Notar haftet wegen Abnahmeklausel im Bauträgervertrag!

OLG Celle, Urteil vom 01.02.2023, Az: 3 U 60/22

Ein Notar beurkundet zwischen 2013 und 2015 zehn Bauträgerverträge, wonach „mit der Prüfung der Abnahmereife ein vom zukünftigen Verwalter noch zu benennender Sachverständiger beauftragt wird und die Erwerber zur Abnahme verpflichtet sind, wenn der Sachverständige keine wesentlichen Mängel, die die Gebrauchsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums beeinflussen, feststellt“. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Anwendung dieser Klausel erfolgte am 03.11.2015.

In einem Prozess mit einem Erwerber wird der Bauträger darauf hingewiesen, dass die beurkundete Klausel unwirksam ist, weshalb der Bauträger den Notar zu einer Erklärung dahin auffordert, dass der Notar dem Bauträger die Schäden ersetzen muss, die dem Bauträger durch die unwirksamen Abnahmeklauseln entstehen.

Die Feststellungsklage hat Erfolg!

Der Notar hat seine Hinweis- und Belehrungspflichten verletzt. Er ist verpflichtet, in allen Phasen seiner Tätigkeit den sichersten Weg zu gehen. Dazu gehört auch, AGB-Klauseln, die zu Zweifeln an ihrer Wirksamkeit Anlass geben, einer näheren Prüfung zu unterziehen. Lässt sich die rechtliche Wirksamkeit einer solchen Klausel nicht zweifelsfrei klären, darf der Notar das Rechtsgeschäft erst dann beurkunden, wenn die Parteien nach Belehrung über die offene Rechtsfrage und das mit ihr verbundene Risiko auf Beurkundung bestehen.

Die Klausel ist deshalb unwirksam, weil damit die Entscheidungsfreiheit der Erwerberbei bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eingeschränkt wird. Entsprechende Rechtsprechung existiert bereits seit 1985.