung Nachträge nicht ausgeschlossen.

 

Erhebliche Mengenmehrung bei EP-Vertrag berechtigt zur Kündigung

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 22.12.2011, Az.: 10 U 78/06 – BGH Beschluss vom 25.09.2013 VII ZR 7/12

(Nichtzulassungsbeschwerde zurück-gewiesen)

Der Auftraggeber (AG), eine Wohnungsbaugesellschaft, beauftragte den Auftragnehmer (AN) mit der digitalen Planerfassung von Wohnungen. Der AN hat hierfür ein Angebot abgegeben. Darin war angegeben, dass „wie besprochen“ von 350 Gebäuden, ca. 2.500 Wohnung und ca. 250 m² Bruttogeschossfläche ausgegangen wird. Während der Abwicklung stellte sich heraus, dass es zu einer erheblichen Erhöhung der Bruttogeschossfläche kommen würde und demzufolge zu nicht abschätzbaren Mehrkosten. Eine Einigung über die Mehrkosten wurde nicht erzielt. Der AG kündigte daraufhin den Vertrag. Der AN rechnete die erbachten Leistungen ab und forderte für nicht erbrachte Leistungen noch einen Betrag in Höhe von ca. 870.000,00 €. Der AG berief sich auf seine angeblich wirksame Kündigung und auf den angeblich vereinbarten Pauschalpreis.

Entscheidung:

Die Klage des AN hatte Erfolg! Das OLG Frankfurt führt aus, dass ein Einheitspreisvertrag zustande gekommen ist. Die Benennung der Bruttogeschossfläche im Angebot des AN stellte nur dessen Vorstellung vom Umfang der aufzumessenden Fläche dar. Der Vertrag sei nicht auf die Flächenangabe beschränkt, sondern habe sich auf alle vorhandenen Pläne und dazugehörigen Objekte erstreckt. Auch stamme die Ursache für die Kostenüberschreitung gegenüber den im Vertrag genannten Gesamtkosten aus der Risikosphäre des AG. Der AG habe aus dem Angebot des AN erkennen können, von welchen Flächen dieser ausgegangen sei. Es lag daher nach Ansicht des OLG Frankfurt kein Fall des § 650 BGB vor. Es liegt deshalb eine freie Kündigung des abgeschlossenen Einheitspreisvertrages vor. Der AG schuldet damit die vereinbarte Vergütung gemäß § 649 BGB.

Hinweis:
Beim Einheitspreisvertrag gehören die Mengen, die für die Ausführung der beauftragten Leistungen erforderlich sind, zum vertraglichen Soll. Die vorgesehenen Mengen sind daher unverbindlich. Dies gilt auch dann, wenn der Auftrag zu einem fest vereinbarten Preis erteilt wurde.

 

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Besteller muss keine „Ersatzlösungen“ im Rahmen der Mängelbeseitigung hinnehmen

Anmerkung zu: OLG Köln, Beschluss vom 18.09.2013, Az.: 11 U 79/13

Zwischen Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) war im Rahmen der Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten Streit über verschiedene Varianten zur Mangelbeseitigung aufgekommen. Der AG verklagt den AN schließlich auf Zahlung von Kostenvorschuss. Der AN wendet ein, es gäbe eine kostengünstigere alternative Methode zur erfolgreichen Mangelbeseitigung.

Das Landgericht spricht dem AG den höheren Kostenvorschuss zu. Hiergegen legt der AN Berufung ein.

Ohne Erfolg.

Nach den Ausführungen des OLG Köln kann der Besteller verlangen, dass die gewählte Art der Sanierung den werkvertraglichen Erfolg auf Dauer sichert und gleichwertig mit der vertraglich geschuldeten Leistung ist. Der AG muss sich daher nicht auf die vom AN vorgeschlagene Sanierungsmethode verweisen lassen. Ein Gerichtssachverständiger hatte festgestellt, dass diese nicht bedenkenfrei ist.

Hinweis:
Die Entscheidung des OLG Köln bestätigt die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Nach dieser muss sich der AG zur Mangelbeseitigung nicht auf Ersatzlösungen verweisen lassen. Der AN muss selbst die Kosten übernehmen, die im Rahmen einer Sanierung anfallen, die ursprünglich nach fachlicher Beratung des AG als erfolgversprechend bewertet wurden, im Nachhinein jedoch scheiterte. Der AN trägt somit auch das Prognoserisiko. Der AG ist daher nach Einholung fachlichen Ratschlags auf der sicheren Seite.

 

Wann ist ein Mangel wesentlich?

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2013, Az: 14 U 129/12 – BGH, Beschluss vom 20.05.2014, Az: VII ZR 286/13

Der GÜ errichtet einen Einzelhandelsfachmarkt und übersendet nach Fertig-stellung seine Schlussrechnung. Der AG rügt die Mangelhaftigkeit des Walzbeton-bodens, da sich hier Risse gezeigt haben. Aus diesem Grund verweigert er auch die Abnahme. Vertraglich ist vereinbart, dass der Fußboden mind. 10 kN/qm aus-halten muss.

Die vom GÜ erhobene Klage auf Zahlung des Restwerklohnes wird abgewiesen, da der AG die Abnahme zu Recht verweigert habe.

Auch die Berufung ist erfolglos. Der Walzbetonboden weise nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf. Der Sachverständige habe festgestellt, dass die Druckfestigkeit unter dem bei Walzbeton erwartbaren Mindestwert liegt. Auch würde der einge-baute Betonboden auch einer regelmäßigen direkten Befahrung durch Handhub-wagen mit 2.200 kg Nutzlasten nicht standhalten. Die unzureichende Qualität des Betonbodens bilde einen wesentlichen Mangel.

Hinweis:
Die Frage, ob ein wesentlicher Mangel vorliegt, lässt sich nur unter Berück-sichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Art, Umfang und Auswir-kungen des Mangels) entscheiden. Die Mängelbeseitigungskosten sind zwar ein Ansatzpunkt, aber nur einer der zu berücksichtigenden Umstände.

In der Praxis wird allerdings häufig allein auf die Mangelbeseitigungskosten abgestellt.

Erklärt der AG jedoch ausdrücklich die Abnahme, treten die Abnahmewirkungen auch dann ein, wenn später ein wesentlicher Mangel erkannt wird. Ob dies auch bei der konkludenten Abnahme bzw. der Abnahmefiktion gilt, ist noch nicht geklärt.

Sind Schönheitsfehler Mängel?

Anmerkung zu: OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2013, Az. 12 U 183/12

Die Bauherren rügen gegenüber dem AN, mit dem die VOB/B vereinbart ist, u.a. dass die Innenseiten der Küchen- und Wohnzimmertüren vergilben und fordern zur Mangelbeseitigung auf. Der AN wendet ein, die Vergilbung läge an dem Nikotingebrauch der Bauherren und lehnt die Mangelbeseitigung ab, weshalb die Bauherren einen Kostenvorschuss verlangen.

Entscheidung:

Auch das OLG lehnt einen Vorschussanspruch der Bauherren ab. Es gäbe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Unternehmer vertragswidrig Materialien verwendet hätte, die zu einem minderwertigen Werk führen. Ein Werkmangel liegt auch nicht in der optischen Beeinträchtigung. Schönheitsfehler können zwar grundsätzlich einen Mangel darstellen, wenn Sie die Wertschätzung des Werks begründen. Normale Abnutzung oder Verschleiß hingegen begründen nur ausnahmsweise einen Baumangel. Die festgestellten Vergilbungen stellen eine gewöhnliche Abnutzung dar. Zur Vermeidung von Nachgilbungen hätte ein Farbanstrich oder die Verwendung höherwertiger Materialien vereinbart werden müssen, wovon hier nicht ausgegangen werden kann. Ohne eine solche Vereinbarung sei nur die durchschnittliche Güte zu leisten.

Hinweis:
Mit der Abgrenzung von die Wertschätzung negativ beeinflussenden Abweichungen einerseits zu normalem Verschließ andererseits ist die Unterscheidung zwischen haftungsbegründetem Mangel und hinzunehmenden Schönheitsfehlern nicht gelöst. Bei für den Besteller möglicherweise nicht erkennbaren möglichen Veränderungen des Werkes besteht eine Aufklärungspflicht des Unternehmers, deren Verletzung zu einem Mangel führt. Auch die Verbraucherrechterichtlinie sieht eine umfassende Informationspflicht über wesentliche Merkmale der Leistung vor, wenn es sich um Baumaßnahmen für einen Verbraucher handelt.