Bauträger hat als Sachwalter gegenüber dem Erwerber eine Koordinationspflicht bei Sonderwünschen des Erwerbers!
Anmerkung zu: OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016, Az: 19 U 133/14
Die Erwerberin (E) erwirbt vom Bauträger (BT) Sondereigentum. E wünscht an-stelle der vorgesehenen Radiatorenheizung eine Fußbodenheizung. Der Nach-unternehmer des BT führt die Fußbodenheizung aus und rechnet den Aufpreis für diese direkt gegenüber E ab.
Die E leitet ein selbstständiges Beweisverfahren ein, weil das Wohnhaus nicht ausreichend beheizt werden kann. Ein Sachverständiger stellt einen entsprechen-den Mangel fest und empfiehlt u.a. den Einbau von Raumthermostaten. Der BT ist der Auffassung, dass er nicht für die von seinem Nachunternehmer verursachten Ausführungsfehler verantwortlich ist. Zwischen E und seinem Nachunternehmer sei ein selbstständiger „Sonderwunschvertrag“ geschlossen. Dies war zwischen den Parteien unstreitig.
Der Rechtsauffassung des BT widerspricht das OLG Karlsruhe.
Den BT trifft als Sachwalter gegenüber der E eine Koordinierungspflicht. Selbst bei eigenständigen Verträgen zwischen den Erwerbern und den ausführenden Unter-nehmen ist der Bauträger verpflichtet, sicher zu stellen, dass sich der Sonder-wunsch in das Gesamtkonzept störungsfrei einfügt. Den BT traf hier eine Über-prüfungspflicht und ggf. die Pflicht zur Anweisung in planerischer Hinsicht. Der BT muss für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtwerkes sorgen.
In der Praxis wird dies häufig übersehen. Der Bauträger muss mithin auch die Sonderwünsche seiner Erwerber, deren grundsätzliche Realisierbarkeit und deren tatsächliche Ausführung überwachen, um seiner Koordinierungspflicht nachzukommen.