Unzureichende Bauüberwachung: Mängelansprüche verjähren drei Jahre ab Mängelkenntnis

Anmerkung zu: OLG Frankfurt, Urteil vom 04.07.2014, Az: 24 U 84/13

Der Erwerber kauft ein Reihenhaus. Im Kaufvertrag vom 18.10.2001 ist die gesetzliche Gewährleistung nach Werkvertragsrecht vereinbart. Die Veräußerer haben das Gebäude selbst errichtet.

Im März 2010 erfährt der Erwerber von Feuchtigkeit und Schimmelbefall in der Dachkonstruktion und leitet daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhebt später Klage. Daher beruft sich der Veräußerer auf Verjährung.

Das OLG sieht das anders. Es geht von einem arglistgleichen Organisationsver-schulden aus. Aufgrund der Art, Häufigkeit und Erkennbarkeit der Mängel besteht ein Anscheinsbeweis für die Verletzung der Bauaufsichtspflicht, da während der Durchführung der Bauarbeiten mit bloßem Auge erkennbar war, dass die Dampfsperre fehlerhaft verlegt wurde. Bei ordnungsgemäßer Überwachung hätte erkannt werden müssen, dass die Folie nicht luftdicht befestigt worden war und ein Spalt verblieben ist.

Um sich zu entlasten, hätte der Veräußerer deshalb vortragen müssen, dass und wie er die Durchführung der Arbeiten im Einzelnen organisiert hatte, um den Herstellungsprozess zu überwachen und die Bauleistung zu überprüfen. Dies ist jedoch unterblieben.

Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH. § 634a Abs. 3 BGB bestimmt, dass Ansprüche wegen Mängeln, die der Unternehmer arglistig verschwiegen hat, in drei Jahren verjähren. Die Verjährung beginnt – und das ist der entscheidende Punkt – erst mit Mangelkenntnis.

Wenn beispielsweise die Bauüberwachung unzureichend ist und wenn Ausfüh-rungsmängel gar nicht festgestellt werden können, sich also der Unternehmer insofern unwissend hält, ist von einem arglistgleichen Organisationsverschulden auszugehen. Dass die Bauüberwachung unzureichend gewesen ist, hat der Käufer zu beweisen. Allerdings war hier aufgrund der Art und der Erkennbarkeit der Mängel während der Bauphase zu Lasten der Verkäufer von einem Anscheinsbeweis auszugehen, d. h., der Verkäufer musste diesen Anscheinsbeweis erschüttern, was ihm aber nicht gelungen ist.

Arglistgleiches Organisationsverschulden ist die Ausnahme. Die Aufgabe eines Bauleiters ist komplex und enthält so viele Fehlerquellen, dass erfahrungsgemäß auch sorgfältig ausgesuchte Bauleiter immer wieder Fehler machen. Ein einmaliges Versagen eines Bauleiters führt zwar zu einer Verletzung der Überwachungspflicht, nicht aber zu einer fehlerhaften Organisation.