Bau­trä­ger hat als Sach­wal­ter gegen­über dem Erwer­ber eine Koor­di­na­ti­ons­pflicht bei Son­der­wün­schen des Erwerbers!

Anmer­kung zu: OLG Karls­ru­he, Urteil vom 15.01.2016, Az: 19 U 133/14

Die Erwer­be­rin (E) erwirbt vom Bau­trä­ger (BT) Son­der­ei­gen­tum. E wünscht an-stel­le der vor­ge­se­he­nen Radia­to­ren­hei­zung eine Fuß­bo­den­hei­zung. Der Nach-unter­neh­mer des BT führt die Fuß­bo­den­hei­zung aus und rech­net den Auf­preis für die­se direkt gegen­über E ab.

Die E lei­tet ein selbst­stän­di­ges Beweis­ver­fah­ren ein, weil das Wohn­haus nicht aus­rei­chend beheizt wer­den kann. Ein Sach­ver­stän­di­ger stellt einen ent­spre­chen-den Man­gel fest und emp­fiehlt u.a. den Ein­bau von Raum­ther­mo­sta­ten. Der BT ist der Auf­fas­sung, dass er nicht für die von sei­nem Nach­un­ter­neh­mer ver­ur­sach­ten Aus­füh­rungs­feh­ler ver­ant­wort­lich ist. Zwi­schen E und sei­nem Nach­un­ter­neh­mer sei ein selbst­stän­di­ger „Son­der­wun­sch­ver­trag“ geschlos­sen. Dies war zwi­schen den Par­tei­en unstreitig.

Der Rechts­auf­fas­sung des BT wider­spricht das OLG Karlsruhe.

Den BT trifft als Sach­wal­ter gegen­über der E eine Koor­di­nie­rungs­pflicht. Selbst bei eigen­stän­di­gen Ver­trä­gen zwi­schen den Erwer­bern und den aus­füh­ren­den Unter-neh­men ist der Bau­trä­ger ver­pflich­tet, sicher zu stel­len, dass sich der Son­der-wunsch in das Gesamt­kon­zept stö­rungs­frei ein­fügt. Den BT traf hier eine Über-prü­fungs­pflicht und ggf. die Pflicht zur Anwei­sung in pla­ne­ri­scher Hin­sicht. Der BT muss für das stö­rungs­freie Funk­tio­nie­ren bei­der Bestand­tei­le im Rah­men des Gesamt­wer­kes sorgen.

In der Pra­xis wird dies häu­fig über­se­hen. Der Bau­trä­ger muss mit­hin auch die Son­der­wün­sche sei­ner Erwer­ber, deren grund­sätz­li­che Rea­li­sier­bar­keit und deren tat­säch­li­che Aus­füh­rung über­wa­chen, um sei­ner Koor­di­nie­rungs­pflicht nachzukommen.