Allgemein Archive - Seite 5 von 24 - Leichsenring & Kollegen | Bauanwälte

Pauschalpreis – Auftragnehmer trägt Mehrmengenrisiko!

OLG Bamberg, Beschluss vom 09.10.2019, Az: 4 U 185/18

Der Auftragnehmer (AN) gibt ein Angebot für Rohbauarbeiten ab, die der Auftraggeber (AG) durchführen will. Grundlage des Angebotes sind die vom Architekten des AG erstellten Pläne. Die Addition der Positionspreise ergibt einen Gesamtbetrag in Höhe von ca. 145.000,00 € (brutto). Im Vertrag, den Beide später schließen, wird als „Pauschalvergütung“ ein Betrag in Höhe von 136.850,00 € (brutto) genannt.

Der AN stellt bei der Ausführung des Auftrages fest, dass er erhebliche Mehrmengen ausführen muss, die nicht auf angeordnete Nachtragsleistungen zurückzuführen sind. Er misst daher seine Leistungen auf und macht ein Nachtragsangebot für die Mehrmengen. Der AG lehnt das Nachtragsangebot unter Hinweis auf den vereinbarten Pauschalpreis ab. Der AN ist der Auffassung, man habe keine Pauschalvergütung vereinbart. Stattdessen habe er dem AG lediglich einen Nachlass in Höhe von 6,18% auf die ursprünglich angebotenen Einheitspreise gewährt.

Dem AN steht keine Mehrvergütung zu, da die Mehrvergütung lediglich Leistungen betrifft, die bereits im Angebot des AN enthalten sind. Grundlage des Angebotes sind die vom Architekten des AG erstellten Pläne. Aus vergütungsrechtlicher Sicht beschränkt sich das Leistungssoll daher nicht auf die im Angebot erwähnten Mengen.

Wenn dem so wäre, würde die Vereinbarung einer Pauschalvergütung für den AG letztendlich keinen Sinn ergeben, da der AN bei Mengenüberschreitungen Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung hat, ohne dass bei Mindermengen ein Abzug erfolgen müsste. Etwas anderes gilt nur dann, wenn kein Pauschalpreisvertrag abgeschlossen werden soll, sondern der AN tatsächlich nur einen Nachlass gewährt hat. Gegen die Vereinbarung eines Nachlasses spricht der eindeutige Wortlaut im Vertrag („Pauschalvergütung“). Außerdem ist es kaum nachvollziehbar, dass ein derart „krummer Betrag“ von 6,18% gewährt worden sein soll, während der Bauvertrag eine „runde“ Pauschalsumme ausweist.

Hinweis:

Ob ein Pauschalpreis vereinbart wurde, ist durch Auslegung der Vertragsunterlagen zu ermitteln. Die Abrundung eines auf der Basis von Einheitspreisen angebotenen Gesamtpreises kann auch ein sog. akquisitorischer Nachlass sein. Wenn allerdings der Begriff „pauschal“ verwendet wird, dürfte von einer Pauschalsumme auszugehen sein.

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Verzug des Vorunternehmers – Kein Nachtrag!

OLG Hamburg, Urteil vom 27.11.2020, Az: 8 U 7/20

Der AN soll Bodenbelagsarbeiten zu einem Pauschalpreis ausführen. Die Leistungen sollen spätestens Ende März bzw. Anfang Mai 2015 vom AG abgerufen werden. Wegen verzögerter Vorgewerke kann der AN die Arbeiten erst ab Februar 2016 ausführen. Er verlangt deshalb wegen gestiegener Materialpreise eine um 7,5 % erhöhte Vergütung.

Erfolglos!

Ein Mehrvergütungsanspruch steht dem AN bereits deshalb nicht zu, weil die Störung des Vertrages wegen der Verzögerung der Bauausführung nicht als Anordnung des AG gewertet werden kann. Der AN hat deshalb keinen Mehrvergütungsanspruch aus § 1 Abs. 3 i. V. m. § 2 Abs. 5 VOB/B.

Gleiches gilt für die Mitteilung des AG, es lägen veränderte Bauzeitumstände vor.

Es besteht auch kein Schadensersatzanspruch, weil dieser Verschulden des AG voraussetzen würde. Der AG muss sich aber das Verschulden des Vorunternehmers nicht zurechnen lassen.

Ein Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB scheitert daran, dass dieser Entschädigungsanspruch nicht die Mehrkosten umfasst, die erst nach Beendigung der Bauablaufstörung anfallen.

Hinweis:

Bauzeitnachträge sind regelmäßig sehr schwierig durchzusetzen. Der AN sollte deshalb auch eine Kündigung des Vertrages wegen Annahmeverzug (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B) in Betracht ziehen. Diese Kündigungsmöglichkeit besteht neben der Kündigungsmöglichkeit aus § 6 Abs. 7 VOB/B und setzt keine dreimonatige Unterbrechung voraus. Die Kündigung ist gemäß § 9 Abs. 2 S. 2 VOB/B erst zulässig, wenn dem AG ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und die Kündigung angedroht wurde.

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Auflassung und Eintragungsbewilligung trotz Einbehalt!

OLG München, Beschluss vom 23.10.2020, Az: 27 U 2211/20 Bau

Der Erwerber eines im Rahmen eines Bauträgervertrages errichteten Reihenhauses stellt Mängel fest und lässt diese Mängel durch Privatgutachten dokumentieren. Die Mängel werden vom Bauträger nicht beseitigt. Vom Kaufpreis in Höhe von 420.000,00 € macht der Erwerber deshalb 33.800,00 € Einbehalt geltend und verlangt Übertragung des Eigentums. Der Bauträger bestreitet die Mängel und ist der Meinung, dass der Einbehalt von der Kaufpreisforderung erheblich sei und er deshalb gegenüber dem Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung ein Leistungsverweigerungsrecht habe.

Der Erwerber erhebt daraufhin Klage.

Mit Erfolg!

Der Erwerber hat zwar lediglich 92 % des Kaufpreises bezahlt. Das Gericht erachtet den 8%igen Einbehalt als „geringfügig“ i. S. d. § 320 Abs. 2 BGB. Bei der gebotenen Einzelfallabwägung ist angesichts des Privatgutachtens das Vorhandensein der Mängel nicht von vornherein ausgeschlossen.

Einer abschließenden Beweisaufnahme zu jeder einzelnen Mangelfrage bedarf es nicht, zumal der Bauträger mehrere Mängel bzw. von ihm nicht erbrachte Leistungen nicht in Abrede stellt, sondern nur die erforderlichen Mangelbeseitigungskosten. Es ist deshalb eine umfassende Beweisaufnahme zur exakten Ermittlung der genauen Höhe der Gegenansprüche entbehrlich.

Im Rahmen des § 320 BGB geht es nicht darum, die Ansprüche des Erwerbers betragsmäßig exakt zu beziffern.

Hinweis:

Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung. Das OLG Hamburg hat sogar 10 % als „geringfügig“ beurteilt. Dabei hat es zu Gunsten des Erwerbers in die Waagschale geworfen, dass es dem Bauträger während eines Zeitraumes von nahezu acht Jahren nicht gelungen war, den gerügten Mangel zu beseitigen.

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Abschlagszahlungen sind kein Anerkenntnis!

OLG Hamburg, Urteil vom 27.11.2020, Az: 8 U 7/20

Der AG beauftragt beim AN Parkettlegerarbeiten. Es wird ein Pauschalvertrag abgeschlossen. Die Arbeiten sollen bis zum 26.03.2015 abgerufen und danach binnen 138 Werktagen abgeschlossen werden. Es kommt zu Verzögerungen von Vorgewerken, weshalb der Parkettleger erst im Februar 2016 beginnen kann. Er teilt daher dem AG mit, dass sich die Preise um 7,5 % erhöhen. Der AG fordert einen Kalkulationsnachweis, woraufhin der AN das Schreiben seines Lieferanten vorlegt, wonach sich die Materialpreise um 7,5 % erhöht hätten. Der AG antwortet nicht. Es kommt keine ausdrückliche Einigung zustande. Der AN will nun die Preiserhöhung in Höhe von rund 42.000,00 € durchsetzen und beruft sich auf eine konkludente Vereinbarung. Er meint, dass der AG grundsätzliche Bereitschaft habe erkennen lassen, eine Preiserhöhung zu akzeptieren und schließlich auch alle Abschlagsrechnungen bezahlt hätte. Die Abschlagsrechnungen hätten ab der zweiten Rechnung erhöhte Einheitspreise ausgewiesen.

Das Gericht gibt dem AG Recht. Durch die Abschlagszahlungen hat der AG weder einer Vertragsänderung zugestimmt, noch eine Preiserhöhung anerkannt. Die Bezahlung einer Verbindlichkeit stellt in aller Regel kein Schuldanerkenntnis dar.

Zudem tragen Abschlagszahlungen nur vorläufigen Charakter, da hierüber noch eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hat. Deshalb rechtfertigen Abschlagszahlungen nicht die Annahme eines Anerkenntnisses. Hinzukommt, dass ein Pauschalvertrag abgeschlossen wurde und der Bauherr daher keinen Anlass hatte, die angesetzten Preise zu überprüfen und mit den Angebotspreisen zu vergleichen.

Hinweis:

Ein Besteller kann Leistungen nachträglich bestreiten, auch wenn er hierfür Abschlagszahlungen erbracht hat. Abschlagszahlungen haben immer vorläufigen Charakter und stellen nie ein Anerkenntnis dar. Der Besteller muss also nicht befürchten, durch eine Abschlagszahlung eine Rechtsposition zu verlieren. Auf der anderen Seite ist der AN nicht auf der sicheren Seite, wenn der AG Abschlagszahlungen leistet.

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Kaufmännische Bestätigungsschreiben auch bei öffentlichen Bauaufträgen!

OLG Celle, Beschluss vom 26.02.2021, Az: 4 U 37/20

Der AN erhält nach öffentlicher Ausschreibung den Zuschlag. Es sind verschiedene Vertragstermine vorgesehen. In der Bauanlaufberatung wird vereinbart, dass die Gesamtbaumaßnahme im Dezember 2016 fertiggestellt werden soll. Es ergibt sich ferner aus dem Protokoll der Bauanlaufbesprechung, dass sämtliche vertragsrelevanten Termine zwingend einzuhalten sind.

Als sich abzeichnet, dass der AN den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhalten kann, kündigt der AG den Vertrag aus wichtigem Grund. Der AN meint, es sei kein Fertigstellungstermin festgelegt worden, sodass er nicht in Verzug geraten sei.

Das Gericht gibt dem AG Recht. Es wurde in der Bauanlaufbesprechung vereinbart, dass der Gesamtfertigstellungstermin zwingend einzuhalten ist. Dies ergebe sich, so das Gericht, aus dem Protokoll. Hätte der AN eine solche zusätzliche Vertragsfrist nicht vereinbaren wollen, hätte er nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens, die hier analog anzuwenden sein sollen, unverzüglich widersprechen müssen, was er jedoch nicht getan hat.

Erhält der AN zeitnah zur Verhandlung über den bereits geschlossenen Vertrag das erstellte Protokoll und ist aus diesem Protokoll die Abänderung des Vertrages zu erkennen, ist er in gleicher Weise, wie er es bei einem Kaufmann als Vertragspartner wäre, verpflichtet, den Änderungen zu widersprechen. Er muss also der Vereinbarung, die sein Mitarbeiter getroffen hat, nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens unverzüglich widersprechen, um zu verhindern, dass sein Schweigen wie eine nachträgliche Genehmigung behandelt wird und die Vereinbarung mit diesem Inhalt zustande kommt.

Hinweis:

Die zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben entwickelten Grundsätze sind also nicht nur im Rechtsverkehr unter Kaufleuten anzuwenden, sondern auch auf Personen, die wie ein Kaufmann selbständig sind und in größerem Umfang am Rechtsverkehr teilnehmen, wie bspw. Gemeinden und Behörden im fiskalischen Tätigkeitsbereich.

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Widerruf bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen!

OLG Celle, Urteil vom 12.01.2022, Az: 14 U 111/21

Die Parteien schließen einen Werkvertrag über den Einbau einer neuen Wärmepumpe nebst Pufferspeicher. Der Vertrag wird im Wohnhaus des Verbrauchers abgeschlossen. Nachdem der AN seine Leistungen erbracht hat und der AG hierfür Abschlagszahlungen leistete, erklärte der AG den Widerruf des Vertrages. Der AN verlangt Zahlung des restlichen Werklohnes. Im Wege der Widerklage macht der AG Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen geltend.

Das Gericht gab dem AG Recht und stellte fest, dass der AG den Vertrag wirksam widerrufen hat. Der Vertrag wurde im Wohnhaus des AG abgeschlossen. Folglich hat der AG ein Widerrufsrecht nach §§ 312g Abs. 1, 355 BGB. Dabei wird nicht danach unterschieden, ob sich der Verbraucher bei Vertragsabschluss in einer konkret individuellen Überrumpelungssituation befunden hat.

Vorliegend ist das Widerrufsrecht auch nicht nach § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. ausgeschlossen, da es sich hierbei nicht um eine erhebliche Umbaumaßnahme im Sinne dieser Vorschrift handelt. Nach einem Widerruf sind die Parteien an ihre bei Abschluss des Vertrages abgegebenen Erklärungen nicht mehr gebunden. Deshalb hat das Gericht die Klage des AN auf Zahlung des Werklohnes abgewiesen.

Bei einem Widerruf sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren, weshalb der AG als Verbraucher Anspruch auf Rückzahlung seiner Abschlagszahlungen hat.

Das allerdings unter der Einschränkung, dass der AG dem AN Zug um Zug die eingebaute Wärmepumpe zurückgeben und deren Ausbau ermöglichen muss. Da hier ein Ausbau möglich ist, sind die Voraussetzungen des Wertersatzes nach § 357 Abs. 8 BGB nicht gegeben.

Unternehmer sind gut beraten, wenn sie den Besteller ordnungsgemäß schriftlich über seine Widerrufsmöglichkeit belehren und mit dem Beginn der Arbeiten den Ablauf der Widerrufsfrist abwarten. Erfolgt keine Widerrufsbelehrung, ist diese aber nötig, kann ein Verbraucher von seiner Widerrufsmöglichkeit ein Jahr und 14 Tage Gebrauch machen, unabhängig davon, ob mit der Ausführung der Arbeiten bereits begonnen wurde oder nicht.

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Barzahlung spricht für Schwarzarbeit!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.01.2021, Az: 5 U 18/20

Der Auftraggeber (AG) beauftragt umfangreiche Sanierungsarbeiten mit einem Auftragsvolumen von über 50.000,00 €. Es gibt weder ein schriftliches Angebot, noch einen schriftlichen Vertrag. Abschlagszahlungen leistet der AG ausschließlich in bar. Schriftliche Quittungen gibt es nur für einen Teil der Abschlagszahlungen. Dann geraten die Parteien in Streit und die Arbeiten werden nicht fertiggestellt. Im Laufe der ersten Instanz erstellt der Auftragnehmer (AN) seine Schlussrechnung, in der die Abschlagszahlungen nicht berücksichtigt werden. Der AG verlangt Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 80.000,00 €, Gutachterkosten in Höhe von rund 90.000,00 € und Rückzahlung der Abschlagszahlungen in Höhe von 50.000,00 €. Der AN verlangt Restwerklohn in Höhe von 75.000,00 €.

Beide Parteien bleiben erfolglos, da der Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig ist. Das ist immer dann der Fall, wenn der Unternehmer gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstößt und der Besteller den Verstoß kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt.

Ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz ist vom Gericht von Amts wegen zu berücksichtigen, d. h. auch dann, wenn sich keine der Parteien hierauf beruft. Im vorliegenden Fall war das Fehlen eines schriftlichen Vertrages und Barzahlungen ohne Quittung gewichtige Indizien für eine „Ohne-Rechnung-Abrede“.

Hinweis:

Ein Werkvertrag mit einer „Ohne-Rechnung-Abrede“ unterliegt dem Anwendungsbereich des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes mit der Folge, dass der gesamte Vertrag wegen Verstoßes gegen § 134 BGB nichtig ist. Wenn der Vertrag nichtig ist, hat keine der Parteien Ansprüche, also weder der AN einen Anspruch auf Bezahlung, noch der AG Mängelansprüche oder Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Zahlungen.

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Bauträger kann bei endgültiger Abnahmeverweigerung zurücktreten!

OLG Hamm, Beschluss vom 01.12.2020, Az: 24 U 143/19

Der Käufer (K) erwirbt vom Bauträger (B) eine Eigentumswohnung. Als B zur Abnahme auffordert, verweigert K diese wegen eines Mangels an Tiefgarage und Keller. Er lehnt die Abnahme „zur Zeit“ wegen dieses Mangels ab. Die Abnahme des Sondereigentums stellt er in Aussicht. Daraufhin tritt B wegen Zahlungsverzuges und Weigerung der Abnahme vom Vertrag zurück. Die Rate wird dann durch K beglichen. Danach streiten die Parteien, ob der Vertrag rückabzuwickeln ist, wobei K im Prozess unstreitig stellt, dass der gerügte Mangel nicht vorhanden ist.

Der Rücktritt des B ist wirksam und zwar unabhängig davon, ob K mit der Zahlung einer Rate in Verzug war oder nicht, da K die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert hatte. B musste deshalb auch keine Frist zur Abnahme setzen. Daran ändert auch nichts, dass K die Abnahme der Garage nur „zur Zeit“ abgelehnt hatte. Er hat sich auf einen Mangel berufen, der zu keiner Zeit vorlag.

Hinweis:

Bauträger haben wegen steigender Baukosten und Kaufpreise mitunter durchaus Interesse an einer Rückabwicklung von Verträgen.

Fraglich ist, ob B hier ohne Fristsetzung zurücktreten durfte, da eigentlich, bevor der Rücktritt wirksam erklärt werden kann, eine zuvor gesetzte Frist erfolglos abgelaufen sein muss. Dies ist allerdings u.a. dann entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Da K die Abnahme „zur Zeit“ verweigert hat, ist fraglich, ob von einer endgültigen Abnahmeverweigerung ausgegangen werden kann.

Im Zweifel sollte zur Sicherheit eine Frist zur Abnahme gesetzt werden. Darauf kommt es bei Bauträgerverträgen allerdings oft nicht an, wenn sich der Erwerber auch in Zahlungsverzug befindet.

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Auch funktionstauglicher Estrich kann mangelhaft sein!

OLG Schleswig, Beschluss vom 02.12.2020, Az: 12 U 66/20

Der AN soll in einem Wohnhaus einen Designestrich ausführen. Nach der vertraglichen Leistungsbeschreibung soll der Estrich zur Bewehrung Stahldrahtfasern enthalten, was aber nicht der Fall ist. Nach erfolgloser Fristsetzung verklagt der AG den AN auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung (Austausch des vorhandenen Estrichs gegen einen vertragsgerechten Estrich).

Der AN räumt das Fehlen der Stahldrahtfasern ein, wendet aber ein, dass der Estrich trotzdem gebrauchstauglich und hinreichend tragfähig sei. Außerdem sei ein vollständiger Austausch des funktionstauglichen Estrichs unverhältnismäßig.

Der AG obsiegt. Die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit begründet einen Sachmangel auch dann, wenn die Funktionstauglichkeit nicht beeinträchtigt wird.

Unverhältnismäßig ist der Austausch des Estrichs auch nicht. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass Stahldrahtfasern die Stabilität und die Haltbarkeit des Estrichs erhöhen. Zudem habe der AN die Stahldrahtfasern „zumindest grob fahrlässig“ weggelassen.

Hinweis:

Sogar eine höherwertige Bauausführung kann einen Werkmangel darstellen, wenn sie nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Ferner sind an die Möglichkeit, die Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit zu verweigern, sehr hohe Anforderungen zu stellen.

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Stundenlohnzettel sorgfältig ausfüllen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021, Az: 3–15 O 3/20

Der AN führt Fliesenarbeiten aus. Es ist vereinbart, dass die Fliesenarbeiten als Lohnarbeiten auf Aufmaß abzurechnen sind und dass die Stundenlohnzettel gemäß § 15 Abs. 3 VOB/B u.a. das Datum, die genaue Bezeichnung des Ausführungsortes, die Namen der Arbeitskräfte, die Art der Leistung, Beschreibung der Leistung und die geleisteten Arbeitsstunden je Arbeitskraft enthalten sollen.

Nachdem der AN seine Schlussrechnung gelegt hat, kürzt der AG die Stundenlohnarbeiten auf Null, da diese nicht nachprüfbar seien, weil die Stundenlohnnachweise nicht die vereinbarten Angaben enthalten.

Auch der Einwand, dass man sich auf der Baustelle dahingehend geeinigt habe, dass es ausreiche, wenn die Stundenlohnzettel vom jeweiligen Bauleiter gegengezeichnet seien und nicht immer alle Arbeiter mit Namen genannt werden würden, bringt den AN nicht weiter. Auch der Einwand, die Arbeiten seien vor Ort angeordnet worden, hilft nicht.

Das LG weist die Werklohnklage zurück, da die Abrechnung der Stundenlohnarbeiten unzureichend ist.

Die Stundenlohnzettel enthalten nicht die Angaben gemäß § 15 Abs. 3 S. 2 VOB/B. Das LG weist darauf hin, dass die Arbeiten so nachvollziehbar und detailliert zu beschreiben sind, dass die Überprüfung des angesetzten Zeitaufwands durch einen Sachverständigen möglich ist. Da die eingereichten Stundenlohnzettel derart unzureichend sind, ist es nach Auffassung des LG auch ohne Belang, dass sie seitens des AG unterzeichnet worden sind. Auch der Umstand, dass die Arbeiten vor Ort angeordnet worden seien, entbinde den AN nicht von seiner Darlegungs- und Beweislast für den tatsächlich erbrachten Aufwand.

Hinweis:

Entscheidend ist tatsächlich, ob die Stundenlohnzettel von einem Sachverständigen überprüft werden können. Es muss also genau ersichtlich sein, was, wo und mit welchem Aufwand gemacht worden ist. Summarische Angaben reichen hierfür nicht aus.