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Objektbetreuung nicht durchgeführt: Haftung bei erkennbaren Mängeln

Anmerkung zu: OLG Braunschweig, Urteil vom 29.12.2016, Az. 8 U 2/16

Ein Architekt wird von einer Kommune mit der Planung, Überwachung und Objektbetreuung eines Gebäudes beauftragt.

Eine Objektbegehung vor Ablauf der Mängelverjährungsfrist gegenüber den Bauhandwerkern, die 2008 erforderlich gewesen wäre, führt der Architekt nicht durch.

2013 zeigt sich, dass die Dampfbremse im Dach fehlerhaft ausgeführt worden ist.

Der Schaden beläuft sich auf 240.000,00 €, den die Kommune gerichtlich geltend macht.

Ohne Erfolg!

Die nicht ordnungsgemäß durchgeführte Objektbetreuung ist für den Schaden nicht kausal geworden. Der Mangel an der Dampfbremse war ohne Bauteilöffnung vor 2013 nicht von außen erkennbar. Zu genaueren Untersuchungen ist ein Architekt nur verpflichtet, wenn Anhaltspunkte für Mängel vorhanden sind. Der Architekt ist nach den Grundsätzen der Sekundärhaftung verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild von den Möglichkeiten der Mangelbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt den Bauherrn auch auf die Möglichkeit eines Anspruches gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen. Tut er dies nicht, haftet er nach den Grundsätzen der Sekundärhaftung mit der Folge, dass er sich auf die Verjährung der gegen ihn gerichteten Mängelansprüche nicht berufen kann. Die Grundsätze der Sekundärhaftung sind jedoch vorliegend nicht anwendbar, da der Mangel zu dem Zeitpunkt, als die Objektbegehung hätte durchgeführt werden müssen, nicht erkennbar war.

 

Mehrvergütung bei Verzögerung der Auftragserteilung

Anmerkung zu: OLG Brandenburg, Urteil vom 15.12.2016, Az: 12 U 179/15

Ein öffentlicher AG schreibt Brücken- und Straßenbaumaßnahmen aus. Das Vergabeverfahren verzögert sich, so dass der AN sich mit Zuschlagsfristverlänge-rungen einverstanden erklärt. Mit dem Zuschlag teilt der AG neue Bauzeiten mit. Der AN antwortet hierauf, indem er mitteilt, dass er derzeit noch nicht abschätzen könne, inwiefern Mehr- bzw. Minderkosten durch die Bauzeitverschiebung zu erwarten seien. Danach erstellt der AN ein Nachtragsangebot unter Berücksichtigung der ursprünglichen Bauzeiten. Nach Ansicht des AG sind Ansprüche wegen der Bauzeitverschiebung, die auf den verspäteten Zuschlag zurückzuführen sind, ausgeschlossen. Der AN klagt.

Mit Erfolg!

Die Zustimmung zur Zuschlagsfristverlängerung kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass der angebotene Preis auch dann gelten soll, wenn sich der Leistungszeitraum durch Verzögerungen im Vergabeverfahren ändert. Die Ver-mutung der Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung steht in Abhängigkeit zur vereinbarten Leistungszeit. Die Parteien hätten sich daher hier so verständigt – so das OLG -, dass die Vergütung entsprechend der neuen Ausführungszeiten anzupassen ist. Die Zuschlagsmitteilung, die eine neue Bauzeitbestimmung enthält, ist danach als neues Angebot zu werten. Das Antwortschreiben des AN stellt jedoch keine Annahme dar, sondern seinerseits ein neues Angebot, welches vom AG zumindest stillschweigend angenommen wurde.

Hinweis:

Das Risiko der Verzögerungen im Vergabeverfahren liegt beim AG. Für Auftrag-nehmer bedeutet die Entscheidung Kalkulationssicherheit, denn eine seriöse Angebotskalkulation, die für ungewisse Zeit Gültigkeit haben soll, ist unmöglich.

Durch Abnahme können auftragslos erbrachte Leistungen genehmigt werden!

Anmerkung zu: OLG Brandenburg, Urteil vom 08.12.2016, Az. 12 U 192/15

Dem AN in dem oben diskutierten Fall steht eine Vergütung allerdings deshalb zu, weil der AG die ursprünglich auftragslos erbrachten Leistungen nachträglich anerkannt hat (§ 2 Abs. 8 Nr. 1 S. 1 VOB/B).

Der Bauherr war in die Korrespondenz zwischen dem Architekten und dem AN über die Direkt- und Notabläufe eingebunden. Der AG hat nicht widersprochen und zudem die geänderte Leistung abgenommen. Darin hat das OLG eine nachträgliche Genehmigung gesehen.

Hinweis:

Der AN hat Glück gehabt, denn ohne weitere Anhaltspunkte wird man in der bloßen Abnahme wohl kein Anerkenntnis von Zusatzarbeiten sehen können. Insbesondere ist auch die Zahlung von Abschlagsrechnungen nicht als Anerkenntnis der in Rechnung gestellten Zusatzarbeiten zu werten.

Helfen können dem AN in solchen Fällen ggf. die Grundsätze über Anscheins- und Duldungsvollmacht.

Außerdem sind auftragslos erbrachte aber technisch zwingend notwendige Zusatzleistungen nach den Grundsätzen über die Geschäftsführung ohne Auftrag zusätzlich zu vergüten. Dazu muss die Ausführung dem mutmaßlichen Willen des AG entsprochen haben, wovon bei technischer Notwendigkeit auszugehen ist. Ferner müssen derartige Leistungen im VOB-Vertrag unverzüglich angezeigt worden sein.

Der Architekt ist nicht der Vertreter des Bauherrn!

Anmerkung zu: OLG Brandenburg, Urteil vom 08.12.2016, Az. 12 U 192/15

Der mit der Ausführung von Rohbauarbeiten beauftragte AN verlangt eine zusätzliche Vergütung für vom Architekten zusätzlich in Auftrag gegebene Direkt- und Notüberläufe.

Voraussetzung für einen Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 oder Abs. 6 VOB/B wäre, dass die geänderte oder zusätzliche Leistung auf eine Anordnung des AG zurückzuführen ist. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Insbesondere ist der Architekt nicht bereits aufgrund seiner Beauftragung dazu bevollmächtigt, den AG beim Abschuss von Verträgen zu vertreten oder rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, die dem AG eine Verpflichtung auferlegen. Da vorliegend im Vertrag die Vollmacht des Architekten für jedwede Erteilung von Zusatzaufträgen ausdrücklich ausgeschlossen war, stellt sich auch die Frage nicht, inwieweit der Architekt möglicherweise bevollmächtigt war, geringfügige Zusatzaufträge zu erteilen. Aus diesem Grund kommt auch keine Anscheins- oder Duldungsvollmacht in Betracht, da dem AN aufgrund der vertraglichen Regelungen bekannt war, dass der Architekt keine Vollmacht zur Vergabe von Nachtragsaufträgen hatte.

Infrage kommt allerdings, dass der AN einen Anspruch nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag hat (§ 2 Abs. 8 VOB/B bzw. §§ 677 ff. BGB).

Hinweis:

Viele Auftragnehmer sind nach wie vor der Meinung, dass der Architekt Vertreter des Bauherrn ist und deshalb geänderte und zusätzliche Leistungen in Auftrag geben kann, die der AG dann zusätzlich zu bezahlen hat.

Diese Vorstellung ist falsch.

Die Architektenvollmacht endet grundsätzlich dort, wo der Geldbeutel des AG anfängt. Der Architekt darf also keine Zusatzaufträge erteilen, Anordnungen treffen oder den Bauentwurf ändern, wenn die Folge davon eine Erhöhung der Zahlungsverpflichtung des Bauherrn ist.

Ein Vertreter ohne Vertretungsmacht (in diesem Fall der Architekt) würde dem AN normalerweise haften, wenn der Vertretene (AG) die Genehmigung der Nachtragsbeauftragung verweigert. Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz gilt in der Baubranche aber nicht, denn es wird davon ausgegangen, dass einem Bauunternehmen bekannt sein muss, dass ein Architekt ohne ausdrückliche Vollmacht nicht dazu befugt ist, Änderungsaufträge zu vergeben, die zu einer Kostensteigerung führen. Die Inanspruchnahme des Architekten auf Schadensersatz ist in solchen Fällen also auch nicht möglich.

 

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Exposé wird nicht Vertragsinhalt!

Anmerkung zu: OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016, Az: 11 U 173/15

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus zwei Erwerberverträgen Minderungsansprüche gegen den Bauträger geltend, da die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im (nicht beurkundeten) Exposé dargestellten Erscheinungsbild abweichen. Der Bauträger bestreitet das Vorliegen eines Mangels.

Das OLG gibt dem Bauträger Recht!

Die Darstellung im Exposé war eine Computergrafik. Der Erwerber kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in der Computergrafik visualisiert.

Ferner stellt das OLG zu Recht fest, dass eine Beschreibung von Eigenschaften durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.

Hinweis:

Bei Bauträgerverträgen, die ab dem 01.01.2018 beurkundet werden, trifft das nicht mehr zu, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist. Nach neuem Recht ist der Vertrag jetzt unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen. Exposés und Prospekte zählen zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei einer Auslegung des Bausolls zu berücksichtigen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers.

Dies gilt aber nur bei unvollständiger oder unklarer Baubeschreibung. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibung zwar von den vorvertrag-lichen Angaben ab, ist aber an sich klar verständlich und vollständig, gilt das Beurkundete als das geschuldete Bausoll.

 

Kein Schadensersatz für eingeschränkte Terrassennutzung!

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.11.2016 – 4 U 3/11

Der AG beauftragte den AN mit der Lieferung und Herstellung eines Ausbauhauses. Nach Abnahme rügt der AG zahlreiche Mängel und führt ein selbstständiges Beweisverfahren durch. Danach fordert er u.a. eine Nutzungsentschädigung für die vom AG selbst bezogene Wohnung. Der AG macht geltend, die Nutzbarkeit dieser Wohnung sei wegen verschiedener Mängel (mangelnde Luftdichtigkeit und mangelnder Schallschutz) über mehrere Jahre um etwa 10 % eingeschränkt gewesen. Zum Beispiel habe eine Wohnzimmerschrankwand nicht aufgebaut und der Garten nur eingeschränkt genutzt werden können. Zum Ausgleich für diese Einschränkungen fordert der AG eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10 % des Mietwertes.

Ohne Erfolg!

Zwar kann aus einem vertraglichen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit Bauverträgen eine Nutzungsausfallentschädigung beansprucht werden, wenn eine Wohnung oder ein Haus wegen Bauverzögerung oder Mängeln nicht benutzt werden kann. Dies setzt aber voraus, dass der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat. Daran fehlt es, wenn nur einzelne Räume oder nur eine Terrasse nur eingeschränkt genutzt werden können.

Hinweis:

Nach der Rechtsprechung des BGH kommt nur bei erheblichen Beeinträchtigungen eine Nutzungsausfallentschädigung in Frage. Der BGH verlangt insoweit eine „deutlich geringere Qualität“ bzw. eine „fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung“. Daran fehlt es, wenn der Besteller, wie hier, nur eine Gebrauchsbeeinträchtigung von 10 % reklamiert. Derartige Einschränkungen sind nach der Rechtsprechung des BGH sanktionslos hinzunehmen.

 

Wer muss bei Rückforderung von Abschlagszahlungen was beweisen?

Anmerkung zu: OLG Köln, Urteil vom 04.07.2014, Az. 3 U 128/13 und BGH, Beschluss vom 19.10.2016, Az. VII ZR 185/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) schließen einen Detailpauschalvertrag über Umbauarbeiten an Verwaltungsräumen. Der Vertrag wird durch Kündigung aus wichtigem Grund durch den AN beendet. Zur Vermeidung eines Rechtsstreites betreffend die Wirksamkeit der Kündigung schließen AN und AG eine Vereinbarung. Im Rahmen dieser verpflichtet sich der AG zur Zahlung von drei Abschlagszahlungen in Höhe von insgesamt 150.000,00 € an den AN. Der AN erstellt später Schlussrechnung und rechnet im Wesentlichen pauschal Arbeiten mit ca. 140.000,00 € ab. Diese Arbeiten wurden vom AN jedoch unstreitig nicht ausgeführt. Der AG verlangt mit seiner Klage Abschlagszahlungen in Höhe dieser unstreitig nicht erbrachten Leistungen zurück. Der AN verlangt widerklagend zusätzliche Vergütung. Das LG Köln gibt der Klage statt und weist die Widerklage ab.

Zu Recht!

Der Anspruch des AG auf Rückzahlung überzahlter Akontozahlungen auf eine Werklohnforderung des AN nach vorzeitiger Beendigung des Bauvertrages ergibt sich nicht aus Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB). Der Anspruch resultiert direkt aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Bauvertrag. Mit einer Vereinbarung von Abschlags- oder Vorauszahlungen treffen die Vertragsparteien konkludent eine Abrede dahingehend, dass über die Zahlungen nach Abschluss der Leistungen bzw. anderweitiger Beendigung des Bauvertrages abgerechnet werden muss. Dieser Anspruch stellt daher einen vertraglichen Anspruch dar.

Dies hat Konsequenzen für die Darlegungs- und Beweislast. Der AG musste die Voraussetzung für den Anspruch auf Auszahlung des von ihm errechneten Saldoüberschusses lediglich schlüssig vortragen. Der AN hingegen muss darlegen und auch beweisen, dass er berechtigt ist, die Abschlagszahlungen endgültig behalten zu dürfen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien in ihrer Vereinbarung gerade nicht geregelt, dass mit den seitens des AG geleisteten Zahlungen alle wechselseitigen Ansprüche abgegolten und erledigt sein sollten. Deshalb hatte die privatschriftliche Vereinbarung im Klageverfahren auf die vorn dargestellten Grundsätze letztlich keinen Einfluss.

Hinweis:

Die vorstehend dargestellte Entscheidung entspricht der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Diese ist anzuwenden auf BGB -Werkverträge, VOB/B-Verträge und auch auf Architektenhonorarforderungen. Die Darlegungslast des Auftraggebers beschränkt sich zwar nur auf einen schlüssigen Vortrag für die Überzahlung. Allerdings genügt hierfür die Bezugnahme auf erkennbar unvollständige Unterlagen nicht. Es sollte stets eine eigene Berechnung erstellt werden anhand des konkreten Leistungsumfanges des AN. Dies hat in einem den gleichen Sachverhalt betreffenden Fall das Kammergericht mit Urteil vom 26.02.2016, Az. 7 U 37/15, entschieden.

 

Nachtragsforderungen berechtigen nicht zur Kündigung!

Anmerkung zu: OLG Zweibrücken, Urteil vom 29.09.2016, Az: 6 U 6/15

Auf einer Großbaustelle kommt es zu erheblichen Bauverzögerungen. Der AN unterbreitet daher ein Beschleunigungsangebot. Als dieses Beschleunigungsan-gebot nicht angenommen wird, teilt der AN mit, dass er im Falle der Nichtannahme seines Beschleunigungsangebotes die Beschleunigungsmaßnahmen abbrechen will. Er hat aber die Arbeiten nicht eingestellt, sondern dennoch mehr Arbeiter eingesetzt und die Stundenzahl erhöht. Er hat deshalb gerade nicht vermeintliche Leistungsverweigerungsrechte eingesetzt, um Druck auszuüben.

Die vom AG ausgesprochene Kündigung aus wichtigem Grund stellt daher eine sog. ordentliche Auftraggeberkündigung nach § 649 BGB dar. Der AG kann deshalb gegen die Werklohnforderung des AN nicht mit Fertigstellungsmehrkosten aufrechnen, sondern muss die dem AN zustehende Vergütung zahlen. Für den gekündigten Teil der Werkleistung bestimmt § 649 BGB, dass auch dafür dem AN die vereinbarte Vergütung zusteht. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er aufgrund der Nichtausführung der Bauleistung erspart hat oder was er anderweitig erworben hat, weil er aufgrund der Nichtausführung der streitigen Werkleistung Gelegenheit dazu hatte.

Hinweis:

Nachträge können nur ganz ausnahmsweise ein wichtiger Kündigungsgrund sein. Voraussetzung für eine Kündigung aus wichtigem Grund ist außerdem eigene Vertragstreue.

 

 

Nutzung durch Mieter ist keine Abnahme!

Anmerkung zu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2016 – 23 U 26/15

Der AN stellte Sanitärinstallationen und Regenwasserabläufe her im Zusammenhang mit dem Neubau eines Kombibades. Der AN verweigerte die Abnahme und nahm von der Schlussrechnungsforderung einen Mangeleinbehalt vor. Danach nutzte der Mieter die Installationen beanstandungsfrei. Später wurden Undichtigkeiten an den Regenwasserabläufen festgestellt. Im Rahmen des Rechtsstreits wurde festgestellt, dass ein Verlängerungsstück zum Ablauf nicht fachgerecht montiert worden war. Die Mangelbeseitigung nahm ein Drittunternehmen vor. Der AG rechnete mit den Mangelbeseitigungskosten gegenüber dem Restwerklohn auf und klagte auf Zahlung der Differenz. Im Rechtsstreit machte der AN geltend, dass der AG die Beweislast dafür trage, dass Mangel einschließlich Folgeschäden vom AN verursacht worden sei. Der AN stellte sich auf den Standpunkt, dass durch die Ingebrauchnahme der Werkleistung durch die Mieter eine konkludente Abnahme erfolgt sei.

Das Gericht stellte fest, dass die Leistung des AN nicht abgenommen worden ist. Von einer konkludenten Abnahme war nicht auszugehen, da der AG ursprünglich die Abnahme verweigert hatte und später von der Schlussrechnung einen Mangeleinbehalt vorgenommen hat. Die rügelose Nutzung des Mieters ist irrelevant, da dieser keinen Erklärungsgehalt im Verhältnis zwischen AG und AN zukommt. Demzufolge kommt es auch nicht auf die Abnahmefähigkeit an.

Allerdings war der Mangel vor Abnahme eingetreten. Deshalb sind die Mangelbeseitigungskosten mangels Fristsetzung und Kündigung des Vertrages nicht zu erstatten (§ 4 Abs. 7 S. 3 VOB/B). Allerdings hat der AG Anspruch auf Erstattung der Mangelfolgeschäden gemäß § 4 Abs. 7 S. 2 VOB/B, § 280 Abs. 1 BGB.

Hinweis:

Das Handeln eines Dritten (Mieter) kann kein konkludentes Handeln im Sinne einer Annahme darstellen. Allerdings hätte der AG, wenn er sich schon auf fehlende Abnahme beruft, nach entsprechender Fristsetzung den Auftrag entziehen müssen. Auf der anderen Seite hätte eine Abnahmeaufforderung mit Fristsetzung das Blatt für den AN vielleicht wenden können, wenn der Mangel nicht als wesentlich einzuschätzen gewesen ist und deshalb die Abnahmeverweigerung zu Unrecht erfolgte.

 

Mehrmengen müssen beim Einheitspreisvertrag nicht angezeigt werden!

Anmerkung zu: OLG Naumburg, Urteil vom 09.04.2015, Az: 6 U 19/14 – BGH, Beschluss vom 21.09.2016, Az: VII ZR 83/15 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit Lieferung und Montage einer Photovoltaikanlage. Im Bauvertrag wird vereinbart, nach Aufmaß abzurechnen. Es kommt zu Mengenmehrungen. Der AG verweigert die Bezahlung dieser. Er behauptet, man habe sich auf einen Pauschalpreis geeinigt. Die Mehrmengen seien ihm außerdem nicht angezeigt worden und er habe sie nicht beauftragt. Der AN erhebt Klage.

Die Klage ist erfolgreich.

Der AG konnte seine Behauptung, es sei ein Pauschalpreis vereinbart worden, nicht beweisen. Hierfür trägt er jedoch die Darlegungs- und Beweislast. Sowohl das Angebot des AN, als auch der schriftliche Vertrag sahen eine Abrechnung nach Aufmaß vor. Grundsätzlich spricht in einem solchen Fall eine Vermutung für die Vollständigkeit der Urkunde. Auch der weitere Einwand des AG geht fehl. Sofern eine Abrechnung nach Aufmaß vereinbart ist, ist eine Anzeige von Mengen-mehrungen entbehrlich. Bei einem Einheitspreisvertrag sind die im entsprechen-den Angebot oder Leistungsverzeichnis ausgeschriebenen Vordersätze stets geschätzt. Die Ausführung der tatsächlich erforderlichen Mengen ist somit von vornherein Gegenstand des geschuldeten Bausolls. Folglich ist eine Anzeige wegen Mengenmehrung im Fall der vereinbarten Abrechnung nach Einheitspreisen nicht erforderlich.